Налог при посуточной аренде квартиры через интернет-платформу: с какой суммы исчислять?

Добрый день. Вы задали очень важный и практический вопрос. Давайте последовательно разберем вашу ситуацию и определим, как правильно платить налоги со сдачи квартиры посуточно.

Анализ вашей ситуации как налогового резидента без статуса ИП и самозанятого

Как физическое лицо, сдающее квартиру, вы обязаны платить налог с получаемого дохода. Тот факт, что вы взаимодействуете с интернет-сервисом (агрегатором), не освобождает вас от этой обязанности. Более того, ваш статус (без ИП и без самозанятости) определяет, какой налог вы должны платить сейчас и какие есть более выгодные альтернативы.

Применимые нормы и ответы на ваши вопросы

1. С какой суммы платить налог: полной стоимости аренды или фактически полученной?

Ключевой вывод: налог необходимо платить со всей суммы арендной платы, указанной в договоре с жильцом, даже если часть этой суммы удерживается сервисом-посредником в виде комиссии.

Это объясняется следующим.

Ваши отношения с интернет-сервисом по своей сути являются агентскими или основанными на договоре комиссии. Сервис действует по вашему поручению, находя вам клиентов и принимая от них оплату. По Гражданскому кодексу, все деньги, которые сервис получает от арендатора, являются вашими деньгами, полученными за ваш счет.

"По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента." (Источник: ГК РФ, Статья 990)

"Комиссионер вправе ... удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента." (Источник: ГК РФ, Статья 997)

Сервис лишь удерживает свое вознаграждение (комиссию) из уже ваших, полученных им для вас денег. Для налогового законодательства вашим доходом будет вся сумма, поступившая на счет посредника за вас, то есть полная стоимость проживания. Налоговый кодекс прямо указывает, что любые последующие удержания из этого дохода не уменьшают налоговую базу.

"Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу." (Источник: НК РФ, Статья 210)

Таким образом, комиссия сервиса — это ваши расходы на оплату его услуг, а не уменьшение вашего налогооблагаемого дохода. Поэтому налог нужно платить с полной суммы, которую арендатор заплатил сервису.

2. Какой налог вы платите сейчас (НДФЛ с декларированием)

Поскольку вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, вы обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (если ваш общий годовой доход не превысит 2,4 млн рублей).

Доход от сдачи квартиры в аренду прямо относится к доходам от источников в РФ, с которых нужно платить НДФЛ.

"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации." (Источник: НК РФ, Статья 208)

В вашем случае вы обязаны:

• Самостоятельно рассчитать налог со всей суммы дохода (полной стоимости аренды), полученной за год.
• Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, за доходы 2024 года отчитаться до 30 апреля 2025 года.
• Уплатить исчисленный налог не позднее 15 июля того же года.

Это требование закреплено в Налоговом кодексе.

"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи... обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: НК РФ, Статья 228)

Важно: Комиссия агрегатора в рамках уплаты НДФЛ физическим лицом без статуса ИП не является тем расходом, который можно вычесть из дохода. Профессиональные налоговые вычеты для физлиц, не являющихся ИП, в отношении доходов от аренды не предусмотрены.

3. Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) как выгодная альтернатива

Вы абсолютно правы, что слышали про НПД (режим для самозанятых). Это самый простой и выгодный способ легализовать вашу деятельность.

Вы можете легко на него перейти. Закон о НПД прямо разрешает применять этот режим для сдачи жилья в аренду, даже если в других случаях передача имущественных прав не подпадает под НПД.

"Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: ... от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, Статья 6)

Деятельность по сдаче собственной квартиры не входит в перечень ограничений, которые не дают права применять НПД.

Как платить налог и с какой суммы?
При использовании НПД все становится проще:

• Налоговая ставка: 4% от дохода, полученного от физических лиц (ваших жильцов).
• Налоговая база: Вашим доходом всё равно будет считаться вся сумма, поступившая от арендатора сервису. Закон об НПД, как и НК РФ, не содержит механизма уменьшения налоговой базы на сумму комиссии посредника. Самозанятый или нет, ваш доход — это цена вашей услуги, которую оплатил клиент. То, что часть этой цены вы отдаете агенту, — ваши коммерческие расходы, которые данный режим не позволяет вычитать.

"Налоговой базой признается денежное выражение дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющегося объектом налогообложения." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, Статья 8)

Преимущества режима НПД для вас очевидны:

• Ставка 4% против 13% (или даже 15% при большом доходе).
• Не нужно подавать декларации. Вы просто вносите полученную сумму в мобильное приложение «Мой налог», формируете чек, а налоговая сама считает налог и присылает уведомление.
• При работе с сервисом-посредником действует упрощенный порядок. Вы можете передавать сведения о расчетах не по каждому платежу, а сводными данными раз в месяц, не позднее 9-го числа следующего месяца.

"При реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) в интересах налогоплательщика на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров с участием посредника в расчетах налогоплательщик обязан ... передать в налоговый орган сведения ... или сводные сведения не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, Статья 14)

Выводы и рекомендации

1. Какую сумму считать доходом: И при уплате НДФЛ, и при использовании НПД вашим доходом признается полная сумма, которую арендатор перевел сервису-агрегатору. Комиссия сервиса не уменьшает эту сумму для целей налогообложения.

2. Что делать прямо сейчас:

   • Наиболее правильный и выгодный путь — немедленно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это можно сделать за несколько минут через приложение «Мой налог». Вы будете платить всего 4% с оборота, что значительно выгоднее, чем 13% НДФЛ без возможности учета расходов на комиссию сервиса.
   • За доходы, полученные до регистрации в качестве самозанятого, вы обязаны заплатить НДФЛ по ставке 13%, подав декларацию 3-НДФЛ. Рекомендую сделать это в установленный срок, чтобы избежать штрафов за непредставление декларации и неуплату налога.

3. Риски ведения деятельности без регистрации:

   • Систематическая сдача квартиры в краткосрочный наем с целью получения прибыли обладает признаками предпринимательской деятельности. Если вы не зарегистрируете ИП или самозанятость, налоговая может квалифицировать это как незаконное предпринимательство и доначислить налоги, пени и штрафы не по ставке 13%, а в большем размере.
   • Регистрация в качестве самозанятого снимает этот риск.

Итоговая схема действий:

• При регистрации как самозанятый: Оборот за месяц = 100 000 р. (полная стоимость по договорам). Комиссия сервиса = 10 000 р. На карту = 90 000 р. Налог (НПД) = 100 000 * 4% = 4 000 р. Ваш чистый доход: 100 000 - 10 000 - 4 000 = 86 000 р.
• Без регистрации (НДФЛ): Оборот = 100 000 р. Налог (НДФЛ) = 100 000 * 13% = 13 000 р. Ваш чистый доход: 100 000 - 10 000 - 13 000 = 77 000 р. Плюс обязанность заполнять и подавать декларацию.

Разница очевидна. Я настоятельно рекомендую вам зарегистрироваться в качестве самозанятого, это полностью легализует ваш доход и позволит платить налог с минимальной нагрузкой без лишней бюрократии. Если у вас останутся вопросы или возникнут сложности с анализом прошлых периодов, рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.