Отношения сторон по купле-продаже комнаты в рассрочку регулируются прежде всего нормами Гражданского кодекса РФ о продаже товара в кредит. Поскольку в договоре будут указаны цена, график платежей и ответственность за просрочку, он должен считаться заключённым при соблюдении требования о существенных условиях. Согласно ст. 489 ГК РФ, договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключённым, если в нём наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Таким образом, при включении этих условий договор будет считаться заключённым, и он может быть совершён в простой письменной форме — нотариального удостоверения закон не требует, так как для договора купли-продажи недвижимости (в отличие от некоторых других сделок) обязательная нотариальная форма не установлена.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 489
Далее, в силу самого факта рассрочки возникает залог в пользу продавца. Пункт 5 ст. 488 ГК РФ устанавливает, что товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором. Это означает, что если стороны не оговорят иное (например, не исключат залог в тексте договора), комната будет считаться находящейся в залоге у продавца с момента передачи покупателю. Данный залог является ипотекой в силу закона, поскольку предмет — недвижимость.
Пункт 5 устанавливает, что товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором. Это важно для вопросов об обременении и правах покупателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 488
Для перехода права собственности на комнату необходима государственная регистрация. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора сторонами до такой регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, после подписания договора продавец и покупатель должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодс Российской Федерации, ст. 551
Одновременно с регистрацией перехода права собственности подлежит регистрации и ипотека в силу закона. Статья 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо устанавливает, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, и она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без уплаты государственной пошлины. Соответственно, заявление о регистрации может подать как продавец (залогодержатель), так и покупатель (залогодатель) либо нотариус, если договор удостоверен нотариально (хотя в данном случае это не требуется). Таким образом, обременение в виде ипотеки будет зарегистрировано в Росреестре одновременно с возникновением права собственности покупателя.
- Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 20
Далее, как зарегистрированное обременение влияет на права покупателя? Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании. Покупатель (залогодатель) вправе владеть и пользоваться комнатой — проживать в ней, сдавать в аренду (если это не запрещено договором), делать текущий ремонт. Однако распоряжение (продажа, дарение, мена) будет возможно только с согласия залогодержателя (продавца), так как залог сохраняется до полной оплаты. Это вытекает из ст. 334 ГК РФ, которая даёт залогодержателю право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. До момента полной выплаты стоимости комнаты продавец имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований за счёт этой комнаты.
- ... В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 334
Наконец, важно отметить, что сам по себе договор купли-продажи комнаты с рассрочкой не требует нотариального удостоверения — достаточна простая письменная форма. Ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе «Об ипотеке» нет нормы, обязывающей удостоверять такой договор у нотариуса. Однако если стороны по какой-либо причине решат заключить отдельный договор об ипотеке (например, для более детального регулирования), то согласно ст. 10 Закона об ипотеке такой договор должен быть заключён в письменной форме и подлежит государственной регистрации; несоблюдение этих правил влечёт его недействительность. Но в рамках покупки в рассрочку без процентов ипотека в силу закона возникает автоматически, и дополнительный договор об ипотеке не требуется.
