Продажа унаследованной квартиры с участием нерезидента: правовой анализ ситуации
Анализ юридической силы консульской доверенности
Консульское учреждение РФ в Германии вправе удостоверить доверенность на продажу доли. Согласно статье 38 Основ законодательства РФ о нотариате, консульские должностные лица удостоверяют сделки, однако есть важное ограничение: они не удостоверяют «договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации». Сама доверенность в силу статьи 185.1 ГК РФ для распоряжения зарегистрированными в государственных реестрах правами требует обязательной нотариальной формы, а консульская доверенность к таковой приравнивается.
Статья 106 Основ законодательства РФ о нотариате регулирует принятие документов, составленных за границей, однако Гаагская конвенция 1961 года (ратифицирована РФ и Германией) отменяет требование легализации, заменяя его апостилем, который на консульской доверенности не требуется. Норма статьи 109 Основ указывает, что «если международным договором Российской Федерации установлены иные правила о нотариальных действиях, чем те, которые предусмотрены законодательными актами Российской Федерации, при совершении нотариальных действий применяются правила международного договора». Консульская доверенность приравнивается к нотариально удостоверенной, что подтверждается и требованием части 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которой «государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности».
Для Росреестра консульская доверенность принимается на основании пункта 1 части 4 статьи 18 ФЗ № 218-ФЗ, где указано, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагается «документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя». При этом согласно пункту 1 статьи 59 того же закона, «при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется». Однако сама доверенность не является нотариально удостоверенной сделкой об отчуждении, поэтому Росреестр проверит полномочия представителя в общем порядке.
Риски отказов существуют. Нотариус может отказать в удостоверении сделки, если «документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства» (абзац 7 статьи 48 Основ). Банки вправе устанавливать собственные требования к доверенностям при ипотечных сделках и аккредитивах (статья 862, 867 ГК РФ). Для минимизации рисков в доверенности должны быть максимально конкретно прописаны полномочия: право подписания ДКП, передачи документов на регистрацию, получения денежных средств с прямым указанием реквизитов вашего зарубежного счета.
Налогообложение нерезидента: освобождение от НДФЛ
Ключевой вопрос: применяется ли освобождение по пункту 3 статьи 217.1 НК РФ к нерезиденту? Прямой ответ содержится в пункте 1 статьи 217.1 НК РФ: «Освобождение от налогообложения доходов, получаемых физическим лицом за соответствующий налоговый период от продажи объекта недвижимого имущества... применяется в отношении доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации».
Вы как налоговый нерезидент РФ не подпадаете под действие освобождения по сроку владения, даже при соблюдении минимального предельного срока в 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ: «право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования»). Эта льгота предоставляется только налоговым резидентам РФ.
Налоговая база и ставка для нерезидента
Для доходов нерезидента применяется ставка 30% на основании пункта 3 статьи 224 НК РФ: «Для доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов». Объект налогообложения определен в подпункте 2 пункта 1 статьи 209 НК РФ: доход от источников в РФ для нерезидентов.
Можно ли применить вычет? Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ устанавливает: «имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется налогоплательщикам, являющимся налоговыми резидентами Российской Федерации». Как нерезидент вы не вправе заявить ни фиксированный вычет в 1 млн руб., ни документированные расходы наследодателя. Таким образом, налоговая база для вас составит полную стоимость продажи вашей доли.
Налог: 30% × (цена продажи вашей доли по договору, но не ниже 0,7 × кадастровая стоимость вашей 1/2 доли). При кадастровой стоимости 10 млн руб. минимальная сопоставимая цена — 3,5 млн руб. (1/2 × 10 млн × 0,7). Если цена в договоре ниже этой суммы, налоговая доначислит налог исходя из 3,5 млн руб.
Порядок уплаты налога: налоговый агент или самостоятельная подача?
Покупатель — физическое лицо не является налоговым агентом при покупке недвижимости у физического лица. Обязанности налогового агента по статье 226 НК РФ возложены на организации и предпринимателей. В пункте 2 этой статьи прямо указано исключение для доходов, «в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями... 228 настоящего Кодекса».
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ, физические лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог «исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности». Вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог до 15 июля того же года.
Анализ варианта Б: дарение доли сестре с последующей продажей
Здесь требуется оценка двух аспектов: налоговые риски для сестры и вероятность переквалификации сделок налоговым органом.
Освобождение от НДФЛ при дарении. Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ прямо устанавливает: «Доходы, получаемые в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми... полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)». Статья 14 СК РФ подтверждает, что полнородные и неполнородные братья и сестры относятся к близким родственникам. Сестра налог с подаренной доли не уплачивает.
Срок владения подаренной долей. Право собственности на подаренную долю у сестры возникает с момента государственной регистрации перехода права, то есть срок владения начинается заново (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Никаких правил о суммировании сроков владения дарителя и одаряемого для наследственного имущества налоговое законодательство не содержит. Минимальный срок для освобождения от НДФЛ у сестры составит 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), поскольку подпункт 2 пункта 3 (3 года для наследства) относится только к тому, кто получил имущество непосредственно в порядке наследования.
При продаже всей квартиры до истечения 3 или 5 лет сестра уплатит НДФЛ 13% с дохода от продажи вашей бывшей доли за вычетом применимых вычетов (она как резидент вправе использовать вычет в размере документально подтвержденных расходов или фиксированный вычет 1 млн руб. пропорционально доле).
Риски переквалификации сделок
Дарение доли с последующей быстрой продажей всей квартиры содержит потенциальные налоговые риски.
По статье 170 ГК РФ притворная сделка определяется как сделка, «которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях». Если налоговый орган докажет, что дарение прикрывало фактическую куплю-продажу доли брата через сестру как посредника, сделка признается ничтожной, «к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила».
По статье 54.1 НК РФ не допускается «уменьшение налоговой базы и (или) суммы налога... в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни». Пункт 2 той же статьи устанавливает условие: «основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога». Риск переквалификации дарения в элемент схемы по уклонению от уплаты НДФЛ нерезидентом по ставке 30% является реальным, особенно при коротком временном промежутке между дарением и последующей продажей сестрой всей квартиры.
Тем не менее действует презумпция добросовестности участников гражданского оборота (п. 5 ст. 10 ГК РФ). При надлежащем оформлении дарения как реальной безвозмездной сделки с переходом права собственности и последующей самостоятельной продажей сестрой своего имущества доказывание налоговым органом притворности потребует сбора существенной доказательной базы (взаимосвязь по времени, обналичивание средств, возврат денег брату и т.д.).
Выводы и рекомендации
-
Консульская доверенность при тщательной проработке формулировок принимается Росреестром и нотариусами при сделке. Основные сложности возникают с банками при ипотеке покупателя и открытии аккредитивов — рекомендуется предварительно согласовать текст доверенности с банком-кредитором покупателя.
-
Нерезидент при прямой продаже уплачивает НДФЛ по ставке 30% с полной стоимости доли без права на вычеты. Освобождение по сроку владения к нерезидентам не применяется. Декларирование — самостоятельное, покупатель налоговым агентом не является.
-
Вариант с дарением: сестра освобождается от НДФЛ при получении дара, но срок владения подаренной долей начинает течь заново, и для полного освобождения от НДФЛ при продаже всей квартиры потребуется 5 лет владения. При продаже ранее этого срока сестра-резидент уплатит 13% НДФЛ с дохода от подаренной доли с правом на вычет.
-
Риск переквалификации дарения с последующей продажей в схему по уклонению от налогообложения существует (ст. 170 ГК РФ, ст. 54.1 НК РФ), но не является автоматическим. Для минимизации рисков следует обеспечить реальную передачу дара (регистрацию перехода права), разумный временной разрыв между дарением и продажей, самостоятельное распоряжение сестрой полученной долей и денежными средствами от продажи.
-
Общая рекомендация: вариант А (одновременная продажа обеих долей) проще в реализации и несет меньшие юридические риски, хотя и влечет существенную налоговую нагрузку для нерезидента. Вариант Б (дарение + продажа) может дать экономию на налогах, но сопряжен с налоговым риском переквалификации и долгосрочными обязательствами для сестры, поэтому требует тщательного предварительного анализа конкретных обстоятельств с привлечением профильного адвоката.
