- Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
- В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380
Сами по себе задаток и возврат двойной суммы регулируются ст. 381 ГК РФ. Пункт 2 этой статьи прямо предусматривает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В данной ситуации продавец отказался продавать гараж по согласованной цене, то есть именно продавец является стороной, ответственной за неисполнение обязательства (обязательства заключить договор купли-продажи на согласованных условиях либо исполнить уже заключённый, судя по расписке, основной договор). Следовательно, покупатель вправе требовать от продавца уплаты двойной суммы задатка. Кроме того, сверх двойного задатка покупатель может также потребовать возмещения убытков, вызванных отказом продавца, но с зачётом суммы задатка, если иное не предусмотрено соглашением.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 381
Поскольку основной договор купли-продажи гаража не был составлен, возникает вопрос о том, существовало ли между сторонами обязательство по его заключению, которое было обеспечено задатком. Статья 429 ГК РФ описывает предварительный договор, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным. Пункт 2 этой статьи требует, чтобы предварительный договор заключался в письменной форме под страхом ничтожности. В расписке, вероятно, не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также не всегда чётко выражено намерение заключить именно основной договор в будущем. Однако если в расписке указаны предмет (гараж) и цена, а также прямо сказано «задаток», то есть основания полагать, что стороны подразумевали заключение основного договора на этих условиях. Тем не менее, отсутствие в расписке срока для заключения основного договора не позволяет однозначно квалифицировать её как полноценный предварительный договор. В такой ситуации задаток может обеспечивать не предварительный договор, а само обязательство продавца продать гараж и покупателя его купить, которое возникло из фактических действий и письменной расписки (договорённости сторон). Пункт 4 ст. 380 ГК РФ допускает, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным. Поскольку в данном случае предварительный договор, возможно, не был заключён в надлежащей форме, но задаток передан, это не лишает покупателя права на двойной задаток, так как обязательство сторон по передаче недвижимости возникло из расписки (смешанный договор или простой договор купли-продажи с условием о задатке).
- По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
- Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429
Что касается иных мер ответственности помимо возврата двойного задатка, то ст. 381 ГК РФ допускает возмещение убытков с зачётом суммы задатка. Однако нормы о процентах за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) или о неустойке в представленном фрагменте Контекста не приведены, поэтому для их применения необходимо обращаться к соответствующим статьям ГК РФ, которые не были предоставлены. Покупатель также может требовать понуждения продавца к заключению договора в судебном порядке, если будет доказано, что стороны договорились о всех существенных условиях. Однако при отказе продавца предпочтительным является взыскание двойной суммы задатка и убытков.
