Применимое к рассматриваемой ситуации право в целом основано на нормах Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Поскольку стороны (продавец и покупатель) находятся в городе М, а квартира расположена в области N, ключевым является вопрос о возможности заключения сделки и регистрации перехода права собственности без личного присутствия в регионе нахождения объекта, с использованием электронных подписей.
Согласно статье 131 ГК РФ, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Переход права возникает после регистрации (ст. 164 ГК РФ). Для регистрации необходимо подать заявление и документы в орган регистрации прав. Статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ прямо предусматривает возможность подачи документов в электронной форме, что позволяет сторонам не выезжать в область N.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: ... 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных между органом госуд
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Таким образом, стороны в городе М могут подать заявление и договор в электронном виде через портал «Госуслуги» или региональные порталы, подписав документы усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). При этом закон не требует, чтобы заявители находились в том же регионе, где расположена квартира; регистрация проводится органом Росреестра по месту нахождения объекта, но заявление может быть направлено удалённо.
Далее необходимо обратиться к требованиям к самой сделке. Гражданский кодекс допускает заключение договора в электронной форме, что прямо следует из статьи 434 ГК РФ.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 434
Статья 160 ГК РФ уточняет, что письменная форма считается соблюдённой, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю, в том числе электронные средства. Это означает, что договор купли-продажи квартиры, подписанный УКЭП обеими сторонами, будет признан соответствующим письменной форме.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 160
Для электронной регистрации решающее значение имеет вид электронной подписи. Стороны указали, что у них есть электронные подписи, но закон требует именно усиленной квалифицированной. Статья 5 Федерального закона «Об электронной подписи» различает простую, усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную. Для государственных информационных систем, в том числе для Росреестра, необходима именно квалифицированная подпись.
Квалифицированной электронной подписью является электронная подпись, которая соответствует всем признакам неквалифицированной электронной подписи и следующим дополнительным признакам: 1) ключ проверки электронной подписи указан в квалифицированном сертификате; 2) для создания и проверки электронной подписи используются средства электронной подписи, имеющи
— Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи», ст. 5
Отсюда следует, что у сторон должны быть сертификаты УКЭП, выданные аккредитованными удостоверяющими центрами. Статья 17.1 того же закона подтверждает, что физическое лицо вправе использовать квалифицированную подпись именно в личных целях, владельцем которой является.
В случае использования квалифицированной электронной подписи при участии в правоотношениях физического лица без полномочий на действия от имени других физических или юридических лиц применяется квалифицированная электронная подпись физического лица, владельцем которой оно является. Квалифицированный сертификат данной электронной подписи создается и выдается удостоверяющим центром, получившим аккредитацию.
— Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи», ст. 17.1
Если подпись является квалифицированной, она признаётся действительной при соблюдении условий, перечисленных в статье 11 63-ФЗ: сертификат должен быть выдан аккредитованным удостоверяющим центром, действителен на момент подписания, и срок ключа не истёк. При подаче документов в Росреестр система автоматически проверит эти условия. Поскольку стороны планируют использовать подписи для сделки, им необходимо убедиться, что их сертификаты соответствуют этим требованиям и получены в аккредитованном центре.
Квалифицированная электронная подпись признается действительной до тех пор, пока решением суда не установлено иное, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) квалифицированный сертификат создан и выдан аккредитованным удостоверяющим центром, аккредитация которого действительна на день выдачи указанного сертификата; 2) квалифицированный сертификат действителен на момент подписания электронного документа (при наличии достоверной информации о моменте подписания электронного документа) или на день проверки действительности указанного сертификата, если момент подписания электронного документа не определен; 2.1) срок действия ключа электронной подписи, указанный в квалифицированном сертификате в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 17 настоящего Федерального закона, не истек на момен
— Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи», ст. 11
Теперь о возможности подачи документов через МФЦ в городе М. В контексте предоставленных норм нет прямого указания, что МФЦ принимает заявления на регистрацию независимо от места нахождения объекта. Статья 29 Федерального закона № 218-ФЗ упоминает приём заявлений, в том числе посредством отправления в электронной форме, но не регулирует экстерриториальный приём через МФЦ. Однако на практике МФЦ в любом регионе вправе принимать документы по экстерриториальному принципу на основании иных положений (например, Административного регламента). Поэтому стороны могут обратиться в любое МФЦ в городе М, и оно обязано принять документы и передать их в Росреестр по месту нахождения квартиры в области N. Прямая норма на этот счёт в предоставленном контексте отсутствует, но это общедоступное правило, установленное подзаконными актами.
прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3.1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 29
Таким образом, у сторон есть два основных пути: подать документы онлайн через портал «Госуслуги» (с использованием УКЭП) или лично (или через представителя) обратиться в МФЦ в городе М, предъявив договор в простой письменной форме или в электронном виде на материальном носителе. При обращении в МФЦ электронные подписи могут не потребоваться, если договор будет подписан собственноручно и документы поданы на бумаге, но для ускорения процесса можно подать электронные документы через МФЦ, подписав их УКЭП на месте.
Отдельно отметим статью 21 Федерального закона № 218-ФЗ, которая устанавливает общие требования к документам, представляемым на регистрацию. Договор купли-продажи должен содержать описание квартиры, цену и другие существенные условия, а также соответствовать законодательству.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Резюмируя, правовые основания для регистрации перехода права в электронной форме без выезда в область N имеются. Стороны могут заключить договор купли-продажи, подписать его УКЭП (каждый своей) и подать заявление через портал «Госуслуги» либо через МФЦ в городе М. Единственным ограничением является необходимость наличия у сторон действующих сертификатов УКЭП, соответствующих требованиям Федерального закона № 63-ФЗ. При соблюдении этих условий личное присутствие в регионе нахождения квартиры не требуется.
