Налогообложение доходов самозанятого от аренды жилья и коммерческой недвижимости

Порядок налогообложения и документального оформления при сдаче в аренду жилого и нежилого помещений самозанятым

Разберем вашу ситуацию отдельно по двум объектам аренды, так как от статуса арендатора зависят и налоговые ставки, и некоторые аспекты оформления.

1. Налоговые ставки при сдаче в аренду

Вы верно отметили, что ставки налога на профессиональный доход (НПД) различаются. Ключевое значение здесь имеет не тип помещения (жилое или нежилое), а то, кому именно вы его сдаете — физическому лицу или предпринимателю/компании.

Согласно Федеральному закону № 422-ФЗ, налоговые ставки установлены в следующих размерах:

• "4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10). К этой категории относится и сдача квартиры гражданину для проживания.

• "6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10). Сдача склада предпринимателю подпадает именно под эту ставку.

Таким образом, с дохода от сдачи квартиры физлицу вы будете платить налог по ставке 4%, а с дохода от сдачи склада ИП — по ставке 6%.

2. Исчисление и уплата налога

Вам не нужно самостоятельно рассчитывать налог к уплате. Это делает налоговый орган на основании переданных вами чеков.

Порядок следующий:

• Налоговая база (ваш доход) учитывается нарастающим итогом с начала года и определяется отдельно по каждому виду дохода (4% и 6%).

• "Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 11). Налоговый период — это календарный месяц.

• "Уплата налога осуществляется не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 11).

То есть вы фиксируете получение арендной платы в приложении, а до 12-го числа следующего месяца налоговая присылает вам сумму к уплате, которую нужно внести до 28-го числа.

3. Документальное оформление: договоры и чеки

Теперь перейдем к самой важной части — как правильно всё оформить, чтобы у налоговой не возникло вопросов и ваши права были защищены.

А. Договоры аренды

Заключать письменные договоры — в ваших интересах, а в некоторых случаях это прямое требование закона.

1. Для жилого помещения (квартиры), сдаваемого физлицу для проживания:
   Закон требует заключать договор в простой письменной форме. Это называется договором найма жилого помещения.

   "Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме" (Источник: ГК РФ, Статья 674).

2. Для нежилого помещения (склада), сдаваемого предпринимателю:
   Здесь заключается договор аренды. Гражданский кодекс устанавливает строгие требования к его форме.

   "Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме" (Источник: ГК РФ, Статья 609).
   Поскольку ваш арендатор — ИП, договор аренды склада должен быть заключен в письменной форме в любом случае, даже если вы договорились на срок менее года. Более того, для аренды здания или сооружения требуется составление одного документа, подписанного обеими сторонами.
   "Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами... Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность." (Источник: ГК РФ, Статья 651).

Государственная регистрация договора: Если вы заключите с предпринимателем договор аренды склада на срок не менее одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Договор на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией регистрировать не нужно. Аналогичное правило действует и для найма жилья.

Б. Чеки

Выдача чеков для самозанятого является строгой обязанностью, которая заменяет применение кассового аппарата. Самозанятые освобождены от применения контрольно-кассовой техники (ККТ), но это не освобождает их от выдачи собственных чеков, формируемых в приложении «Мой налог».

"Контрольно-кассовая техника не применяется индивидуальными предпринимателями, применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" в отношении доходов, облагаемых налогом на профессиональный доход." (Источник: Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ, статья 2).

Как и когда выдавать чеки:
Выдача чека для вас — это обязательная процедура при каждом получении денег.

"При произведении расчетов... налогоплательщик обязан... сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику)..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 14).

• Форма чека: Чек можно передать в электронной форме (на email, телефон) или распечатать и вручить на бумаге.

  "Чек может быть передан покупателю (заказчику) в электронной форме или на бумажном носителе." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 14).

• Срок передачи чека:

  • При оплате наличными — в момент получения денег.
  • При безналичной оплате (например, перевод с карты на карту) — не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был получен платеж.

  "Чек должен быть сформирован налогоплательщиком и передан покупателю (заказчику) в момент расчета наличными денежными средствами... При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан покупателю (заказчику) не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором произведены расчеты." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 14).

• Особый реквизит для чека ИП: При формировании чека для предпринимателя-арендатора обязательно попросите его ИНН, так как его нужно указать в чеке.

  "В чеке должны быть указаны:... идентификационный номер налогоплательщика юридического лица или индивидуального предпринимателя - покупателя (заказчика)..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 14).

Ответственность за невыдачу чека:
За невыдачу чека предусмотрен серьезный штраф:

"Невыдача (ненаправление) чека покупателю (заказчику)... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от суммы расчета, произведенного без выдачи (ненаправления) чека, но не менее 1 000 рублей." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 15). За повторное нарушение в течение полугода штраф составит уже 50%, но не менее 10 000 рублей.

Общие выводы и рекомендации

1. По налогам: При получении платы за квартиру от физического лица применяйте в приложении «Мой налог» ставку 4%. При получении платы за склад от ИП — ставку 6%. Никаких отдельных деклараций подавать не нужно, всё происходит через приложение.
2. По договорам: Обязательно заключите письменные договоры с обоими арендаторами. Для квартиры это договор найма жилого помещения. Для склада — договор аренды. Это защитит вас в случае споров и подтвердит характер ваших отношений с арендаторами для налогового органа. При подписании договора аренды склада также оформите акт приема-передачи помещения.
3. По чекам: Формируйте чек в приложении «Мой налог» на каждую поступившую сумму арендной платы. Сразу после получения наличных или в течение первых дней следующего месяца при безналичной оплате. Передавайте чек арендатору удобным способом. Для чека для ИП-арендатора заранее запросите и внесите его ИНН. Это не только ваша обязанность, но и способ избежать штрафа.

Если у вас возникнут сложности с составлением договоров, особенно с включением в них всех существенных условий, например, касающихся размера арендной платы для нежилого помещения, настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату для составления грамотного документа, который будет полностью соответствовать вашим интересам и требованиям закона.