Передача нежилого здания и земельного участка, построенных физическим лицом, в совместное владение через ООО: сравнительный анализ способов минимизации издержек
Вы с партнёром планируете создать ООО с равными долями и переоформить на него недавно построенное вами нежилое здание вместе с земельным участком, чтобы в дальнейшем владеть этим активом через компанию. При этом вы хотите действовать быстро, с минимальными затратами и избежать лишних налогов. Рассмотрим ключевые варианты с точки зрения налоговых последствий, обязательных платежей и возможных рисков.
Анализ ключевых вариантов
1. Внесение недвижимости в уставный капитал ООО
Налог на прибыль для ООО
Полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество не формирует облагаемого дохода у компании. Это прямо установлено Налоговым кодексом:
"в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации"
(Источник: НК РФ, статья 251, пункт 1, подпункт 3)
НДС
Передача имущества в уставный капитал не признаётся реализацией для целей НДС:
"в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения: операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса"
(Источник: НК РФ, статья 146, пункт 2, подпункт 1)
(а пункт 3 статьи 39 относит такие вклады к инвестиционным операциям, не являющимся реализацией).
Поскольку вы как физическое лицо не являетесь плательщиком НДС, вопроса о восстановлении налога у вас не возникает. ООО также не получает вычета по НДС.
НДФЛ у физического лица
Прямой нормы, освобождающей от НДФЛ доход в виде доли участия, полученной в обмен на внесённое в уставный капитал имущество, Налоговый кодекс не содержит. Формально при внесении недвижимости в уставный капитал у физического лица может возникнуть облагаемый доход в виде стоимости приобретаемой доли, особенно если номинальная стоимость доли превышает документально подтверждённые расходы на строительство. Практика по этому вопросу неоднозначна, что создаёт риск доначисления НДФЛ. Имущественный вычет при продаже имущества в данном случае не применяется, поскольку форма сделки – не купля-продажа.
Дополнительные обязательные требования
При оплате доли неденежным вкладом обязательно привлечение независимого оценщика, если номинальная стоимость доли превышает 20 000 рублей:
"Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик"
(Источник: Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», статья 15, пункт 2)
Оценщик определит рыночную стоимость, и сумма оценки не может быть ниже номинальной стоимости доли. Услуги оценщика – дополнительные расходы.
Нотариальное удостоверение
Сделка по внесению недвижимости в уставный капитал не требует обязательной нотариальной формы. Она совершается в простой письменной форме, и для регистрации перехода права достаточно подать заявление в Росреестр.
Государственная пошлина
При регистрации права собственности ООО на здание и земельный участок уплачивается пошлина за каждый объект. Для организаций действуют ставки:
"для организаций… в отношении объекта недвижимости… кадастровая стоимость которого… не превышает 22 000 000 рублей, – 44 000 рублей;… превышает 22 000 000 рублей, – 0,2 процента кадастровой стоимости… но не более 1 000 000 рублей"
(Источник: НК РФ, статья 333.33, пункт 1, подпункт 22)
Переход права на земельный участок регистрируется одновременно с переходом права на здание:
"При государственной регистрации перехода права собственности на здание… одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику"
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 57, пункт 1)
Таким образом, вы оплачиваете пошлину за оба объекта в указанных размерах.
2. Купля-продажа недвижимости
НДФЛ у продавца – физического лица
Продажа введённого в эксплуатацию в начале этого года нежилого здания попадает под налогообложение, поскольку минимальный предельный срок владения таким объектом составляет 5 лет:
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет"
(Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)
(исключений, сокращающих срок до трёх лет, для вашего случая нет – вы не получали имущество по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации и т.д.)
Следовательно, полученный доход облагается НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22 %. Однако вы вправе уменьшить налоговую базу:
- на фиксированный вычет в размере 250 000 рублей при продаже прочего недвижимого имущества (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ);
- или на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на строительство (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
Если рыночная стоимость объекта существенно выше затрат на строительство, налог может оказаться значительным.
НДС
Вы как физическое лицо не являетесь плательщиком НДС, поэтому НДС не уплачивается и ООО не получает вычета.
Налог на прибыль у ООО
Приобретённое здание становится амортизируемым имуществом. Земельный участок не амортизируется:
"Не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования…"
(Источник: НК РФ, статья 256, пункт 2)
Стоимость здания будет списываться на расходы через амортизацию в течение длительного срока, а затраты на землю будут учтены лишь при его будущей продаже.
Нотариальные расходы и пошлина
Обязательная нотариальная форма для такой сделки отсутствует. Пошлина за регистрацию перехода права для ООО рассчитывается по тем же ставкам, что и в предыдущем варианте.
3. Дарение недвижимости ООО
НДФЛ у дарителя
Передача имущества по договору дарения не влечёт за собой получения дохода физическим лицом – дарителем, поэтому НДФЛ не уплачивается.
Налог на прибыль у ООО
Безвозмездно полученное имущество, по общему правилу, признаётся внереализационным доходом (пункт 8 статьи 250 НК РФ). Однако из этого правила есть важное исключение:
"в виде имущества… полученных российской организацией безвозмездно… от физического лица, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия в уставном (складочном) капитале (фонде) такой организации… составляет не менее 50 процентов"
(Источник: НК РФ, статья 251, пункт 1, подпункт 11)
Таким образом, если на момент заключения договора дарения вы будете владеть не менее 50 % долей в ООО (что как раз обеспечивается равным распределением 50/50), стоимость полученного здания и земельного участка не будет облагаться налогом на прибыль.
НДС
Безвозмездная передача права собственности на товары формально признаётся реализацией для целей НДС:
"передача права собственности на товары… на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг)"
(Источник: НК РФ, статья 146, пункт 1, подпункт 1)
Однако физическое лицо (не ИП) не является плательщиком НДС, поэтому обязанности исчислять налог у вас не возникает.
Нотариальное удостоверение
Договор дарения недвижимости не подпадает под перечень сделок, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. Следовательно, его достаточно заключить в простой письменной форме. Нотариальные тарифы, предусмотренные статьёй 22.1 Основ законодательства о нотариате, будут применимы, только если вы по собственному желанию решите удостоверить сделку у нотариуса – в этом случае размер тарифа зависит от суммы сделки и категории лиц (ООО относится к «другим лицам»).
Государственная пошлина
Аналогично предыдущим вариантам: пошлина за регистрацию перехода права на здание и земельный участок уплачивается ООО по ставкам для организаций (44 000 рублей за объект при кадастровой стоимости до 22 млн рублей, иначе 0,2 % стоимости).
Дополнительные преимущества
- Не требуется независимая оценка имущества (в отличие от внесения в уставный капитал).
- Отсутствует налоговая нагрузка на обе стороны сделки при соблюдении условия о 50 % доле участия.
- Сделка может быть осуществлена в короткие сроки.
4. Передача без перехода права собственности (аренда, ссуда)
Эти варианты не позволяют реализовать вашу цель – владеть активом через ООО вместе с партнёром, – поскольку право собственности остаётся у вас как у физического лица, а партнёр не получает корпоративного контроля над активом. Кроме того:
- при аренде у вас возникает регулярный доход, облагаемый НДФЛ;
- при безвозмездном пользовании (ссуде) у ООО образуется внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования, облагаемый налогом на прибыль, без освобождений, предусмотренных подпунктом 11 статьи 251 НК РФ (эта норма распространяется только на получение самого имущества, а не права пользования им).
Поэтому аренда и ссуда не соответствуют вашим интересам.
Сравнительные выводы
| Критерий |
Внесение в уставный капитал |
Купля-продажа |
Дарение (при доле ≥50%) |
| НДФЛ у физического лица |
Риск возникновения дохода |
Облагается по ставке 13–22% (возможны вычеты) |
Не возникает |
| Налог на прибыль у ООО |
Не облагается |
Не возникает сразу, расходы через амортизацию |
Не облагается при доле физлица ≥50% |
| НДС |
Не облагается |
Не облагается |
Не облагается |
| Обязательная оценка |
Требуется |
Не требуется |
Не требуется |
| Нотариальное удостоверение |
Не обязательно |
Не обязательно |
Не обязательно |
| Государственная пошлина |
Для организаций за объект |
Для организаций за объект |
Для организаций за объект |
Дарение недвижимости создаваемому ООО при вашем участии в нём с долей 50 % – самый эффективный способ с точки зрения налоговой экономии и отсутствия лишних обязательных процедур.
Рекомендуемый порядок действий
-
Создайте ООО с уставным капиталом (минимально 10 000 рублей), распределив доли поровну (50/50). Оплатите деньгами хотя бы минимальный уставный капитал в течение четырёх месяцев после регистрации, чтобы выполнить требования закона.
-
Заключите договор дарения нежилого здания и земельного участка между вами (даритель) и ООО (одаряемый). Договор достаточно составить в простой письменной форме. Участие нотариуса необязательно, что избавит вас от нотариальных сборов.
-
Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Заявление может подать любая сторона. Поскольку ООО – юридическое лицо, пошлина составит по 44 000 рублей за каждый объект, если их кадастровая стоимость не превышает 22 млн рублей; в противном случае – 0,2% кадастровой стоимости, но не более 1 000 000 рублей за объект. Общее время регистрации – порядка 5–7 рабочих дней.
-
Убедитесь в соблюдении условия для освобождения от налога на прибыль: на дату государственной регистрации перехода права вы должны владеть не менее 50 % уставного капитала ООО. Если партнёр вносит свою долю деньгами, ваша доля остаётся 50 % – условие выполняется. Дополнительно храните документы, подтверждающие размер вашей доли и факт дарения.
-
Примите во внимание последующие налоги:
- ООО станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении здания и земельного налога в отношении участка – это текущие расходы, неизбежные при любом способе передачи.
- В бухгалтерском учёте ООО полученное безвозмездно имущество отражается по рыночной стоимости, которая может быть определена при необходимости отчётом оценщика, но для признания внереализационного дохода в налоговом учёте оценка не понадобится, если условие 50 % доли выполнено.
Таким образом, схема с дарением позволяет быстро, с минимальными денежными затратами и без неоправданных налоговых рисков перевести актив на баланс компании и начать совместное владение через ООО. Если вы предпочтёте нотариально удостоверенную форму, размер тарифа будет исчисляться по правилам статьи 22.1 Основ законодательства о нотариате, что добавит расходы, но не сделает сделку невыгодной.
В случае возникновения вопросов о правильности заполнения документов или при появлении претензий налоговых органов рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом и корпоративном праве.
