Положен ли вычет за проценты по ипотеке при покупке у родственников?

Вычет по процентам при покупке доли в квартире у тёти

Вы столкнулись с ситуацией, когда налоговый орган отказал в имущественном вычете по расходам на приобретение доли, сославшись на то, что сделка совершена между взаимозависимыми лицами. При этом вопрос о вычете по уплаченным процентам по ипотеке остался без ответа. Давайте проанализируем, имеет ли значение родство с тётей для получения процентного вычета и что можно предпринять.

Анализ ситуации: признаётся ли тётя взаимозависимым лицом?

Для начала необходимо понять, на каком основании вам было отказано. В предоставленном контексте указаны два основных подхода к определению взаимозависимости в Налоговом кодексе РФ (НК РФ).

1. По формальному признаку родства (Ст. 105.1 НК РФ). Налоговый кодекс даёт чёткий перечень лиц, которые признаются взаимозависимыми по семейному признаку.

   "11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный;" (Источник: НК РФ, статья 105.1, пункт 2, подпункт 11)

   Как видите, тётя в этом закрытом перечне не упоминается. Это означает, что с точки зрения формального определения, установленного статьей 105.1 НК РФ, вы и ваша тётя не являетесь взаимозависимыми лицами на основании исключительно родственных отношений.

2. По иным основаниям (Ст. 105.1 НК РФ). Налоговый орган или суд могут признать лица взаимозависимыми, если их отношения могли повлиять на условия сделки.

   "1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами... указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения... 7. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи." (Источник: НК РФ, статья 105.1, пункты 1 и 7)

В вашей ситуации налоговая, по-видимому, либо ошибочно применила формальный перечень, либо посчитала, что родственные отношения с тётей могли повлиять на цену или другие условия договора. Однако для этого они должны предоставить доказательства такого влияния, что на практике сделать сложно.

Влияет ли отказ в вычете на стоимость на право вычета по процентам?

Это ключевой момент. Пункт 5 статьи 220 НК РФ содержит прямое ограничение, которое касается обоих видов вычетов, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами.

"5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются... в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 5)

Это положение означает следующее: если сделка была заключена с лицом, которое будет окончательно признано взаимозависимым, вы теряете право на оба вычета — и на расходы по приобретению доли (подпункт 3), и на расходы по погашению процентов по ипотечному кредиту (подпункт 4). Право на вычет по процентам является производным от права на основной вычет и не может быть предоставлено, если сама сделка по приобретению недвижимости не даёт права на налоговую льготу из-за взаимозависимости сторон.

Таким образом, на прямой вопрос "Могу ли я вернуть проценты?" закон даёт отрицательный ответ, если исходить из окончательного вывода налоговой о взаимозависимости.

Выводы и рекомендации

Исходя из анализа закона, позиция налогового органа является последовательной: если вам отказано в основном вычете на основании взаимозависимости с тётей, то и на вычет по процентам вы также права не имеете.

Однако прежде чем согласиться с этим, рекомендую предпринять следующие шаги:

1. Запросить официальное и полное разъяснение. Ваше право на это прямо закреплено в Налоговом кодексе.

   "Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: НК РФ, статья 137)

   Обратитесь в налоговый орган с письменным запросом, в котором попросите дать мотивированный ответ относительно вашего права на вычет по процентам. Молчание инспектора не является отказом, но получение официальной позиции поможет вам определиться с дальнейшими действиями.

2. Оценить перспективы обжалования. Если вы получите официальный отказ, его можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган или в суд. Главный аргумент в вашу пользу — тётя не входит в закрытый перечень взаимозависимых лиц по подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ. Если налоговая не представит убедительных доказательств того, что ваши родственные отношения действительно повлияли на цену сделки, высок шанс признать их решение необоснованным.

3. Обратиться за профессиональной помощью. Для составления жалобы и, особенно, для защиты ваших интересов в суде, я настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах. Адвокат поможет оценить все обстоятельства дела и выработать наиболее эффективную стратегию.