Применимое право регулируется прежде всего Гражданским кодексом Российской Федерации (часть вторая). Основополагающей нормой, определяющей право покупателя на защиту при передаче товара ненадлежащего качества, является статья 475 ГК РФ. Плесень на стене, обнаруженная после снятия обоев, представляет собой недостаток, который не был оговорён продавцом, поскольку продавец утверждает, что не знал о нём. В силу пункта 1 этой статьи покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. Однако для расторжения договора требуется более строгое условие — существенное нарушение требований к качеству, предусмотренное пунктом 2 той же статьи. Плесень, особенно если она затрагивает несущие конструкции или создаёт угрозу здоровью, может быть признана существенным недостатком (неустранимым или требующим несоразмерных расходов). Поскольку покупательница уже содрала обои и увидела плесень, она может оценить характер и масштаб дефекта. Если плесень невозможно удалить без дорогостоящего ремонта, это даёт ей право отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств. Условие договора «как есть» не исключает ответственности за скрытые недостатки, о которых продавец не сообщил, особенно если они делают помещение непригодным для проживания.
- Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадле
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 475
Срок для предъявления таких требований установлен статьёй 477 ГК РФ. Поскольку на комнату в общежитии не установлен гарантийный срок, недостаток должен быть обнаружен в разумный срок, но не позднее двух лет со дня передачи товара. Покупательница обнаружила плесень через две недели после сделки — это, безусловно, разумный срок, поэтому требование о расторжении заявлено своевременно.
Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
- Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
- Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 477
Отдельного внимания заслуживает вопрос о возврате средств материнского капитала. Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в статье 10 устанавливает, что средства материнского капитала направляются на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления продавцу. В данном случае деньги ещё не перечислены, поэтому при расторжении договора обязательство по перечислению отпадает — стороны возвращаются в первоначальное положение: покупательница возвращает комнату, а продавец не получает платёж. Если бы средства уже поступили, их пришлось бы возвращать в Пенсионный фонд Российской Федерации; но при текущем статусе (деньги не переведены) необходимости в возврате нет — сделка просто аннулируется до момента перечисления.
Статья 10 регулирует направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая приобретение жилого помещения. В части 1 указано, что средства могут направляться на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления лицу, осуществляющему отчуждение. Это имеет отношение к вопросу 5 о возврате материнского капитала при расторжении договора, так как определяет порядок использования средств.
— Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Что касается обязанности покупательницы возместить стоимость обоев, которые она повредила при осмотре, — в предоставленных нормах ГК РФ и 256-ФЗ прямого ответа на этот вопрос нет. По общему правилу гражданского права (статья 15 ГК РФ, не включённая в контекст) убытки подлежат возмещению лицом, причинившим вред. Однако снятие обоев можно расценить как разумные действия по проверке качества товара, особенно если плесень была скрыта. Если покупательница действовала добросовестно, стремясь выявить недостаток, её действия не являются противоправными. В судебной практике такие расходы обычно не взыскиваются с покупателя, если он осматривал помещение в разумных пределах. Тем не менее, поскольку соответствующие нормы отсутствуют в приведённом контексте НПА, точный ответ может быть дан только при обращении к общим положениям ГК РФ об убытках (ст. 15) и о последствиях расторжения договора (ст. 453).
Для установления факта наличия плесени и её давности (являлся ли недостаток скрытым и существовал ли на момент передачи) ключевое значение имеют нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о доказательствах и бремени доказывания. Согласно статье 55 ГПК РФ, доказательствами могут быть объяснения сторон, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов. Покупательнице необходимо доказать, что плесень образовалась до передачи комнаты, а не после. Продавец, в свою очередь, может оспаривать этот факт, ссылаясь на то, что стены были закрыты мебелью и он не знал о недостатке. Однако бремя доказывания наличия скрытого недостатка на момент продажи лежит на покупателе (статья 56 ГПК РФ). Для этого могут потребоваться: акт осмотра жилого помещения, фотографии с датой, экспертиза строительно-технического состояния, показания свидетелей (например, соседей, видевших состояние стен до сделки). Если продавец утверждает, что плесени не было, он тоже вправе представлять доказательства, но именно покупательница заинтересована в подтверждении существенности и скрытого характера дефекта.
Статья 55. Доказательства 1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Статья 56. Обязанность доказывания
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Таким образом, покупательница вправе требовать расторжения договора при условии, что плесень является существенным недостатком, а её требование заявлено в разумный срок (две недели — явно в пределах двух лет). Условие «как есть» не освобождает продавца от ответственности за скрытые дефекты, о которых он не сообщил. Вопрос о возмещении стоимости обоев не урегулирован предоставленными нормами, поэтому он решается по общим правилам о возмещении убытков или как часть последствий расторжения договора. Средства материнского капитала, поскольку ещё не перечислены, не требуют возврата — сделка просто отменяется.
