Продала квартиру, сидя в декрете, без дохода — нужно ли платить налог?

Обязанность уплаты налога и подачи декларации при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока

Суть вашей ситуации

Вы приобрели квартиру в 2021 году за 850 000 рублей и продали ее в июле 2024 года за 1 750 000 рублей. Срок владения составил три с половиной года. В связи с нахождением в декретном отпуске иного дохода вы не имели, имущественный вычет при покупке ранее не заявляли.

Минимальный срок владения: почему ваша квартира под него не подпадает

Для освобождения дохода от продажи недвижимости от налогообложения необходимо, чтобы объект находился в вашей собственности не менее минимального предельного срока владения.

Согласно положениям статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, этот срок составляет:

• Три года — только в особых случаях (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента или если продаваемое жилье является единственным).
• Пять лет — во всех остальных случаях.

"4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1)

Поскольку вы приобрели квартиру по договору купли-продажи в 2021 году, а не получили её в наследство, в дар или в результате приватизации, для вас действует общий минимальный срок владения — пять лет. На момент продажи в июле 2024 года вы владели квартирой около трех с половиной лет, что меньше пяти. Следовательно, доход от продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Как рассчитывается налог и как его можно уменьшить

Расчет налоговой базы

Поскольку вы владели квартирой меньше минимального срока, полученный доход в размере 1 750 000 рублей является объектом налогообложения.

"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации..." (Источник: НК РФ, статья 209)

Закон предоставляет вам право на имущественный налоговый вычет при продаже, чтобы уменьшить сумму дохода, с которой будет рассчитываться налог. У вас есть два варианта:

1. Имущественный вычет в фиксированном размере (1 000 000 рублей).
   Вы можете просто уменьшить доход на 1 миллион рублей.

   "имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи... квартир... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, подп. 1 п. 2)

   Расчет налога: (1 750 000 (доход) – 1 000 000 (вычет)) * 13% = 97 500 рублей.

2. Уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с покупкой.
   Это более выгодный вариант в вашем случае, так как вы можете документально подтвердить, что в 2021 году потратили на приобретение этой квартиры 850 000 рублей.

   "вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, подп. 2 п. 2)

   Расчет налога: (1 750 000 (доход) – 850 000 (расходы)) * 13% = 117 000 рублей.

Очевидно, что в вашем случае выгоднее применить фиксированный вычет в 1 000 000 рублей, так как сумма налога к уплате будет меньше — 97 500 рублей. Для этого у вас должны быть документы, подтверждающие сумму, полученную от продажи (договор купли-продажи, расписки, выписки из банка).

Можно ли сейчас получить вычет за покупку?

Вы упомянули, что ранее не получали имущественный вычет при покупке жилья (до 2 000 000 рублей от суммы расходов на приобретение). Однако, этот вычет не уменьшает напрямую налог от продажи.

Этот вычет предоставляется для уменьшения основной налоговой базы по другим доходам, облагаемым по ставке 13%. Например, он мог бы уменьшить налог с вашей зарплаты, если бы вы работали. Поскольку в 2024 году у вас не было иных доходов, облагаемых по ставке 13%, и вы уже продали квартиру, учесть этот вычет не получится. Его остаток можно перенести на будущие периоды, когда появится облагаемый доход.

Влияние декретного отпуска на обязанность платить налог

Факт вашего нахождения в декретном отпуске и отсутствие иных доходов не освобождает вас от обязанности уплатить НДФЛ с дохода, полученного от продажи квартиры. Налоговый кодекс не содержит таких исключений. Объектом налогообложения является сам факт получения дохода от продажи, а не общий уровень вашего годового заработка.

Обязанность подать налоговую декларацию

Да, вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Эта обязанность возникает, даже если после применения вычетов сумма налога к уплате будет равна нулю. В вашем случае налог к уплате есть, поэтому подача декларации строго обязательна.

"Налогоплательщики... обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: НК РФ, статья 228, п. 3)

Декларацию за 2024 год необходимо подать не позднее 30 апреля 2025 года. Уплатить сам налог нужно до 15 июля 2025 года.

Выводы и рекомендации

Проанализировав вашу ситуацию, можно сделать следующие выводы:

1. Из-за того, что срок владения квартирой (три с половиной года) меньше установленного законом пяти лет, вы обязаны исчислить и уплатить налог с полученного дохода.
2. Для уменьшения налога выгоднее всего воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже в размере 1 000 000 рублей. Для этого вам нужно будет заявить его в декларации, приложив копии документов, подтверждающих продажу.
3. Сумма налога к уплате составит 97 500 рублей. Отсутствие иных доходов, к сожалению, не освобождает от этой обязанности.
4. Имущественный вычет на приобретение жилья, который вы не использовали, не уменьшает налог с продажи, но вы сохраняете право получить его в будущем, когда у вас появится доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%.
5. Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2024 год до 30 апреля 2025 года.

Для подготовки декларации рекомендую воспользоваться программой «Декларация», которая бесплатно доступна на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Если у вас возникнут сложности с заполнением или вы захотите проверить все возможные варианты снижения налоговой нагрузки, я советую обратиться за профессиональной помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.