Между продавцом и покупательницей (совершеннолетняя, 25 лет) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры. В рамках этого договора покупательница передала продавцу денежную сумму в размере 30 000 рублей, поименованную как задаток. Поскольку стороны оформили передачу денег именно как задаток, то на эти отношения распространяются правила статьи 380 Гражданского кодекса РФ, которая предполагает, что задаток выполняет обеспечительную и платежную функции: он выдаётся в счёт причитающихся по основному договору платежей и служит доказательством заключения предварительного договора, а также обеспечивает его исполнение.
Юридически значимым обстоятельством является то, что покупательница — полностью дееспособное лицо, и решение об отказе от сделки она приняла самостоятельно, пусть и под влиянием мнения своей матери. Покупательница не оформила отказ письменно, ограничившись устным заявлением. Однако с точки зрения права для наступления последствий, связанных с неисполнением обязательства (в данном случае — с неподписанием основного договора купли-продажи), форма отказа (устная или письменная) вторична. Юридическое значение имеет сам факт того, что покупательница в установленный срок не исполнила свои обязанности, вытекающие из предварительного договора, а именно — не заключила основной договор купли-продажи квартиры. Этот факт может быть подтверждён любыми допустимыми доказательствами (включая истечение срока действия предварительного договора, отсутствие подписанного основного договора, переписку, свидетельские показания и т.д.).
Дополнительное усложнение ситуации связано с тем, что сделка планировалась с участием несовершеннолетних, что требовало получения разрешения органов опеки и попечительства. Продавец, выписавшись из квартиры и ожидая сбора документов со стороны покупательницы, фактически начал исполнять свои обязательства. Это свидетельствует о его добросовестности и готовности к сделке. В то же время, со стороны покупательницы нет объективных, юридически значимых препятствий к сделке (например, отказа опеки или запрета на сделку). Причиной отказа является субъективное мнение третьего лица (матери), которое для самого покупателя не является правовым основанием для расторжения или неисполнения обязательств.
Наконец, наступил важный юридический факт — истечение срока действия предварительного договора. Согласно закону, предварительный договор действует в течение указанного в нём срока. Если в этот срок стороны не заключили основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором (обязанность заключить основной договор), прекращаются. Таким образом, к моменту направления досудебной претензии предварительный договор уже прекратил своё действие.
Таким образом, ключевыми юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: 1) природа переданной суммы (задаток); 2) факт неисполнения покупательницей обязанности заключить основной договор; 3) отсутствие у неё уважительных (с точки зрения закона) причин для такого неисполнения; 4) истечение срока действия предварительного договора, что прекратило взаимные обязательства сторон, но не ликвидировало последствия, связанные с обеспечительной функцией задатка за прошлый период.
