Продажа квартиры инвалидом II группы: налоговые и пошлинные аспекты
Здравствуйте! Разберем Вашу ситуацию с точки зрения налогового законодательства и законодательства о регистрации недвижимости. Поскольку Вы владеете квартирой в Северодвинске около трех лет, а инвалидность II группы установлена бессрочно, для Вас актуальны следующие моменты.
1. Льготы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ)
Льгота, освобождающая от уплаты налога при продаже квартиры, зависит не от наличия инвалидности, а от срока владения недвижимостью.
Анализ ситуации со сроком владения
По общему правилу, чтобы доход от продажи квартиры не облагался налогом, нужно владеть ею не менее минимального предельного срока. Этот срок составляет пять лет, за исключением некоторых случаев.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Статья 217.1 Налогового кодекса РФ, пункт 4)
Срок в три года применяется только в особых ситуациях (например, приватизация, наследство, дарение от близкого родственника, продажа единственного жилья).
"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица... 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика ... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)..." (Источник: Статья 217.1 Налогового кодекса РФ, пункт 3)
Ни одного из этих условий из Вашего вопроса не усматривается. Следовательно, в Вашей ситуации действует стандартный пятилетний срок, и, продавая квартиру до его истечения, Вы обязаны уплатить НДФЛ с полученного дохода.
Имущественный налоговый вычет как способ уменьшить налог
Прямых льгот по НДФЛ для инвалидов II группы при продаже имущества не существует. Однако любой налогоплательщик, включая Вас, имеет право на имущественный налоговый вычет. Право на использование льгот закреплено в Налоговом кодексе:
"Налогоплательщики имеют право: ... 3) использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах;" (Источник: НК РФ Статья 21)
При продаже квартиры, бывшей в собственности менее минимального срока, Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов:
- Воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей.
- Уменьшить доход от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры.
"имущественный налоговый вычет при продаже имущества... предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 2, подпункт 1)
"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Это не особая льгота, а общее право, которое позволяет существенно снизить или даже свести налог к нулю (например, если квартира покупалась за сумму, близкую к цене продажи).
Как оформить вычет
Вы не получаете вычет автоматически. Для этого необходимо по окончании года, в котором произошла продажа, подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.
"Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода..." (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 7)
2. Льготы по уплате государственной пошлины за регистрацию сделки
В этой части ситуация не столь однозначна и требует внимательного изучения формулировок закона.
В Налоговом кодексе действительно есть норма, которая на первый взгляд освобождает инвалидов I и II групп от уплаты пошлины по сделкам с недвижимостью:
"Освобождаются от уплаты государственной пошлины... физические лица - инвалиды I и II группы - за государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества, а также за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, если такая регистрация осуществляется в связи с отчуждением указанного имущества;" (Источник: Статья 333.35 Налогового кодекса РФ, пункт 2, подпункт 5)
Однако в другой части той же статьи содержится важная оговорка, которая может свести на нет эту льготу:
"От уплаты государственной пошлины... освобождаются: ... 5) инвалиды... I и II групп - по делам, рассматриваемым в судах... а также при совершении нотариальных действий... (Указанная льгота не распространяется на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.)" (Источник: Статья 333.35 Налогового кодекса РФ, комментарий к пункту 2)
Эта формулировка создает коллизию и на практике может означать, что освобождение, предусмотренное подпунктом 5 пункта 2, при регистрации сделок с недвижимостью не применяется.
Поскольку в предоставленных материалах нет окончательного разъяснения этой коллизии, я не могу однозначно утверждать, будете ли Вы освобождены от уплаты госпошлины. Безотказно работает другая, не связанная с инвалидностью льгота — для граждан, признанных малоимущими. Если Вы относитесь к этой категории, то от пошлины Вы будете освобождены в любом случае.
Выводы и рекомендации
-
По НДФЛ: Специальных льгот для инвалидов II группы при продаже квартиры нет. Налог платить, скорее всего, придется, так как Вы владеете жильем менее 5 лет. Однако Вы имеете полное право на стандартный имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей или на уменьшение дохода на сумму расходов по приобретению квартиры. Это позволит уменьшить сумму налога. Для этого после продажи необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.
-
По госпошлине: Вопрос о льготе для Вас как для инвалида II группы является спорным из-за противоречивых норм закона. Гарантированно освобождены от пошлины только малоимущие граждане. Учитывая неоднозначность толкования, я рекомендую перед подачей документов в Росреестр (обычно через МФЦ) заранее обратиться за письменной консультацией в налоговый орган по месту жительства, четко описав планируемую сделку и Ваш льготный статус.
-
Дополнительная льгота: Упомянутый в контексте выездной прием для инвалидов I и II групп без взимания платы (Федеральный закон № 218-ФЗ, ст. 18, ч. 1.1) к уплате госпошлины за регистрацию сделки прямого отношения не имеет.
Для полной уверенности в правильности оформления сделки и минимизации налоговых рисков, особенно с учетом неясности по госпошлине, я настоятельно рекомендую Вам обратиться за личной консультацией к адвокату.
