Расходы только по проданному дому или на строящийся тоже можно?

Учет расходов на строительство жилых домов при УСН «доходы минус расходы»

Как индивидуальный предприниматель на УСН с объектом «доходы минус расходы», ведущий строительство жилых домов, вы столкнулись с вопросами налогового учета затрат в разные периоды. Поясню порядок признания таких расходов на основе норм Налогового кодекса РФ, которые применимы к вашей ситуации.

1. Можно ли в 2025 году учесть расходы 2024 года по первому дому?

Нет, напрямую включить расходы 2024 года в книгу учета доходов и расходов за 2025 год вы не можете. Учет расходов при УСН ведется строго в хронологическом порядке их фактической оплаты и с учетом дополнительных условий для определенных видов затрат. Ваши расходы на участок, материалы и зарплату рабочих формируют первоначальную стоимость строящегося дома.

Здесь важно определить, является ли ваш дом основным средством или товаром. Если вы строите дом на продажу, то это, скорее всего, готовая продукция (товар). В таком случае расходы на его строительство (материалы, зарплата) являются материальными расходами. Налоговый кодекс прямо говорит, что материальные расходы признаются не просто после оплаты, а «в момент погашения задолженности» (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). А для товаров, приобретенных для перепродажи, установлено, что расходы учитываются «по мере реализации указанных товаров» (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В вашем случае реализация (продажа) состоялась в 2025 году, значит, и расходы по первому дому вы должны учесть в 2025 году, но не как «расходы 2024 года», а как расходы на реализованный объект.

Для этого вам необходимо восстановить учет: отразить все затраты по первому дому в книге учета доходов и расходов в 2025 году, но с пояснениями, что эти расходы оплачены ранее и относятся к реализованному в этом налоговом периоде объекту. Основанием является тот факт, что доход от продажи получен в 2025 году.

2. Можно ли в 2025 году учесть расходы на строительство второго дома?

Нет, включить в расходы 2025 года затраты на второй недостроенный дом нельзя. Это прямо запрещено правилами признания расходов.

Для объектов, которые вы создаете для продажи, применим тот же принцип, что и для товаров: расходы признаются «по мере реализации указанных товаров» (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поскольку второй дом еще не достроен и не продан, доход от его реализации отсутствует. Следовательно, нет оснований для признания расходов на его строительство в текущем периоде, даже если они оплачены. Эти затраты будут накапливаться в качестве незавершенного производства и будут учтены только в том налоговом периоде, когда вы продадите готовый дом.

Даже если рассматривать дом как основное средство (что маловероятно для строительства на продажу), расходы на его сооружение принимаются «с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию» (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). До момента ввода в эксплуатацию, который совпадет с моментом готовности к продаже или непосредственно перед ней, такие расходы не учитываются.

3. Как быть с расходами на рекламу и риелтора по первому дому?

Эти расходы можно и нужно учесть в 2025 году, так как они непосредственно связаны с реализацией первого дома, принесшей доход в этом году.

Расходы на рекламу прямо поименованы в закрытом перечне расходов при УСН (подп. 20 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Услуги риелтора, по сути, являются агентскими или посредническими, расходы на которые также разрешено учитывать (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Для признания этих расходов необходимо выполнение двух условий: они должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 2 ст. 346.16 НК РФ и п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку и рекламная кампания, и услуги риелтора были направлены на продажу конкретного дома, и доход от этой продажи получен в 2025 году, вы вправе включить эти затраты в расходы 2025 года.

Расходы на услуги признаются по факту их оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому, если вы оплатили рекламу и риелтора в 2025 году, то именно этим годом их и отражаете. Если оплата прошла в 2024, но услуга оказана для продажи 2025 года, безопаснее также учесть их в 2025 году, поскольку они экономически связаны с доходом этого периода.

Выводы и рекомендации

Подводя итог, ваши действия для заполнения книги учета доходов и расходов за 2025 год следующие:

• Расходы по первому дому: Все затраты, понесенные в 2024 и 2025 годах, которые напрямую связаны со строительством и продажей первого дома (участок, материалы, зарплата рабочих, техприсоединение к сетям), учтите в книге учета доходов и расходов за 2025 год. Важно, чтобы все эти расходы были подтверждены чеками, накладными и актами.
• Сопутствующие расходы по первому дому: Расходы на рекламу и услуги риелтора по первому дому также включите в расходы 2025 года.
• Расходы по второму дому: Затраты на участок, фундамент, стены и прочее по второму дому в расходы 2025 года не включайте. Их нужно будет учесть в будущем, в том налоговом периоде, когда вы продадите второй дом и получите доход.

Такой подход основан на прямом указании Налогового кодекса о признании материальных расходов в момент погашения задолженности с одновременным правилом о признании расходов по товарам по мере их реализации.