Расходы на собственные стройматериалы при продаже дома раньше 5 лет

Продажа жилого дома, построенного с использованием материалов от собственного ИП: учет расходов и налоговые риски

Анализ ситуации

Вы, как физическое лицо, построили жилой дом для личного проживания и планируете его продать до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности. При строительстве использовались материалы, приобретенные у вашего же ИП, применяющего патентную систему налогообложения. У вас есть товарные чеки. Основной вопрос — вправе ли вы при расчете НДФЛ с дохода от продажи дома учесть расходы на эти материалы и не признает ли налоговая сделку взаимозависимой с целью получения необоснованной налоговой выгоды.

Применимые нормы права и их анализ

1. Право на учет расходов при продаже недвижимости

НК РФ в статье 220 предоставляет вам право выбора: применить фиксированный имущественный вычет в 1 млн рублей либо уменьшить доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Поскольку дом вы построили сами, расходами на его "приобретение" признаются затраты на строительство, включая строительные материалы. Это прямо следует из состава расходов, который законодатель определил для имущественного вычета при строительстве жилого дома:

"в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: расходы на приобретение строительных и отделочных материалов" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 3)

Хотя указанная норма регулирует вычет при приобретении для личных нужд, она по смыслу применима и для целей расчета расходов при последующей продаже, поскольку формирует состав затрат на создание объекта.

2. Документальное подтверждение расходов

Для учета расходов вам необходимо их документально подтвердить. Перечень допустимых документов закреплен в той же статье 220 НК РФ:

"для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: ... документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 6)

Товарные чеки, выданные вашим ИП, прямо поименованы в этом перечне как допустимое доказательство расходов. Формально вы имеете два независимых правовых статуса: ИП и физическое лицо, не связанное с предпринимательской деятельностью в рамках данной сделки (дом строился для личного проживания).

3. Взаимозависимость: есть ли проблема?

Статья 105.1 НК РФ определяет понятие взаимозависимых лиц. Формально одно и то же физическое лицо и его ИП не указаны в перечне прямо как взаимозависимые лица. Однако сам критерий взаимозависимости шире:

"Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения" (Источник: НК РФ, статья 105.1, пункт 1)

Суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, не предусмотренным перечнем:

"Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи" (Источник: НК РФ, статья 105.1, пункт 7)

Таким образом, налоговая инспекция может поставить вопрос о взаимозависимости, поскольку физическое лицо и его ИП — это, по сути, одно лицо, действующее в разных правовых статусах.

Однако для применения последствий взаимозависимости (контроля цен) необходимо, чтобы сделка была контролируемой. Статья 105.14 НК РФ определяет условия, при которых сделки между взаимозависимыми лицами признаются контролируемыми. Ключевое условие — сумма доходов по сделкам с одним лицом за календарный год должна превышать 120 миллионов рублей:

"Сделки, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, признаются контролируемыми, если сумма доходов по таким сделкам с одним лицом (лицами) за соответствующий календарный год превышает 120 миллионов рублей" (Источник: НК РФ, статья 105.14, пункт 3)

Сумма покупки стройматериалов у вашего ИП вряд ли превышает этот порог. Следовательно, даже при признании взаимозависимости эта конкретная сделка не подпадает под обязательный контроль цен со стороны ФНС в рамках специальных процедур (проверка полноты исчисления и уплаты налогов по сделкам между взаимозависимыми лицами согласно статье 105.17 НК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что контроль соответствия цен рыночным по статье 40 НК РФ (которая сохраняет субсидиарное применение для неконтролируемых сделок) возможен только при отклонении цен более чем на 20% от рыночного уровня:

"Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; ... 3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога" (Источник: НК РФ, статья 40, пункты 2 и 3)

Если вы приобретали материалы по ценам вашего же магазина, не завышенным существенно относительно рыночных (а для ИП в рознице это стандартные розничные цены), риск корректировки налоговой базы минимален.

4. Риск обвинения в необоснованной налоговой выгоде (ст. 54.1 НК РФ)

Статья 54.1 НК РФ устанавливает пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы. Ключевое условие для признания уменьшения налоговой базы правомерным:

"Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика" (Источник: НК РФ, статья 54.1, пункт 1)

Далее, при отсутствии искажений, для правомерности вычета требуется одновременное соблюдение двух условий:

"1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону" (Источник: НК РФ, статья 54.1, пункт 2)

В вашей ситуации:

• Основная цель приобретения материалов — реальное строительство жилого дома для личного проживания, а не уменьшение налога. Это подтверждается фактическим наличием дома, кадастровым учетом, регистрацией права собственности, чеками и, вероятно, свидетельскими показаниями.
• Обязательство по сделке реально исполнено: ИП передал материалы, физическое лицо их оплатило (или получило как самовывоз с оформлением). То, что продавец и покупатель — одно лицо в разных статусах, не отменяет реальности передачи материалов и их использования в строительстве.

Кроме того, важно отметить положение о том, что одни лишь сомнения в "необычности" сделки не могут быть самостоятельным основанием для отказа в вычете:

"наличие возможности получения налогоплательщиком того же результата экономической деятельности при совершении иных не запрещенных законодательством сделок (операций) не могут рассматриваться в качестве самостоятельного основания для признания уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога неправомерным" (Источник: НК РФ, статья 54.1, пункт 3)

5. Порядок декларирования и уплаты налога

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока (5 лет), обязывает вас подать декларацию 3-НДФЛ:

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности... за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)

Налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

"Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 4)

Ответственность за неуплату или неполную уплату налога предусмотрена статьей 122 НК РФ:

"Неуплата или неполная уплата сумм налога... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Вы имеете право учесть расходы на строительные материалы, приобретенные у собственного ИП, при расчете НДФЛ с дохода от продажи дома. Это прямо предусмотрено НК РФ. Товарные чеки являются допустимым подтверждением расходов.

2. Формально сделка между вами как физическим лицом и вами как ИП может рассматриваться как сделка между взаимозависимыми лицами, однако:

   • Она не является контролируемой в смысле раздела V.1 НК РФ из-за незначительной суммы (менее 120 млн рублей), поэтому ФНС не вправе проводить специальную проверку цен по этой сделке.
   • Налоговый орган может применить статью 40 НК РФ для корректировки цены только при отклонении более чем на 20% от рыночной, что при использовании розничных цен магазина маловероятно.

3. Риск признания необоснованной налоговой выгоды по статье 54.1 НК РФ минимален, так как:

   • сделка реально исполнена, материалы использованы в строительстве;
   • основная цель — не уклонение от налогов, а личное жилищное строительство;
   • ИП на ПСН не уменьшает свои налоговые обязательства, продавая товары (стоимость патента фиксирована), что дополнительно свидетельствует об отсутствии налоговой схемы.

4. Рекомендации:

   • При подаче декларации 3-НДФЛ приложите копии всех товарных чеков на стройматериалы.
   • Составьте смету расходов на строительство, указав в ней все затраты, включая спорные материалы.
   • В пояснительной записке к декларации (или в ответе на возможное требование налоговой) подчеркните реальность хозяйственных операций: дом построен, зарегистрирован, использовался для личного проживания, что подтверждается фактом регистрации права собственности, кадастровым учетом, возможно, показаниями свидетелей.
   • Цены, по которым вы приобрели материалы у ИП, должны соответствовать обычным розничным ценам вашего магазина для сторонних покупателей. Если они были существенно ниже (например, по себестоимости), это может вызвать вопросы; в этом случае будьте готовы обосновать экономическую логику (например, вы как ИП имеете право распоряжаться товаром по своему усмотрению в рамках допустимого).

Если налоговая инспекция всё же предъявит претензии, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для защиты вашей позиции в административном или судебном порядке.