Срок владения недвижимостью, полученной при ликвидации компании: как считать и можно ли избежать НДФЛ
Анализ ситуации
Вы были единственным участником юридического лица. Компания приобрела коммерческую недвижимость в 2012 году, а после её ликвидации имущество перешло к вам как к физическому лицу. Сейчас вы планируете продать эту недвижимость. Ключевой спор с налоговым органом заключается в том, с какого момента начинать отсчёт минимального срока владения для освобождения от уплаты НДФЛ: с 2012 года (покупка организацией) или с текущего года (регистрация права собственности за вами как за физическим лицом).
К сожалению, исходя из представленного контекста норм законодательства, ваша позиция не находит поддержки. Позиция налогового органа представляется обоснованной, и вот почему.
Как закон определяет начало срока владения
По общему правилу, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект находился в вашей собственности в течение минимального срока. В Налоговом кодексе четко указано:
"доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
Ключевое словосочетание здесь — «в собственности налогоплательщика». Налогоплательщиком в вашем случае являетесь вы, физическое лицо. Юридическое лицо — это самостоятельный субъект права, отдельный от своих учредителей. Собственность компании не является вашей личной собственностью до момента её распределения вам в процессе ликвидации. Поэтому период с 2012 года, когда собственником было ООО, не засчитывается в ваш личный срок владения.
Почему нельзя приравнять срок владения компанией к вашему сроку
Единственный участник и созданное им ООО — это два разных субъекта гражданского и налогового права. В Налоговом кодексе есть особые правила для ситуаций, когда законодатель разрешает суммировать сроки владения, но ваша ситуация под них не попадает.
Особые правила для личных фондов
Закон прямо предусматривает возможность суммирования сроков владения при передаче имущества от личного фонда его учредителю:
"при реализации недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком - учредителем личного фонда от такого личного фонда, минимальный предельный срок владения указанным имуществом исчисляется с даты приобретения в собственность указанного имущества таким личным фондом." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
Это исключение из общего правила, которое было специально введено для личных фондов. Тот факт, что законодатель отдельно оговорил эту возможность, подтверждает, что в общем случае, например, для ООО, такое правило не действует. Если бы можно было всегда суммировать срок владения юрлица и его участника, данная норма была бы излишней.
Особые правила для контролируемых иностранных компаний (КИК)
Похожая норма существует и для имущества, полученного от иностранных структур:
"В срок нахождения в собственности физического лица указанного в настоящем пункте имущества... включается срок нахождения такого имущества в собственности иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица), но не более срока, в течение которого это физическое лицо непрерывно до момента получения такого имущества являлось контролирующим лицом и (или) учредителем этой иностранной организации..." (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 17.1)
Обратите внимание, что эта норма касается только иностранных организаций. Это специальное правило, которое нельзя применить к российской компании.
Важно также понимание природы дохода. Когда имущество ликвидированной компании распределяется участнику, образуется доход, который для целей налогообложения рассматривается особым образом:
"к доходам в виде дивидендов приравнивается доход в виде превышения суммы денежных средств, стоимости иного имущества (имущественных прав), которые получены акционером (участником) российской организации... при распределении имущества ликвидируемой организации между ее акционерами (участниками), над... расходами... на приобретение акций (долей, паев) ликвидируемой организации..." (Источник: НК РФ, статья 208, пункт 1)
Это положение подчеркивает, что исходя из налоговой логики, вы получили от компании не саму недвижимость как таковую, а доход в натуральной форме, эквивалентный дивидендам. Сама недвижимость для вас — это новое имущество с новой датой возникновения права собственности.
Какой срок владения применяется в вашем случае
Поскольку у вас коммерческая недвижимость, а жилая недвижимость не является предметом рассмотрения, то особые условия для трехлетнего срока (наследство, дарение от близких родственников, приватизация и т.д.) к вам не применяются. Перечень этих условий закрытый:
В пункте 3 статьи 217.1 НК РФ перечислены случаи, когда минимальный срок составляет три года: получение в наследство, по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации, по договору ренты. Получение имущества от ликвидированной компании в этом перечне отсутствует.
Следовательно, применяется общее правило:
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)
Таким образом, чтобы при продаже не платить НДФЛ, вам необходимо владеть недвижимостью как физическое лицо в течение пяти лет с даты регистрации права собственности на ваше имя.
Выводы и рекомендации
- Позиция налогового органа верна. Срок вашего владения недвижимостью начал течь только с момента регистрации права собственности за вами как за физическим лицом. Период нахождения имущества на балансе компании (даже если вы были её единственным участником) не засчитывается в этот срок.
- Закон не содержит искомых вами норм. В представленном контексте нет положений, которые позволяли бы включить «корпоративный» стаж владения российской компании в срок владения учредителя при ее ликвидации. Специальные правила существуют только для личных фондов и контролируемых иностранных компаний, что для вашей ситуации не применимо.
- Минимальный срок для освобождения от налога — 5 лет. Вам необходимо подождать 5 лет с даты регистрации вашего права собственности. Только после этого вы сможете продать недвижимость без уплаты НДФЛ.
- Если продать сейчас. Доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15%, если доход превысит 5 млн рублей за год). Вы сможете уменьшить облагаемую сумму на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой недвижимости. Поскольку вы получили имущество бесплатно (как дивиденды в натуральной форме), то ваши расходы на его приобретение, скорее всего, равны нулю, если не учитывать расходы на оформление права собственности.
Что можно сделать?
- Самым надежным способом избежать налога является выжидание пятилетнего срока.
- Поскольку имеющиеся нормы права не на вашей стороне, попытка оспорить позицию налогового органа в суде с высокой долей вероятности не приведет к успеху. Если вы решите отстаивать свою позицию, я рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для детального анализа вашей ситуации и документов.
