Арендодатель хочет включить в договор площадь общего пользования и пересчитать аренду - на что соглашаться?

Требование арендодателя оплачивать места общего пользования сверх арендованной площади: законность и правильный расчет

Анализ ситуации

Вы арендуете 50 кв. м по договору. Арендодатель в одностороннем порядке хочет увеличить арендную плату за счет мест общего пользования (коридоров и туалета) площадью 15 кв. м. Он применяет к ним ту же ставку, что и к вашей основной площади, невзирая на то, что ими пользуются и другие арендаторы.

Это напрямую затрагивает условия заключенного договора: изменение предмета (арендуемая площадь) и цены (размер арендной платы).

Имеет ли арендодатель право на такие действия?

Нет. Одностороннее изменение условий договора не допускается.

Ваш договор аренды — это соглашение, в котором уже определены существенные условия. Закон стоит на стороне стабильности договорных отношений.

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами."
(Источник: ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства)

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором."
(Источник: ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора)

Из вашего вопроса не следует, что в договоре есть пункт, позволяющий арендодателю в одностороннем порядке менять его условия. Без вашего письменного согласия никакие изменения невозможны. Сам факт пользования коридором и туалетом, которые необходимы для доступа в ваше помещение, не является автоматическим согласием на расширение предмета договора и увеличение платы.

Можно ли вообще включать плату за общие площади в арендную плату?

Ключевой принцип: все условия определяются договором. Если в вашем договоре предмет аренды («объект») четко определен как «нежилое помещение площадью 50 кв.м» без упоминания мест общего пользования, то это и есть все, что вы арендуете и за что обязаны платить.

"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным."
(Источник: ГК РФ Статья 607. Объекты аренды)

Поскольку ваш объект аренды в договоре определен (50 кв.м), именно за него вы и платите. Требование платить за другие 15 метров — это попытка навязать вам аренду нового, не согласованного имущества.

Контекст из НПА не содержит прямых нормативов, которые бы запрещали или предписывали включать плату за общие площади в арендную ставку по аналогии с Жилищным кодексом. В коммерческой аренде действует принцип свободы договора.

Это означает, что стороны могут договориться об этом, но арендодатель не может навязать это в одностороннем порядке. Если бы вы изначально обсуждали включение платы за общие зоны, это должно было быть отражено в договоре одним из способов:

1. Площадь 15 м² сразу включается в общую арендуемую площадь (и в договоре было бы указано 65 м²).
2. В договоре прописывается отдельная пониженная ставка (или фиксированная сумма) за обслуживание и пользование МОП.

Поскольку этого не было сделано, арендодатель не имеет права сейчас в одностороннем порядке пересматривать структуру цены и объем арендуемого имущества.

На какой расчет соглашаться, чтобы не переплатить?

Позиция арендодателя о применении той же ставки к местам общего пользования, что и к вашей основной площади, экономически необоснованна и явно ущемляет ваши права. Коридор и туалет не являются вашим эксклюзивным рабочим пространством, их полезность для вас значительно ниже.

Если вы все же рассматриваете возможность пересмотра договора (хотя вы не обязаны это делать), справедливый расчет может быть основан на следующих принципах, которые можно обсудить в ходе переговоров:

• Принцип соразмерности (пропорциональный подход): Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми арендаторами пропорционально занимаемой ими основной площади. Этот принцип широко используется в праве, в том числе для долевой собственности. Хотя вы не собственник, концепция справедливого распределения бремени содержания может служить для вас ориентиром в переговорах.

  "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать ... в расходах и издержках по его содержанию и сохранению."
  (Источник: ГК РФ Статья 249. Бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности)
  В этом случае общая площадь всех мест общего пользования (15 м²) распределялась бы, например, между всеми арендаторами этажа. Ваша доля в этих расходах будет значительно меньше, чем полная стоимость 15 м².

• Принцип понижающего коэффициента: Если обсуждается именно арендная плата за МОП, ее ставка должна быть существенно ниже (в 3-5 раз) ставки за основное помещение, поскольку вы не можете использовать его исключительно для своих коммерческих нужд (не можете поставить там товар, офисный стол и т.д.).

• Фиксированная сумма: Можно договориться о твердой, незначительной сумме, покрывающей расходы на уборку и освещение общих зон, а не о полноценной «арендной плате за метры».

Любое такое изменение должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору.

Выводы и рекомендации

1. Не соглашайтесь на устные требования. Одностороннее изменение договора незаконно. Продолжайте платить строго в соответствии с действующим договором, где прописано 50 кв. м.

   "Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. ... Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке."
   (Источник: ГК РФ Статья 424. Цена)

2. Направьте арендодателю письменный мотивированный отказ. Укажите в нем, что предмет договора и ставка арендной платы были согласованы при его заключении. Изменение этих условий возможно только по обоюдному письменному соглашению (дополнительному соглашению).

3. Проверьте свой договор. Внимательно перечитайте все пункты о предмете аренды, арендной плате и возможности ее одностороннего изменения. Скорее всего, права арендодателя без вашего согласия ничего не менять, у него нет.

4. Помните о принципе добросовестности. Действия арендодателя, пытающегося навязать вам дополнительную плату за общее имущество по завышенной ставке, могут быть расценены как недобросовестное поведение (злоупотребление правом).

   "Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)."
   (Источник: ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав)

5. Если переговоры зашли в тупик. Если арендодатель будет настаивать или создавать препятствия в пользовании помещением (например, ограничит доступ), соберите доказательства (письменные требования, ответы, свидетельства) и обратитесь к адвокату. Специалист поможет вам подготовить досудебную претензию, а в случае необходимости — исковое заявление в суд о понуждении к исполнению договора на первоначальных условиях или о признании действий арендодателя незаконными.