Влияние технической ошибки в договоре купли-продажи на регистрацию перехода права собственности
Здравствуйте. Ситуация, которую вы описали, действительно волнительна, но давайте проанализируем ее с юридической точки зрения. Ваше беспокойство понятно, поскольку от успешной регистрации зависит завершение сделки и судьба переданного задатка. Ошибка в договоре, заключающаяся в указании несуществующего документа-основания, создает риск приостановки регистрации, но ее можно и нужно исправить.
Анализ ситуации с точки зрения закона
Основная проблема заключается в расхождении сведений, которые вы указали в договоре, с данными, которые государственный регистратор проверит в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Согласно закону, регистратор обязан проверить представленные документы. Прямым основанием для приостановления регистрации является наличие противоречий между заявленными сведениями и информацией в ЕГРН. В вашем случае такое противоречие налицо.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26).
Поскольку в ЕГРН право продавца зарегистрировано только на основании свидетельства о праве на наследство, а в вашем договоре дополнительно указан договор дарения, регистратор, скорее всего, выявит это несоответствие и вынесет решение о приостановлении регистрации на срок до трех месяцев. Если за это время вы не устраните причину, в регистрации будет отказано.
Однако важно понимать, что это техническая ошибка. Она не делает всю сделку купли-продажи недействительной, поскольку воля сторон направлена именно на переход права собственности, и этот переход имеет под собой законное основание — свидетельство о наследстве. Принцип, закрепленный в Гражданском кодексе, гласит:
"Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части." (Источник: ГК РФ, Статья 180).
Совершенно очевидно, что вы и продавец заключили бы сделку и без ошибочного упоминания договора дарения. Цель сделки — продажа квартиры — остается законной и достижимой.
Ситуацию также можно квалифицировать как техническую описку или заблуждение в волеизъявлении, что регулируется статьей о недействительности сделок, совершенных под влиянием заблуждения:
"При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;..." (Источник: ГК РФ, Статья 178).
Это подтверждает, что ошибка не носит критического характера для действительности самой сделки.
Что можно предпринять сейчас?
Самое правильное и эффективное действие — действовать на опережение. Не дожидаясь официального уведомления о приостановке, вам необходимо обратиться в тот же офис МФЦ, через который документы были сданы в Росреестр, и подать заявление о представлении дополнительных документов. Таким документом будет являться дополнительное соглашение к договору купли-продажи (или исправленный договор), исключающее упоминание о договоре дарения из раздела об основаниях права собственности продавца.
Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами — и покупателем, и продавцом. Подача такого документа подтвердит, что обе стороны признают ошибку и согласны ее исправить, а их воля на совершение сделки остается неизменной. Это снимет противоречие, которое могло бы стать причиной приостановки.
Последствия для задатка
Поскольку вы обе стороны действуете добросовестно и хотите завершить сделку, сценарий отказа в регистрации и ее аннулирования маловероятен, если вы предпримете шаги по исправлению. Но для понимания рисков: сам по себе отказ в регистрации или признание договора незаключенным — это не то же самое, что неисполнение обязательства одной из сторон. В таком случае начинают действовать правила о возврате задатка при прекращении обязательства:
"При прекращении обязательства по основаниям, не связанным с неисполнением обязательств (включая признание договора незаключенным или недействительным), задаток подлежит возврату." (Источник: ГК РФ, Статья 381).
Это означает, что даже при самом негативном развитии событий, не связанном с виновными действиями продавца или покупателя, у продавца возникнет обязанность вернуть вам полученную сумму.
Выводы и рекомендации
- Риск приостановки высок. Регистратор с высокой вероятностью обнаружит несоответствие между договором и данными ЕГРН.
- Проблема решаема. Указание лишнего документа — это техническая ошибка, которая не порочит сделку в целом и может быть исправлена.
- Действуйте незамедлительно. Не ждите уведомления. Свяжитесь с продавцом, подготовьте дополнительное соглашение к договору, исключающее упоминание договора дарения, подпишите его и подайте в МФЦ с заявлением о приобщении к ранее сданному пакету документов.
- Судьба задатка не под угрозой. Ваше переживание о задатке обоснованно, по закону в подобной ситуации «технического сбоя» он должен быть возвращен, а не утрачен.
Если по какой-то причине исправить ошибку во внесудебном порядке не получится, или регистратор вынесет решение об отказе, которое вы сочтете незаконным, вам придется оспаривать этот отказ в суде. В этом случае я рекомендую обратиться за помощью к профессиональному адвокату для защиты ваших интересов.
