- Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 274
Важно подчеркнуть, что сервитут, даже если бы он существовал, должен быть зарегистрирован в ЕГРН, что прямо следует из ст. 131 ГК РФ: регистрации подлежат сервитуты. Поскольку в выписке из ЕГРН нет записи о каком-либо обременении вашего участка (в том числе сервитута), никаких прав у бывшего собственника на доступ к колодцу не возникло. Сервитут не может возникнуть автоматически из факта, что трубы «общие», — для его установления нужно волеизъявление сторон или судебное решение.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре... Регистрации подлежат: право собственности, ... сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Отдельно следует разобрать утверждение соседа о том, что трубы «общие». Водопроводные трубы — это движимое или недвижимое имущество? Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно. Если трубы проложены под землёй и являются частью централизованной системы водоснабжения, они могут считаться недвижимостью (линейным объектом). Однако в вашей ситуации из выписки ЕГРН следует, что зарегистрирован только водопроводный колодец, а не сами трубы. Следовательно, право собственности на трубы не оформлено, и они не могут считаться общим имуществом без регистрации. К тому же, если трубы находятся в границах вашего участка, ст. 261 ГК РФ относит их к вашему имуществу, если не доказано иное. Бывший хозяин не представил доказательств, что трубы принадлежат ему или являются общими. В отсутствие письменного соглашения или регистрации общего имущества, трубы считаются принадлежащими вам как собственнику участка.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 130
Если бывший собственник или третьи лица попытаются самовольно проникнуть на ваш участок для использования водопровода, вы имеете право защищать свои права. Статья 304 ГК РФ даёт вам право требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. То есть вы можете потребовать в судебном порядке запрета на доступ посторонних к колодцу. Кроме того, ст. 12 ГК РФ перечисляет способы защиты гражданских прав, включая пресечение действий, нарушающих право, и самозащиту. В пределах соразмерности вы вправе физически воспрепятствовать проникновению на участок (например, установить забор или запорное устройство), как это допускает ст. 14 ГК РФ.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 12
Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 14
Наконец, если бывший собственник обратится в суд с требованием об установлении сервитута, суд оценит, насколько его нужда в воде не может быть удовлетворена иным способом. Вам следует подготовить доказательства того, что он может подключиться к центральному водоснабжению, пробурить скважину или использовать другие источники. Если сервитут будет установлен, он подлежит регистрации (ст. 131, 274 ГК РФ). Если же суд откажет, ваше право будет защищено. Важно помнить, что ст. 275 ГК РФ устанавливает: сервитут сохраняется при переходе прав на участок, только если он был обременён этим сервитутом ранее. Поскольку в вашем случае обременение не зарегистрировано, сервитут с переходом участка не перешёл.
- Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 275
Вопрос о том, подлежит ли водопроводный колодец госрегистрации как объект недвижимости, решается через ст. 130 ГК РФ. Если колодец прочно связан с землёй и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба, это недвижимость. Однако в выписке ЕГРН он указан как часть участка, что подтверждает его принадлежность вам. Если бы он был зарегистрирован как отдельный объект, это могло бы указывать на чужую собственность, но в вашей ситуации этого нет. Соответственно, колодец является вашим имуществом как составная часть участка.
Исходя из проведённого анализа, риск установления сервитута по иску бывшего собственника низок, поскольку он не доказал необходимость и отсутствие альтернатив. Однако в суде он может ссылаться на ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 23 ЗК РФ, который допускает сервитут для забора воды. Вам нужно быть готовым доказывать, что у него есть иные возможности водоснабжения. Если вы откажете в доступе сейчас, это не создаёт автоматической обязанности — сервитут может быть установлен только по решению суда, а самовольное проникновение на участок будет нарушением вашего права владения.
