Налог с продажи гаража и земли: какая сумма не облагается?

Ситуация: продажа гаража и земельного участка с разными сроками владения

Вы продаёте гараж (постройка 2010 года, в собственности более 5 лет) и земельный участок под ним (выкуплен у администрации в 2019 году, в собственности менее 5 лет). В едином договоре купли-продажи указана общая цена 1 200 000 рублей, в том числе гараж — 800 000 руб., земля — 400 000 руб. Ниже я постатейно разберу, какая часть дохода облагается налогом, какие вычеты можно применить и как правильно отчитаться перед налоговой.

1. Доход от продажи гаража: освобождение по сроку владения

Гараж не относится к жилым помещениям и не получен по наследству, в дар от близких родственников, в порядке приватизации или по договору ренты. Поэтому минимальный предельный срок владения, дающий право на освобождение от НДФЛ, составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Право собственности на гараж у Вас с 2010 года, то есть объект находился в собственности более 5 лет непрерывно. Следовательно, доход от его продажи полностью освобождается от налогообложения на основании прямого указания закона:

«Если иное не установлено настоящей статьёй, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (ст. 217.1 НК РФ).

Этот порядок конкретизирован в отношении доходов, перечисленных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 НК РФ:

«доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учётом особенностей, установленных статьёй 217.1 настоящего Кодекса» (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, 800 000 рублей, полученные за гараж, не облагаются НДФЛ независимо от того, что земельный участок находился в собственности меньше 5 лет. Освобождение применяется к каждому объекту отдельно.

2. Доход от продажи земельного участка: налогообложение и вычеты

Земельный участок выкуплен в 2019 году, на момент продажи (предположим, 2026 год) прошло менее 5 лет. Минимальный срок владения недвижимостью в общем случае составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), если объект не подпадает под трёхлетний срок (наследование, приватизация и т.п.). Поэтому доход от продажи земли подлежит декларированию и налогообложению.

Однако Вы вправе уменьшить облагаемый доход одним из двух способов (подпункт 1 пункта 1, подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ):

2.1. Имущественный налоговый вычет в фиксированном размере

Закон выделяет для земельных участков отдельную категорию вычета — не более 1 000 000 рублей (а не 250 000 рублей, как для «иного имущества»). Цитирую:

«имущественный налоговый вычет предоставляется:
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков (долей в указанном имуществе), находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьёй 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей» (абзац второй подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как видите, земельные участки прямо поименованы в одном ряду с жилыми объектами. Их назначение (под жилую застройку или под гараж) для применения данного вычета значения не имеет. Ваш доход от продажи земли составляет 400 000 рублей — это меньше 1 000 000 рублей, поэтому налоговая база будет равна нулю, и НДФЛ уплачивать не придётся.

Параллельно упомянутый Вами вычет в размере 250 000 рублей установлен для «иного недвижимого имущества» (абзац третий подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Гараж является именно «иным недвижимым имуществом», но к нему этот вычет неприменим, потому что доход от гаража уже освобождён по сроку владения. Земельный участок под него подпадает под категорию «земельных участков» с лимитом 1 000 000 рублей, поэтому 250‑тысячный вычет здесь не понадобится.

2.2. Учёт расходов на приобретение земли (альтернатива)

Вместо фиксированного вычета Вы можете уменьшить доход от продажи земельного участка на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на его приобретение (абзац первый подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если Вы выкупали участок у администрации, у Вас сохранился договор и платёжные документы. Если цена выкупа равна или превышает 400 000 рублей, то облагаемый доход также обнулится. Применить этот способ можно только по выбору — одновременно с вычетом по фиксированной сумме его использовать для одного и того же объекта нельзя.

3. Влияние единого договора на освобождение и вычет

То, что гараж и земля проданы по одному договору одному покупателю, не меняет порядка налогообложения. Освобождение по сроку владения и право на имущественный вычет применяются к каждому объекту отдельно, независимо от того, как составлен договор. При этом:

• Доход от гаража (800 000 руб.) выводится из‑под налогообложения полностью.
• Доход от земельного участка (400 000 руб.) Вы уменьшаете либо на фиксированный вычет (до 1 000 000 руб.), либо на подтверждённые расходы. В любом случае налоговая база становится нулевой, поэтому НДФЛ по сделке платить не нужно.

4. Декларирование и сроки

Несмотря на отсутствие налога к уплате, если у Вас в году продажи был доход, подлежащий декларированию (а доход от земельного участка, формально полученный, подпадает под эту категорию), Вы обязаны представить налоговую декларацию 3‑НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). В декларации следует отразить оба объекта, указать освобождение по гаражу и заявленный вычет по земле. Если сумма вычета полностью покрывает доход от земли, налог к уплате будет равен нулю.

5. Документы, подтверждающие право на освобождение и вычет

• Гараж — документы, подтверждающие возникновение права собственности в 2010 году (свидетельство о собственности старого образца, выписка из ЕГРН, технический план, разрешение на строительство, датированные 2010 годом и т.п.).
• Земельный участок — договор купли-продажи (выкупа) с администрацией от 2019 года и платёжные документы; они же понадобятся, если Вы решите учесть расходы на приобретение вместо фиксированного вычета.
• Договор купли-продажи с указанием цены каждого объекта.

6. Основные выводы и рекомендации

1. Гараж (800 000 руб.) полностью освобождён от НДФЛ, так как находился в собственности более 5 лет.
2. Земельный участок (400 000 руб.) находился в собственности менее 5 лет, поэтому формально является объектом налогообложения. Однако Вы вправе применить имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей (как для земельного участка), что полностью покрывает полученный доход — налог платить не придётся.
3. Альтернативно можно учесть документально подтверждённые расходы на выкуп земли; если они составляют не менее 400 000 рублей, налоговая база также будет нулевой.
4. По итогам года подайте декларацию 3‑НДФЛ, отразив оба объекта с применением освобождения и вычета.
5. Если у Вас остаются сомнения относительно квалификации земельного участка как «иного имущества» с вычетом 250 000 рублей, знайте: прямое указание закона относит земельные участки к категории с вычетом 1 000 000 рублей. На практике налоговые органы руководствуются именно этой нормой, и отказывать в вычете на том основании, что участок под гаражом, не должны. Тем не менее, если потребуется защита Вашей позиции, стоит обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.

Таким образом, ни одна из сумм сделки (ни 800 000 руб., ни 400 000 руб.) не попадёт под налогообложение, и дополнительно платить НДФЛ не потребуется.