Ситуация: Приостановка регистрации перехода права собственности на квартиру, купленную за наличные, из-за отсутствия пункта об ипотеке
Анализ ситуации
Вы заключили договор купли-продажи квартиры, оплатив её полностью за счёт собственных наличных среств. Регистрирующий орган приостановил регистрацию, сославшись на отсутствие в договоре пункта о том, что ипотека или залог в силу закона не применяются. Возникает вопрос о правомерности такого требования, ведь кредитные средства вы не использовали.
В соответствии с законодательством, при продаже недвижимости в кредит (то есть с отсрочкой или рассрочкой платежа) действительно может возникать ипотека в силу закона в пользу продавца до момента полной оплаты. Однако в вашем случае оплата производится наличными единовременно, либо до подачи документов на регистрацию, что исключает сам факт кредитования.
Правовой анализ требования регистрирующего органа
Ключевым моментом является то, была ли оплата по договору произведена в момент его заключения (или до подачи на регистрацию). Если в вашем договоре указано, что денежные средства переданы полностью, то положения о продаже товара в кредит к вам не применяются.
Законодательством установлено следующее правило, касающееся залога при продаже в кредит:
"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 488, пункт 5)
Это правило действует в случаях, прямо предусмотренных договором: при оплате через определённое время после передачи (в кредит) или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ). К вашей ситуации это не относится, если в договоре нет условий об отсрочке или рассрочке.
Если уведомление о приостановке не содержит иных оснований, то требование включить специальное заявление об отсутствии ипотеки в описанной вами ситуации является избыточным и не основано на законе. Регистратор, вероятно, исходил из потенциального риска, но формально, если все расчёты завершены, ипотека не возникает и заявление о её отсутствии не требуется как обязательное условие. Однако, поскольку приостановка уже произошла, проще всего её устранить, выполнив требование.
Способы устранения недостатков и возобновления регистрации
В соответствии с законом, вы можете представить дополнительные документы для возобновления регистрации:
"3. Договор, на основании которого возникает право собственности, должен содержать сведения, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности. В случае, если договор не содержит таких сведений, переход права собственности может быть зарегистрирован на основании дополнительного соглашения."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 21)
Лучшим способом является составление дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Соглашение совершается в той же форме, что и сам договор.
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 452, пункт 1)
Таким образом, если ваш договор был составлен в простой письменной форме, то и дополнительное соглашение составляется так же. В тексте соглашения следует четко указать, например: "Стороны подтверждают, что оплата по настоящему договору произведена Покупателем в полном объеме до подписания настоящего соглашения [или акта приема-передачи]. В связи с этим ипотека (залог) в силу закона в пользу Продавца на указанную квартиру не возникает". Это полностью снимет сомнения регистратора.
Выводы и рекомендации
Требование регистрирующего органа в вашей ситуации не является строго обязательным согласно закону, если ваш договор уже содержит информацию о факте полной оплаты. Однако это требование выдвинуто, и для скорейшего завершения регистрации его выполнение — самый быстрый путь.
Рекомендация: Составьте дополнительное соглашение к вашему договору купли-продажи в той же форме, что и основной договор, где будет прямо указано на факт полной оплаты и отсутствие обременения квартиры залогом в силу закона. Подпишите его у продавца и представьте в регистрирующий орган. Это должно привести к возобновлению регистрации перехода права собственности.
Также у вас есть право обжаловать решение о приостановке в административном (через апелляционную комиссию при регистрирующем органе) или судебном порядке, однако с учётом простоты устранения замечания, внесение изменений в договор будет оптимальным решением.
