Как лучше передать долю в доме: дарение или купля-продажа между родственниками?

Приобретение долей в жилом доме и земельном участке от бабушки и дяди: что выгоднее – дарение или купля-продажа?

Анализ ситуации

Вы хотите стать собственником целого объекта, получив по ½ доли от бабушки (она вам близкий родственник) и от дяди (сына бабушки, который по семейному законодательству не относится к «близким родственникам» для целей налогообложения). Каждый из вариантов – безвозмездная передача (дарение) или возмездная (купля-продажа) – имеет свои особенности, которые напрямую влияют на расходы, налоги и сложность оформления. Ниже приведён детальный анализ.

1. Обязательное участие нотариуса

Договор дарения

• В силу прямого указания закона любой договор дарения недвижимости, заключаемый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.

  «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.» (Источник: ГК РФ, статья 574, пункт 3)
  Исключений для ситуаций, когда дарятся доли или когда дарителями выступают все участники долевой собственности одновременно, не предусмотрено. Значит, обе дарственные (от бабушки и от дяди) придётся оформлять у нотариуса.

Договор купли-продажи долей

• Общее правило требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. Однако есть важное исключение: нотариальная форма не обязательна, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

  «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

  1. сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, часть 1.1)
     Поскольку бабушка и дядя вдвоём являются всеми сособственниками, вы можете заключить один договор купли-продажи, в котором оба продавца продают вам обе доли. Тогда нотариус не потребуется.

2. Налоговые последствия

А) Дарение

• Бабушка → внук
  Доходы в натуральной форме освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый относятся к членам семьи или близким родственникам по Семейному кодексу. Бабушка и внук прямо названы в этом перечне.

  «Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (… дедушкой, бабушкой и внуками…)». (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 18.1)
  Вывод: при получении дара от бабушки налог платить не нужно.

• Дядя → племянник
  Дяди, тёти, племянники в этом перечне не упомянуты. Следовательно, полученная в дар доля будет облагаться НДФЛ. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость получаемой доли.

  «При получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта…» (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 6)
  Ставка налога для резидентов – 13% (если сумма всех доходов за год не превысит 2,4 млн руб.) с возможностью повышения до 15% при больших доходах.
  Вывод: дарение от дяди обернётся для вас серьёзными налоговыми затратами.

Б) Купля-продажа (налогообложение продавцов)

И бабушка, и дядя, будучи продавцами, могут быть освобождены от уплаты НДФЛ, если их доли находились в собственности не менее минимального предельного срока владения (по общему правилу – 5 лет, но в ряде случаев – 3 года).

• Срок владения бабушки
  Она получила дом по наследству в 2017 году. В 2020 году объект был разделён на доли. Согласно НК РФ, при продаже доли, образованной в результате раздела исходного жилого помещения, в срок владения засчитывается период нахождения в собственности исходного объекта.

  «При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (…), в срок нахождения в собственности … таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности … исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).» (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
  Поскольку исходный объект получен в порядке наследования, минимальный срок для него – 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). С 2017 года этот срок давно истёк.
  Вывод: продавая свою долю, бабушка налог не платит.

• Срок владения дяди
  Дядя получил свою долю от матери (бабушки) – по всей видимости, по договору дарения либо иному безвозмездному соглашению в 2020 году. Такой способ получения от члена семьи также даёт право на сокращённый минимальный срок в 3 года.

  «…минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если право собственности получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3 подпункт 1)
  Три года с 2020 года уже истекли, значит, и дяде налог при продаже не грозит.
  Общий вывод по налогам продавцов: оба могут продать свои доли без уплаты НДФЛ.

В) Налоговый вычет для покупателя

При покупке жилого дома и земельного участка вы как покупатель вправе претендовать на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов, но не более 2 млн рублей (возврат 13% от этой суммы). Однако вычет не предоставляется, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами.

«Имущественные налоговые вычеты … не предоставляются … в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьёй 105.1 настоящего Кодекса.» (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 5)

Кто считается взаимозависимым? Перечень в ст. 105.1 НК РФ включает, среди прочих, родственников по прямой восходящей/нисходящей линии:

«11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.»

• Бабушка и внук – взаимозависимые (бабушка прямо названа в составе семьи).
• Дядя и племянник – в данном перечне не упоминаются, следовательно, не признаются взаимозависимыми автоматически.

Таким образом, вычет по расходам на приобретение доли у бабушки не дадут, а по доле, купленной у дяди, – дадут (при условии, что остальные требования соблюдены). Практически это означает, что к расходам на покупку будут относиться только те суммы, которые вы уплатили именно за дядину долю.

3. Расходы на оформление

Нотариальные тарифы (при дарении)

Если вы пойдёте по пути дарения, придётся заплатить нотариусу за удостоверение договоров. Размер тарифа зависит от степени родства и суммы сделки.

• Бабушка → внуку (тариф для «супругов, родителей, детей, внуков»):
  до 10 млн руб. – 3 000 руб. + 0,2% суммы сделки; свыше 10 млн – 23 000 руб. + 0,1% от суммы превышения (максимум 50 000 руб.).
• Дядя → племяннику («другим лицам»):
  до 1 млн – 3 000 + 0,4%; от 1 до 10 млн – 7 000 + 0,2% от превышения над 1 млн; свыше 10 млн – 25 000 + 0,1% от превышения, но не более 100 000 руб. (для жилых домов и земельных участков).

Кроме федерального тарифа может взиматься региональный тариф, что увеличит расходы.

(Источник: Основы законодательства о нотариате, статья 22.1)

Госпошлина за регистрацию (при купле-продаже без нотариуса)

Если избрана купля-продажа одним договором, нотариус не требуется. Единственный обязательный платёж – государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Для физических лиц она составляет 2 000 рублей за объект недвижимости (здесь, по сути, один объект – дом с участком).

«За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 17)

Сравнение: дарение потребует высоких нотариальных тарифов за каждый договор, тогда как купля-продажа единым договором – только пошлину 2 000 руб.

4. Риски оспаривания и скрытые сложности

• Дарение
  Договор дарения может быть оспорен, если будет доказано, что он прикрывает куплю-продажу (притворная сделка) или совершён лишь для вида (мнимая сделка). Однако в вашем случае намерение реально, и риск невелик.
  Более серьёзный риск – налоговая нагрузка при дарении от дяди.
• Купля-продажа
  При «возмездном» варианте важно соблюсти преимущественное право покупки: участник долевой собственности, продающий долю постороннему лицу, должен известить остальных сособственников и дождаться истечения месячного срока или их отказа. Но поскольку оба сособственника одновременно продают вам все доли по одному договору, правило о преимущественном праве не применяется – фактически все участники участвуют в сделке, и оснований для извещения нет (ст. 250 ГК РФ).
  Целесообразно указать в договоре реальную цену, по которой будет передаваться недвижимость, чтобы избежать подозрений в мнимости сделки и для корректного применения налогового вычета. Сама по себе сделка купли-продажи между родственниками (не входящими в перечень взаимозависимых) законна.

5. Итоговые рекомендации

Наиболее простым и экономичным способом в вашем случае является заключение единого договора купли-продажи с обоими продавцами.

Почему это лучше:

1. Нет налога для продавцов – и бабушка, и дядя владеют своими долями дольше минимального срока (более 3 лет), поэтому НДФЛ с продажи не платят.
2. Самый низкий сбор за регистрацию – всего 2 000 руб. вместо многотысячных нотариальных тарифов.
3. Вы получаете право на имущественный вычет по расходам на долю, купленную у дяди (возврат до 260 000 руб. при достаточном доходе). С бабушкиной долей вычет не положен, но это не отменяет выгоду по другой части.
4. Минимум бюрократических процедур – не требуется соблюдать преимущественное право, все участники выступают сторонами одного договора.

Что нужно сделать:

• Составить один письменный договор купли-продажи, где продавцами выступают бабушка и дядя, а покупателем – вы. Описать каждую долю, её цену.
• Подписать договор и подать заявление о регистрации перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде).
• Уплатить госпошлину 2 000 руб.
• В следующем году подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения имущественного вычета за расходы на долю дяди.

Если по каким-либо причинам единый договор невозможен (например, сделки разведены по времени), каждая продажа доли потребует нотариального удостоверения, что увеличит затраты. Однако даже в этом случае купля-продажа остаётся предпочтительнее дарения из-за отсутствия налога у одаряемого по дядиной доле.

Резюме: выбирайте единый договор купли-продажи – это законно, быстро, не требует нотариуса и даёт налоговую выгоду. При возникновении дополнительных вопросов, особенно касающихся расчёта налогооблагаемой базы или правильного составления договора, рекомендую проконсультироваться с адвокатом.