Продажа недвижимости организацией на УСН по цене ниже кадастровой: определение налоговой базы
Ваша ситуация требует анализа с двух позиций: порядок определения доходов по упрощенной системе налогообложения (УСН) и порядок исчисления налога на добавленную стоимость (НДС). Утверждение о том, что организации необходимо руководствоваться кадастровой стоимостью при продаже недвижимости по аналогии с правилами для физических лиц по НДФЛ, является распространенным заблуждением.
Анализ налоговой базы по УСН
Для вашей компании, применяющей УСН с объектом «доходы минус расходы», доходом от реализации признается выручка, полученная от продажи. Ключевой принцип здесь — признание фактически полученного дохода.
"В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках, и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод)." (НК РФ, статья 346.17, пункт 1)
Это означает, что вашим доходом для целей УСН будет именно та сумма, которую вы получите от покупателя — физического лица и которая указана в договоре купли-продажи.
В предоставленном контексте из Налогового кодекса отсутствуют нормы, которые обязывали бы организацию на УСН при продаже недвижимости физическому лицу (не являющемуся взаимозависимым) определять доход исходя из кадастровой стоимости, если договорная цена ниже. Правила, описанные вами для НДФЛ (п. 5 ст. 210, ст. 214.10 НК РФ), в данном случае не применимы, так как касаются исключительно налогообложения доходов физических лиц, а не организаций.
Анализ и риски возможного контроля цен со стороны налогового органа
Налоговый орган действительно вправе контролировать цены по сделкам, но этот контроль имеет четкие рамки. В вашем случае важно отметить, что покупатель — обычное физическое лицо, не являющееся взаимозависимым с продавцом.
Налоговый кодекс прямо говорит, что общие правила контроля цен распространяются не на все сделки, а в основном между особыми категориями лиц.
Согласно статье 105.14 НК РФ, контролируемыми, в частности, признаются сделки между взаимозависимыми лицами при превышении ими суммового порога. Прямой зависимости или контроля между вашей организацией и посторонним физическим лицом по основаниям, перечисленным в статье 105.1 НК РФ (участие в капитале, родственные связи и т.д.), не усматривается.
"1. В целях настоящего Кодекса контролируемыми сделками признаются сделки между взаимозависимыми лицами (с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей). ... 3. Сделки, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, признаются контролируемыми, если сумма доходов по таким сделкам с одним лицом (лицами) за соответствующий календарный год превышает 120 миллионов рублей." (НК РФ, статья 105.14, пункты 1 и 3)
Поскольку ваш покупатель не является взаимозависимым лицом, данное основание для контроля цен не применяется.
Существует также риск переквалификации сделки налоговым органом с использованием концепции необоснованной налоговой выгоды.
"1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика." (НК РФ, статья 54.1, пункт 1)
Однако, если сделка реальна, цена в договоре является достоверной, денежные средства поступят именно в этой сумме, а основной целью сделки не является уклонение от уплаты налогов, то риск применения ст. 54.1 НК РФ минимален. Налоговому органу будет крайне сложно доказать, что единственной целью продажи по цене ниже рыночной или кадастровой была неуплата налога, особенно если на то были деловые причины (срочная продажа, состояние объекта и т.д.).
Особенности определения налоговой базы по НДС
Ваша компания является плательщиком НДС по ставке 5% в соответствии с пунктом 8 статьи 164 НК РФ. Для таких плательщиков порядок определения налоговой базы имеет особенности.
По общему правилу, налоговая база по НДС определяется исходя из рыночных цен с учетом статьи 105.3 НК РФ, но только если иное не предусмотрено самой статьей 154 НК РФ.
"Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса..." (НК РФ, статья 154, пункт 1)
Однако, как мы выяснили выше, основания для контроля цен по ст. 105.3 НК РФ в вашей ситуации с посторонним физическим лицом отсутствуют. Цена сделки по умолчанию признается рыночной.
Более того, Налоговый кодекс прямо исключает применение к плательщикам УСН, применяющим пониженные ставки НДС, ряда специальных положений о налоговой базе, что дополнительно подтверждает отсутствие оснований для пересчета выручки в сторону увеличения.
"Положения пунктов 3, 4, 5.1 и 5.2 настоящей статьи не применяются налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения и исполняющими обязанности налогоплательщика, применяющего налоговые ставки, указанные в пункте 8 статьи 164 настоящего Кодекса." (НК РФ, статья 154, пункт 12)
Выводы и рекомендации
- Налоговая база по УСН: вашим доходом является сумма, фактически полученная от покупателя, то есть конкретная договорная цена. Норма, обязывающая ориентироваться на кадастровую стоимость при продаже недвижимости юридическими лицами на УСН невзаимозависимым физическим лицам, в законодательстве отсутствует.
- Налоговая база по НДС (5%): исчисление налога также производится с договорной цены. Ваш статус плательщика УСН со ставкой 5% исключает применение многих специальных правил определения базы, что работает в вашу пользу.
- Риски доначислений: риск доначисления налогов исходя из кадастровой стоимости можно оценить как низкий при условии, что сделка не является фиктивной, а денежные средства действительно поступят от покупателя именно в том размере, который указан в договоре. Применение кадастровой стоимости для доначисления налогов организациям на УСН по сделкам с невзаимозависимыми лицами не предусмотрено.
- На что обратить внимание: будьте готовы при налоговой проверке обосновать договорную цену (например, дефектной ведомостью, отчетом оценщика или анализом рынка), чтобы подтвердить, что она не была искусственно занижена с единственной целью уменьшения налогов. Это снимет любые возможные подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды.
В целом, исходя из анализа норм НК РФ, вы правомерно включаете в налоговую базу фактическую цену сделки. Если в будущем у вас возникнут дополнительные сложности во взаимоотношениях с налоговым органом, рекомендую обратиться за профессиональной защитой ваших интересов к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.
