Переоформление построенного дома на сына и право на имущественный налоговый вычет
Вы планируете переоформить жилой дом, построенный на участке отца и зарегистрированный на него, на себя, чтобы впоследствии получить имущественный налоговый вычет. При этом расходы на строительство подтверждены документами, выписанными на имя отца. Давайте детально проанализируем эту ситуацию и рассмотрим ключевые риски и оптимальные пути решения.
Анализ ситуации и применимые нормы
1. Ключевая проблема: чеки оформлены на отца
Основная сложность в вашем деле заключается не в способе переоформления дома, а в том, что все платежные документы оформлены на отца.
Налоговый кодекс РФ (НК РФ) в статье 220, регулирующей имущественные вычеты, содержит два принципиально важных положения:
- Право на вычет возникает у налогоплательщика в размере фактически произведенных им расходов.
- Для получения вычета необходимо предоставить документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы.
В вашем случае расходы фактически нес отец, и документально это подтверждено чеками на его имя. Налоговый орган будет руководствоваться прямым содержанием этих документов. То, что строительство велось на «общие средства семьи», к сожалению, не является юридическим основанием для налоговой инспекции признать эти расходы произведенными вами.
Применимая норма устанавливает четкий перечень документов: > «…документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)» (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, п. 3, пп. 6).
Исходя из этого, факт оформления платежных документов на имя отца является непреодолимым препятствием для получения вами вычета именно по этим расходам. Налоговая инспекция не сможет идентифицировать вас как лицо, понесшее затраты.
2. Какой способ перехода права собственности использовать?
Теперь рассмотрим, как следовало бы оформить передачу дома, если бы проблема с подтверждением расходов отсутствовала. Здесь есть два варианта: купля-продажа и дарение.
-
Договор купли-продажи. Этот вариант для вас категорически не подходит. Налоговый кодекс прямо запрещает получение вычета по сделкам между взаимозависимыми лицами. Отец и сын являются таковыми в соответствии со статьей 105.1 НК РФ. Применимая норма гласит: > «…имущественные налоговые вычеты… не предоставляются… в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома… совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми…» (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, п. 5).
Таким образом, даже если бы чеки были на ваше имя, купля-продажа между вами и отцом лишила бы вас права на вычет.
-
Договор дарения. Это единственный приемлемый способ переоформления недвижимости между близкими родственниками для сохранения права на вычет. Запрет на вычет для взаимозависимых лиц распространяется только на сделки купли-продажи и не затрагивает безвозмездную передачу, то есть дарение.
Поскольку вы передаете недвижимость, договор должен быть оформлен в соответствии с законом: > «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.» (Источник: ГК РФ, Статья 574, п. 3).
Важно понимать природу этой сделки: > «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность…» (Источник: ГК РФ, Статья 572, п. 1). Поскольку вы не будете платить отцу за дом, это соответствует сути дарения. После подписания нотариального договора дарения, переход права собственности подлежит государственной регистрации. Только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вы станете полноправным собственником.
Выводы и рекомендации
-
Главный вывод: На данный момент, имея на руках только чеки, оформленные на отца, вы не сможете получить имущественный налоговый вычет за строительство дома. Платежные документы должны однозначно идентифицировать вас как плательщика. Аргументы об общем семейном бюджете не будут приняты налоговым органом.
-
Рекомендации по решению проблемы:
- Если право собственности еще не переоформлено, а строительство или ремонт продолжаются, все новые расходы необходимо сразу оформлять на ваше имя. Просите выписывать товарные и кассовые чеки, акты выполненных работ и квитанции на имя нового собственника (вас). Это позволит вам претендовать на вычет хотя бы по этим расходам в будущем.
- Если вы все же решите переоформить дом, делайте это только по договору дарения. Это избавит вас от ограничения для взаимозависимых лиц при будущих попытках получить вычет. Если появятся расходы, оформленные на вас (даже после регистрации права), вы сможете попытаться заявить по ним вычет.
- Для регистрации перехода права собственности понадобятся:
- Нотариально удостоверенный договор дарения.
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
- Правоустанавливающий документ отца на дом.
- Документы, удостоверяющие личности сторон.
-
Когда стоит обратиться к адвокату:
- Ситуация с налоговыми вычетами по расходам, произведенными до перехода права собственности и оформленным на прежнего владельца, является крайне сложной. Прямого и законного способа «передать» право на вычет по этим чекам не существует. Если вы захотите найти нестандартное решение, оспорить позицию налогового органа или оценить судебные перспективы, вам потребуется консультация адвоката, специализирующегося на налоговых спорах.
