Налог на квартиру с террасой: как считается площадь для налога

Налог на квартиру с террасой: что входит в расчёт

Вы совершенно правы, что запутались. Ситуация с террасой действительно отличается от ситуации с балконами и лоджиями. Главное, что нужно понять: для расчёта налога на имущество физических лиц площадь террасы не будет напрямую прибавляться к общей площади вашей квартиры. Более того, понижающие коэффициенты (0,3 или 0,5) к террасам не применяются, так как они используются совсем для других целей.

Давайте разложим всё по порядку.

Анализ понятия «общая площадь квартиры»

Путаница возникает из-за того, что в вашем договоре купли-продажи терраса указана отдельной строкой. Однако и жилищное законодательство, и строительные нормы чётко разделяют понятие «общая площадь жилого помещения» и площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Вот что об этом говорят нормативные акты:

«Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 15, часть 5)

Аналогичное определение дано в Требованиях к определению площади здания, помещения:

«Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». (Источник: Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531, Раздел III, пункт 6)

Таким образом, ваша терраса по закону не входит в общую площадь квартиры. Именно поэтому в вашем договоре она и прописана отдельно.

Порядок определения налоговой базы для расчёта налога

Налог на имущество физических лиц (к которым вы относитесь) рассчитывается исходя из налоговой базы. Налоговой базой для квартиры является её кадастровая стоимость, которая внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

«Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости...» (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 403, пункт 1)

Государственная кадастровая оценка, в свою очередь, проводится в отношении самой квартиры как единого объекта недвижимости с её характеристиками, включая общую площадь (58 кв. м, без учёта 16 кв. м террасы). Кадастровая стоимость уже вобрала в себя все ценообразующие факторы, включая наличие террасы как элемента благоустройства, но это не значит, что её площадь арифметически прибавляется к налоговой базе.

Более того, для квартир законом предусмотрен налоговый вычет, который уменьшает налоговую базу.

«Налоговая база в отношении квартиры... определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры...» (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 403, пункт 3)

Этот вычет применяется не к вашим 58 или 58+16 метрам, а к общей площади, значащейся в ЕГРН (то есть к 58 кв. м без террасы).

Почему не применяются понижающие коэффициенты 0,3 и 0,5

Коэффициенты, о которых вы слышали (0,3 для балконов и 0,5 для лоджий), не имеют никакого отношения к расчёту налога на имущество физических лиц. Эти коэффициенты взяты из строительных норм и правил (СНиП) и используются на этапе проектирования и строительства для расчёта приведённой общей площади квартиры при её продаже застройщиком. Они нужны для определения потребительских качеств жилья и его цены, но не для целей налогообложения.

Ни Налоговый кодекс, ни разъяснения Минфина и ФНС не содержат норм, предписывающих умножать на какой-либо коэффициент площадь террасы при определении кадастровой стоимости или расчёте налога на имущество.

Выводы и рекомендации

1. Площадь террасы 16 кв. м не будет суммироваться с вашей общей площадью 58 кв. м для расчёта налога.
2. Налог будет рассчитан с кадастровой стоимости всей вашей квартиры как единого объекта недвижимости. Эта стоимость уже отражает тот факт, что у квартиры есть терраса, делая её дороже аналогичной квартиры без террасы.
3. Из налоговой базы (кадастровой стоимости) будет произведён вычет стоимости 20 квадратных метров от вашей общей площади в 58 кв. м.
4. Никакие понижающие коэффициенты (0,3 или 0,5) к площади террасы при расчёте налога на имущество не применяются.

То, что в налоговой инспекции вам не дали чёткого ответа, вполне объяснимо: расчёт производится автоматически на основе сведений из Росреестра. Дождитесь налогового уведомления. Если после его получения у вас останутся сомнения в правильности расчёта (например, в уведомлении в качестве налоговой базы будет указана площадь 74 кв. м), вы имеете полное право обратиться в налоговую инспекцию за письменными разъяснениями. Если ответ вас не удовлетворит, для защиты ваших прав имеет смысл обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.