Вступила в наследство на землю в 2005, зарегистрировала в 2021, продала в 2023 – как платить налог и с какого момента я собственник

Право собственности на земельный участок, полученный по наследству, и налогообложение при его продаже

Анализ ситуации

Вы унаследовали земельный участок в 2005 году. На руках имеется свидетельство о праве на наследство. Государственная регистрация права собственности была произведена только в 2021 году. Участок продан в 2023 году по цене ниже его кадастровой стоимости. Налоговый орган считает срок владения участком с 2021 года.

С какого момента вы стали собственником земельного участка?

Вы стали собственником унаследованного земельного участка со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя в 2005 году), а не с даты государственной регистрации права в 2021 году. Это правило прямо установлено Гражданским кодексом РФ.

"Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации." (Источник: ГК РФ, статья 1152)

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина:

"Временем открытия наследства является момент смерти гражданина." (Источник: ГК РФ, статья 1114)

Государственная регистрация вашего права, произведенная в 2021 году, носила не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер. Это подтверждается и нормами закона о регистрации недвижимости: права на недвижимость, возникающие в силу закона (как при наследовании), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

С какой даты исчисляется минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже?

Для целей освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) срок владения недвижимостью, полученной по наследству, исчисляется также с даты открытия наследства, то есть с 2005 года.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для освобождения дохода от налога составляет три года в случае, если:

"право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования" (Источник: НК РФ, статья 217.1)

Поскольку право собственности у вас возникло в 2005 году, трехлетний срок истек еще в 2008 году. Даже если бы применялся общий пятилетний срок (например, при ином основании приобретения), он бы истек в 2010 году.

Таким образом, на момент продажи в 2023 году срок владения участком значительно превышал установленный законом минимальный предельный срок. Позиция налогового органа об исчислении срока владения с 2021 года является ошибочной и противоречит Налоговому кодексу.

Освобождается ли доход от продажи от налогообложения?

Да, доход от продажи участка должен быть полностью освобожден от налогообложения, так как участок находился у вас в собственности дольше минимального срока.

"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества... с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 17.1)

В вашей ситуации налог платить не нужно.

Как определяется доход, если цена продажи ниже кадастровой стоимости?

Для расчета налога доход от продажи не может быть меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, на начало года продажи.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

Это правило применяется, только если возникает обязанность платить налог. В вашем случае, поскольку доход освобождается от налогообложения в связи с истечением срока владения, данная норма не несет для вас налоговых последствий.

Нужно ли подавать налоговую декларацию и какие документы приложить?

Обязанность подавать декларацию (форма 3-НДФЛ) возникает у лиц, которые обязаны уплатить налог с дохода от продажи имущества.

"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в... пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)

При этом налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), что прямо следует из общих положений о порядке заполнения декларации. Таким образом, в вашей ситуации, когда доход от продажи освобождается от налогообложения на основании закона (срок владения более 3 лет), вы не обязаны подавать декларацию.

Однако, учитывая, что налоговый орган уже выразил ошибочную позицию о начале течения срока владения, во избежание получения налогового уведомления с неправомерно начисленным налогом, вам стоит подать нулевую или пояснительную налоговую декларацию. В ней следует отразить полученный доход, но приложить заявление или пояснение об освобождении с указанием норм НК РФ и подтверждающими документами.

Для подтверждения права на освобождение вам необходимо приложить копии следующих документов:

1. Свидетельство о праве на наследство (от 2005 года) — это ключевой документ, подтверждающий дату возникновения права собственности.
2. Документ, подтверждающий факт смерти наследодателя (если дата не следует из свидетельства о наследстве).
3. Договор купли-продажи земельного участка от 2023 года.

Эти документы подтвердят, что право собственности возникло в 2005 году, и минимальный срок владения истек.

Выводы и рекомендации

1. Вы являетесь полноправным собственником с 2005 года, регистрация 2021 года лишь подтвердила уже существующее право.
2. Позиция налогового органа неправомерна. Срок владения для освобождения от НДФЛ считается с момента открытия наследства, то есть с 2005 года.
3. Доход от продажи участка в 2023 году полностью освобождается от НДФЛ.
4. Формально вы не обязаны подавать декларацию. Однако, чтобы предотвратить дальнейшие споры и автоматическое начисление налога, рекомендуется подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ, в которой будет отражен доход и указано на его освобождение от налогообложения со ссылкой на п. 3 ст. 217.1 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ. К декларации необходимо приложить копии свидетельства о праве на наследство и договора продажи.
5. Если после подачи документов налоговый орган продолжит настаивать на уплате налога, вам следует обратиться за письменным отказом и обжаловать его в вышестоящий налоговый орган или в суд. Для защиты ваших интересов в суде рекомендуется обратиться к адвокату.