Возможность зачета расходов на приобретение земельного участка при расчете налога с продажи квартиры

Можно ли уменьшить налог с продажи квартиры на расходы по покупке земельного участка под ИЖС при отсутствии построенного дома?

Анализ ситуации

Вы продали квартиру и в том же календарном году приобрели земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Жилой дом на участке пока не построен и не зарегистрирован. Вы планируете заявить имущественный налоговый вычет по расходам на этот участок, чтобы уменьшить доход от продажи квартиры. Также интересует влияние рассрочки или ипотеки.

Применимые нормы и их толкование

Согласно Налоговому кодексу РФ, существует два разных вида имущественных вычетов, которые могут быть применены в вашей ситуации:

1. Вычет при продаже имущества — позволяет уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных именно с приобретением этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на фиксированный вычет в 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Вычет при приобретении жилья и земли — предоставляется в размере фактических расходов на приобретение земельных участков под ИЖС, но с важным условием.

Вот ключевое правило для участков ИЖС из ст. 220 НК РФ:

«имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на… приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства» (Источник: НК РФ, ст. 220, подп. 3 п. 1).

Однако право на такой вычет возникает не сразу после покупки земли. Пункт 3 статьи 220 устанавливает особенность:

«при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем» (Источник: НК РФ, ст. 220, п. 3, подп. 2).

Таким образом, до того момента, как на участке будет построен, введён в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН жилой дом, имущественный вычет по расходам на приобретение этого участка не может быть предоставлен. Отсутствие дома на момент сделки по продаже квартиры и подачи декларации делает такой зачёт невозможным.

Выводы по вашим вопросам

1. Можно ли уменьшить доход от продажи квартиры на расходы по участку в том же году?

Нет, независимо от того, что оба события произошли в одном календарном году. Вычет на земельный участок ИЖС не может быть применён в 2024 году (или в году продажи), потому что право на него ещё не возникло — жилой дом не построен и не зарегистрирован. При продаже квартиры налоговая база определяется отдельно, и к ней применяется только вычет, связанный с продаваемым объектом (расходы на его приобретение или стандартный вычет 1 млн руб.). Вычет на покупку нового участка никак не уменьшает доход от продажи старой квартиры в текущем периоде — это разные вычеты, и для одного из них ещё не наступили условия.

2. Влияет ли отсутствие дома на участке?

Именно это и является препятствием. Если бы дом уже был построен и зарегистрирован до конца налогового периода, вы бы могли заявить вычет за тот же период (поскольку право возникло в этом году). Но в описанной ситуации участок куплен «за пару месяцев до продажи квартиры» и дом на нём отсутствует — вычет не предоставляется.

3. Рассрочка и ипотека: имеют ли значение?

Для вашей ситуации это не важно, так как сам вычет пока недоступен. Однако поясним общий принцип: при возникновении права на вычет (после регистрации дома) налогоплательщик может включить в состав расходов фактически уплаченные суммы по договору купли‑продажи участка и суммы процентов по целевому ипотечному кредиту, уплаченные на дату подачи декларации. Подтверждаются они платёжными документами, кредитным договором и выписками банка. Рассрочка не переносит момент возникновения права — важно лишь наличие госрегистрации дома и фактическая оплата (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, п. 4 ст. 220 НК РФ).

4. Перенос вычета на будущее

Если позже вы построите дом и зарегистрируете его, то с даты регистрации у вас возникнет право на имущественный вычет по расходам на участок (и на строительство дома, при наличии документов). Этот вычет можно заявить, начиная с того налогового периода, когда зарегистрирован дом, а остаток, если он превысит доходы, можно переносить на последующие годы:

«Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты… не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования» (Источник: НК РФ, ст. 220, п. 9).

Но ещё раз подчеркнём: этот вычет не применяется «задним числом» к доходу от продажи квартиры в прошлом году. Он будет уменьшать ваши будущие доходы, облагаемые по ставке 13 % (например, зарплату), а не доход от уже совершённой продажи.

Документы для будущего вычета (на случай постройки дома)

Если в дальнейшем право на вычет возникнет, вам потребуются:

• договор купли‑продажи земельного участка (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• документы, подтверждающие расходы: банковские выписки, квитанции, расписки (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• кредитный договор и документы об уплате процентов, если использовалась ипотека (п. 4 ст. 220 НК РФ);
• выписка из ЕГРН о регистрации права собственности на построенный жилой дом.

Рекомендации

• Для снижения налога с продажи квартиры сейчас используйте вычет по расходам на её приобретение (если есть подтверждение) или фиксированный вычет 1 млн рублей.
• Расходы на участок под ИЖС пока зачесть нельзя — ждите возведения дома и его регистрации. Тогда вы получите вычет, но он не будет относиться к доходу от проданной квартиры.
• Если ситуация вызывает сомнения или требуется сложный расчёт, обратитесь к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для подготовки декларации и защиты ваших интересов.