Между продавцом и покупательницей (совершеннолетняя, 25 лет) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры. В рамках этого договора покупательница передала продавцу денежную сумму в размере 30 000 рублей, поименованную как задаток. Поскольку стороны оформили передачу денег именно как задаток, то на эти отношения распространяются правила статьи 380 Гражданского кодекса РФ, которая предполагает, что задаток выполняет обеспечительную и платежную функции: он выдаётся в счёт причитающихся по основному договору платежей и служит доказательством заключения предварительного договора, а также обеспечивает его исполнение.
Юридически значимым обстоятельством является то, что покупательница — полностью дееспособное лицо, и решение об отказе от сделки она приняла самостоятельно, пусть и под влиянием мнения своей матери. Покупательница не оформила отказ письменно, ограничившись устным заявлением. Однако с точки зрения права для наступления последствий, связанных с неисполнением обязательства (в данном случае — с неподписанием основного договора купли-продажи), форма отказа (устная или письменная) вторична. Юридическое значение имеет сам факт того, что покупательница в установленный срок не исполнила свои обязанности, вытекающие из предварительного договора, а именно — не заключила основной договор купли-продажи квартиры. Этот факт может быть подтверждён любыми допустимыми доказательствами (включая истечение срока действия предварительного договора, отсутствие подписанного основного договора, переписку, свидетельские показания и т.д.).
Дополнительное усложнение ситуации связано с тем, что сделка планировалась с участием несовершеннолетних, что требовало получения разрешения органов опеки и попечительства. Продавец, выписавшись из квартиры и ожидая сбора документов со стороны покупательницы, фактически начал исполнять свои обязательства. Это свидетельствует о его добросовестности и готовности к сделке. В то же время, со стороны покупательницы нет объективных, юридически значимых препятствий к сделке (например, отказа опеки или запрета на сделку). Причиной отказа является субъективное мнение третьего лица (матери), которое для самого покупателя не является правовым основанием для расторжения или неисполнения обязательств.
Наконец, наступил важный юридический факт — истечение срока действия предварительного договора. Согласно закону, предварительный договор действует в течение указанного в нём срока. Если в этот срок стороны не заключили основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором (обязанность заключить основной договор), прекращаются. Таким образом, к моменту направления досудебной претензии предварительный договор уже прекратил своё действие.
Таким образом, ключевыми юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: 1) природа переданной суммы (задаток); 2) факт неисполнения покупательницей обязанности заключить основной договор; 3) отсутствие у неё уважительных (с точки зрения закона) причин для такого неисполнения; 4) истечение срока действия предварительного договора, что прекратило взаимные обязательства сторон, но не ликвидировало последствия, связанные с обеспечительной функцией задатка за прошлый период.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 429
В рассматриваемой ситуации срок действия предварительного договора истек. Основной договор не был заключен, и, как следует из обстоятельств, ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение о его заключении (предложение могло бы быть сделано в письменной форме, однако ни продавец, ни покупатель такого предложения не направили). Таким образом, по истечении срока обязательства из предварительного договора прекратились. Однако разрешение вопроса о судьбе переданного задатка зависит от специальных норм о задатке, а не от самого факта прекращения предварительного договора.
Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме; в противном случае уплаченная сумма считается авансом, если не доказано иное.
- Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
- В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
- Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть текста приведена в контексте).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 380
В данном случае предварительный договор был составлен в письменной форме, и в нем указана сумма в 30 000 рублей, переданная в качестве задатка. Поскольку требование к письменной форме соглашения о задатке соблюдено (оно включено в сам предварительный договор), отсутствуют основания считать эту сумму авансом. Следовательно, переданные 30 000 рублей являются задатком, обеспечивающим обязательство покупателя заключить основной договор.
Далее, статья 381 ГК РФ устанавливает последствия прекращения обязательств, обеспеченных задатком. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток подлежит возврату. Однако если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 381
В рассматриваемой ситуации покупательница (сторона, давшая задаток) устно отказалась от заключения основного договора по причине того, что квартира не понравилась ее матери. Такой отказ не связан с обстоятельствами, освобождающими от ответственности (например, с невозможностью исполнения по вине продавца), и свидетельствует о том, что именно покупательница является ответственной за неисполнение обязательства по заключению основного договора. Тот факт, что отказ был выражен устно, не имеет решающего значения: юридически значимым является само несовершение действий, необходимых для заключения основного договора (неподписание договора, ненаправление предложения), а также ясно выраженное намерение не заключать сделку. Письменное оформление отказа не является обязательным условием для признания факта нарушения – он может быть установлен на основе совокупности доказательств (устные заявления, направление претензии о возврате задатка, обращение в суд и т.п.). Таким образом, применяется пункт 2 статьи 381 ГК РФ: задаток остается у продавца. Истечение срока действия предварительного договора не аннулирует ответственность покупателя, которая возникла до прекращения обязательств (отказ был заявлен до истечения срока, а само прекращение обязательств ввиду истечения срока не является реабилитирующим обстоятельством для нарушившей стороны). Направление покупателем досудебной претензии о возврате задатка не меняет правовой квалификации: ответственность за неисполнение лежит на ней, поэтому требования не подлежат удовлетворению.
