Приватизация квартиры, ранее являвшейся служебной, после переоформления договора на социальный найм
Здравствуйте! Ваша ситуация действительно непростая, но она имеет четкое правовое регулирование. Давайте разберем все по порядку, чтобы у вас сложилось полное понимание ваших прав и дальнейших действий.
Анализ текущего статуса жилого помещения и ваших прав
Ключевой момент в вашей ситуации — это факт заключения с вами договора социального найма. Именно он кардинально меняет статус квартиры и объем ваших прав на нее.
-
Разница между служебным и социальным наймом: Согласно жилищному законодательству, служебное жилье и жилье по договору социального найма — это совершенно разные виды жилищного фонда.
- Служебное жилье относится к специализированному жилищному фонду и предоставляется на определенный период, например, на время работы. Как указано в Жилищном кодексе, служебные помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений.
- Социальный найм — это предоставление жилья из фонда социального использования на бессрочной основе.
-
Перевод помещения из одного фонда в другой: Само по себе решение о предоставлении вам квартиры по договору социального найма, принятое администрацией, означает, что это жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда. Закон это прямо регулирует:
"...включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 92, часть 2)
Заключив с вами договор социального найма, муниципалитет как раз и реализовал это решение. С этого момента квартира перестала быть служебной и юридически является частью жилищного фонда социального использования.
-
Неоспоримость договора социального найма: Договор, который был с вами заключен, является бессрочным, и расторгнуть его по желанию администрации практически невозможно.
"Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 60, части 2 и 3)
Это означает, что даже если новый глава администрации считает, что квартира когда-то была предоставлена неправомерно вашему бывшему мужу, он не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор социального найма с вами на этом основании.
Имеете ли вы право на приватизацию?
Исходя из вышесказанного, вы проживаете в помещении муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма. Закон о приватизации жилищного фонда в РФ предоставляет таким нанимателям право приобрести занимаемое жилье в собственность. Каких-либо исключений по принципу "ранее это жилье было служебным" для действующего нанимателя по договору социального найма не предусмотрено.
Право на приватизацию не ставится в зависимость от того, как квартира оказалась в фонде социального использования. Важен только текущий статус: у вас есть действующий договор социального найма. Следовательно, вы имеете полное право на приватизацию.
Требуется ли согласие главы администрации?
Для приватизации требуется не "согласие" или "разрешение" как административный акт по усмотрению чиновника, а заключение договора о передаче жилого помещения в собственность. Отказ в заключении такого договора при наличии у вас права на приватизацию является незаконным.
Глава администрации, по сути, не "разрешает", а исполняет закон. Его отказ со ссылкой на необходимость "разбираться" в законности предоставления вам квартиры по социальному найму — это попытка ревизии уже состоявшегося решения муниципалитета, что неправомерно на стадии рассмотрения вашего заявления о приватизации.
Влияет ли инвалидность на приватизацию?
Инвалидность (ваша III группа и инвалидность ребенка) не дает каких-либо дополнительных или исключительных прав именно на приватизацию, поскольку это право и так гарантировано вам договором социального найма.
Однако этот фактор имеет колоссальное значение для вашей правовой защиты в целом. Он делает вашу позицию практически неуязвимой в случае, если дело дойдет до суда. Обратите внимание на исключительно важную норму Жилищного кодекса, которая защищает от выселения из служебного жилья без предоставления другого:
"Не могут быть выселены из служебных жилых помещений... без предоставления других жилых помещений...:
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, ..., семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 103, часть 2)
Эта норма — ваша "подушка безопасности". Она означает, что даже в самой маловероятной гипотетической ситуации, если бы администрация попыталась оспорить договор социального найма и вернуть статус служебного жилья, выселить вас и ребенка-инвалида без предоставления другого благоустроенного жилья было бы невозможно по прямому указанию закона. Этот факт сам по себе разбивает любые аргументы администрации о необходимости "разбираться".
Защита ваших прав
Любые споры, касающиеся ваших жилищных прав, подлежат рассмотрению в суде. Действия главы администрации, отказывающего в приватизации, прямо нарушают ваше право, гарантированное законом. Орган местного самоуправления не вправе в административном порядке пересматривать законность заключенного с вами договора социального найма, блокируя реализацию ваших прав.
"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом... Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 11)
В вашей ситуации как раз тот случай, когда административный порядок исчерпан отказом, и защищать свои права необходимо в судебном порядке. Важно помнить и о принципе недопустимости дискриминации.
Выводы и рекомендации
- Ваше право на приватизацию бесспорно. Наличие у вас действующего договора социального найма является полным и достаточным основанием для передачи квартиры в собственность. Прошлое квартиры как служебной более не имеет юридического значения.
- Отказ администрации незаконен. Глава не может блокировать приватизацию, чтобы "разбираться" в законности вашего проживания. Договор социального найма не может быть пересмотрен таким образом.
- Ваш статус дает дополнительную защиту. Даже в самом крайнем случае вы с ребенком-инвалидом защищены от выселения без предоставления другого жилья.
Рекомендую следующий порядок действий:
Вам необходимо получить от администрации письменный, мотивированный отказ в приватизации. После этого следует незамедлительно обратиться к адвокату для составления искового заявления в суд о признании отказа незаконным и обязании администрации заключить с вами договор о передаче квартиры в собственность. Учитывая наличие у вас всех собранных документов, включая судебное решение об отказе мужа от прав на квартиру, перспективы выиграть это дело в суде крайне высоки.
