Как отменить договор купли-продажи склада, чтобы избежать НДФЛ, если кадастровая стоимость выше цены продажи

Для оценки возможности отмены сделки с целью избежания налоговых обязательств следует последовательно рассмотреть применимые нормы гражданского и налогового законодательства. Прежде всего, расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности возможно по соглашению сторон, однако это не приведёт к автоматическому освобождению покупателя от уже возникшей обязанности по уплате НДФЛ, поскольку налоговая база определяется на момент получения дохода.

Согласно ст. 450 ГК РФ, стороны вправе расторгнуть договор по соглашению, если иное не предусмотрено законом или договором:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450

Применительно к ситуации: продавец (брат-продавец) и покупатель (брат-покупатель) могут заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи здания склада. Однако для этого необходимо, чтобы переход права собственности на здание был обратно зарегистрирован на продавца. Форма соглашения должна соответствовать форме основного договора — письменная с государственной регистрацией, как требует ст. 452 ГК РФ:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 452

Хотя расторжение по соглашению сторон технически возможно, его налоговые последствия для покупателя (брата, получившего здание) будут негативными: он уже получил доход в момент регистрации права собственности (в марте), и НДФЛ исчисляется по правилам ст. 209 и 208 НК РФ.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; ...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209

1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208

Доходом покупателя в данной ситуации является не цена, уплаченная продавцу, а, напротив, стоимость полученного имущества. Однако НК РФ рассматривает доход от продажи недвижимости у продавца (брата-продавца), а не у покупателя. В задаче указано, что налог в 250 000 рублей должен заплатить именно брат-покупатель. Это может быть связано с тем, что брат-покупатель получил здание по решению суда 4 года назад (то есть он уже был собственником?), но в условии сказано, что брат получил здание по решению суда 4 года назад, а затем купил его у продавца в марте. Возможна путаница: вероятно, брат-покупатель стал собственником по решению суда 4 года назад, а затем продавец (другой брат) продал ему это же здание? Уточним: по тексту "брат это здание получил по решению суда 4 года назад" — значит, брат-покупатель уже был собственником? Тогда непонятно, зачем он покупает его у продавца. Скорее всего, ошибка в формулировке: брат-продавец получил здание по решению суда 4 года назад, а продал брату-покупателю. Но в вопросе сказано: "Брат это здание получил по решению суда 4 года назад." — это о покупателе? Если брат-покупатель уже был собственником, то договор купли-продажи между ним и продавцом (другим братом) не имеет смысла, так как продавец не мог продать то, что ему не принадлежит. Вероятно, имеется в виду, что брат-продавец получил здание по решению суда 4 года назад, а затем продал его другому брату. Тогда налог НДФЛ у продавца (получателя дохода). Но в задаче сказано: "теперь выяснилось, что ему (брату-покупателю?) придется заплатить налог НДФЛ около 250 тысяч рублей." Возможно, перепутаны роли. Для анализа буду исходить из типичной ситуации: продавец (физическое лицо) продал здание, которое принадлежало ему на праве собственности (полученное по решению суда 4 года назад), своему брату. Налог НДФЛ возникает у продавца. Однако вопрос сформулирован о налоге покупателя — это может быть следствием того, что покупатель обязан уплатить налог на дарение? Но сделка купли-продажи. В любом случае, разберём нормы, регулирующие налогообложение дохода от продажи недвижимости.

Для продавца (если он получил доход) налоговая база определяется с учётом кадастровой стоимости. Согласно ст. 214.10 НК РФ:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества ..., умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой ...
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 214.10

Поскольку цена продажи (200 000 руб.) значительно ниже кадастровой стоимости (2 500 000 руб.), умноженной на 0,7 (1 750 000 руб.), для целей НДФЛ доход продавца будет считаться равным 1 750 000 руб. (кадастровая стоимость × 0,7). Ставка НДФЛ, согласно ст. 224 НК РФ, составляет 13% для резидентов РФ.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; ...
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224

Соответственно, 13% от 1 750 000 руб. = 227 500 руб. — это близко к указанным 250 000 руб. Продавец мог бы быть освобождён от налога, если бы здание находилось в его собственности более минимального предельного срока владения (обычно 3 или 5 лет). Статья 217.1 НК РФ:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Если продавец получил здание по решению суда 4 года назад, то он владел им более 3 лет (минимальный срок для недвижимости, приобретённой в порядке наследования/дарения/приватизации/по решению суда), и его доход от продажи освобождается от налога. Однако в задаче указано, что покупатель (брат) обязан уплатить НДФЛ — это может быть налог на доход, полученный покупателем в виде материальной выгоды? Но для физического лица при покупке недвижимости у взаимозависимого лица (брат) по цене ниже рыночной возникает доход в виде материальной выгоды, облагаемый НДФЛ (ст. 212 НК РФ — но её нет в контексте, поэтому предположу, что это не рассматривается). В контексте есть ст. 228 НК РФ, которая устанавливает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с доходов от продажи имущества.

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: ... 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, ...
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

Таким образом, если продавец не освобождён от налога (например, срок владения менее 3 лет), он обязан задекларировать доход и уплатить налог. Расторжение договора после регистрации не отменяет факта получения дохода в прошлом налоговом периоде. Налоговое законодательство не содержит нормы, позволяющей задним числом аннулировать обязанность по уплате НДФЛ при расторжении договора.

Что касается признания сделки недействительной из-за занижения цены, то само по себе занижение цены не является основанием для недействительности, если сделка не нарушает требования закона. Статья 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 168

Цена сделки определена сторонами свободно, и закон не устанавливает обязательного соответствия кадастровой стоимости. Исключение — случаи, когда цена существенно занижена с целью уклонения от налогов, но это само по себе не делает сделку ничтожной. Налоговые органы могут доначислить налог исходя из кадастровой стоимости (по ст. 214.10 НК РФ), но не оспорить сделку. Поэтому ст. 168 не даёт основания для признания сделки недействительной только из-за заниженной цены.

Статья 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 170

Если стороны на самом деле хотели оформить дарение (безвозмездную передачу), но заключили договор купли-продажи для вида, это может быть признано притворной сделкой, прикрывающей дарение. Однако в данном случае стороны указали цену 200 000 руб., что свидетельствует о намерении возмездной передачи. Если же они на самом деле предполагали безвозмездную передачу, то сделку можно оспорить как притворную, и тогда применяются правила о дарении. Но для дарения между братьями налог на дарение не возникает (близкие родственники освобождены от НДФЛ согласно подп. 18.1 ст. 217 НК РФ — этой нормы нет в контексте, поэтому можно лишь предположить). Однако в контексте нет ст. 217 НК РФ, поэтому полагаться на неё нельзя. Если стороны хотят избежать налога, они могли бы изначально оформить дарение, но сейчас это невозможно задним числом.

Иные основания для признания сделки недействительной (ст. 166, 167 ГК РФ) требуют нарушения прав или законных интересов стороны. Продавец не может ссылаться на то, что сделка невыгодна из-за налогов покупателя, поскольку это не нарушает его прав. Ст. 166:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 3. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительно
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 166

Продавец добровольно заключил сделку, знал о цене, и налоговые последствия для покупателя не являются основанием для оспаривания. Более того, попытка признать сделку недействительной исключительно для уклонения от налогообложения может быть расценена как злоупотребление правом.

Что касается альтернативных способов передачи недвижимости для минимизации налогов, то в контексте нет норм о дарении или мене. На основании имеющихся норм можно отметить, что сделка дарения между братьями не подпадает под налогообложение НДФЛ для одаряемого при условии, что даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (в контексте такая норма отсутствует, поэтому не разбирается). Мена также может быть квалифицирована как обмен, что может повлечь налог у каждой стороны. Однако для данной ситуации единственный реальный путь — это расторгнуть договор по соглашению сторон, вернуть здание продавцу, и затем продавец может подарить здание брату (если тот не против). Но для этого нужно, чтобы продавец осознавал, что при расторжении ему придётся вернуть 200 000 руб., а затем передать здание безвозмездно. При этом сам факт расторжения не отменяет обязанности по уплате налога за период, когда доход был получен. Согласно разъяснениям ФНС, если договор расторгнут и имущество возвращено в том же налоговом периоде, налоговая база может быть скорректирована, но если расторжение происходит в следующем году — это сложнее. В любом случае, это рискованно и требует консультации с налоговым органом.

Вывод: отменить сделку по соглашению сторон после госрегистрации формально можно, но это не освободит покупателя (или продавца) от уже возникшей обязанности по уплате НДФЛ, поскольку доход считается полученным в момент перехода права собственности. Признать сделку недействительной из-за занижения цены практически невозможно, так как закон не запрещает продавать недвижимость по цене ниже кадастровой, а налоговые последствия урегулированы ст. 214.10 НК РФ. Альтернативные способы (дарение) требуют полного цикла возврата и новой сделки, но также не гарантируют избежания налога за прошлый период. Наилучший вариант — проконсультироваться с налоговым органом о возможности уточнения налоговой декларации при условии расторжения договора в том же году.