Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. Применительно к вашему случаю это означает, что вы можете потребовать от продавца возмещения стоимости ремонта крыши и гидроизоляции погреба. Право на такой выбор (вместо расторжения договора) предоставлено вам напрямую законом, и оно не требует доказывания существенности недостатков. Однако для этого вы обязаны доказать, что недостатки возникли до передачи вам гаража или по причинам, существовавшим до этого момента, и не были вами оговорены.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: ... возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 475
Если же недостатки являются существенными — например, протечка крыши делает гараж непригодным для использования по назначению, а её устранение требует несоразмерных расходов, либо недостаток проявляется вновь после ремонта, — вы вправе поставить вопрос о расторжении договора и возврате уплаченной суммы. В вашей ситуации протечка крыши, обусловившая затопление погреба, с высокой вероятностью может быть признана существенным недостатком, если она не может быть устранена без значительных затрат. Пункт 2 статьи 475 ГК РФ прямо закрепляет такое право.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 475
Для реализации любого из этих требований необходимо соблюдение сроков обнаружения недостатков. Поскольку на гараж как на объект недвижимости, проданный физическим лицом, гарантийный срок, как правило, не устанавливается, применяется общее правило статьи 477 ГК РФ: недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи гаража. Вы обнаружили протечку после первого же дождя, что безусловно является разумным сроком. Даже если прошло несколько месяцев после покупки (вы указываете, что купили гараж 18.06.2026), двухлетний срок соблюдён.
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 477
Вы также вправе требовать возмещения убытков, если ваши расходы на ремонт или другие потери (например, порча имущества в погребе) превышают стоимость самого ремонта. Убытки подлежат возмещению в полном объёме в соответствии со статьёй 393 ГК РФ. При этом возмещение убытков не исключает параллельного применения специальных мер из статьи 475 ГК РФ — вы можете одновременно требовать и возмещения расходов на устранение недостатков, и реального ущерба от затопления. Важно доказать причинно-следственную связь между недостатком (некачественная крыша) и убытками (вода в погребе, повреждение вещей).
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. ... Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393
Также, если вы решите требовать расторжения договора через суд, вам необходимо будет доказать существенность нарушения — то есть что вы в значительной степени лишились того, на что рассчитывали при покупке. Статья 450 ГК РФ даёт такое основание.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450
Что касается подсудности, то спор о недостатках недвижимости (гаража) не относится к искам о правах на недвижимость, поэтому общее правило территориальной подсудности — по месту жительства ответчика (продавца), который, по вашим данным, находится в Москве. Однако ГПК РФ предусматривает альтернативную подсудность: иски о защите прав потребителей могут предъявляться также по месту жительства истца. Но здесь продавец — физическое лицо, не осуществляющее предпринимательской деятельности, поэтому Закон о защите прав потребителей не применяется. Таким образом, иск подаётся по общим правилам — в суд по месту жительства ответчика в Москве, если иное не установлено договором. Исключительная подсудность по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 30 ГПК РФ) установлена для исков о правах на земельные участки, здания, строения и другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста. Ваш иск о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств не является иском о праве на недвижимость, поэтому данная норма не применяется. Однако если вы заявите требование о признании права собственности на гараж отсутствующим или о возврате гаража как объекта недвижимости, суд может счесть это иском о правах на недвижимость. В вашей ситуации, поскольку вы просите только возврат денег и/или возмещение убытков, подсудность будет общей — по месту жительства ответчика (продавца), то есть в Москве. Если продавец также проживает в Москве, иск подаётся в районный суд по его месту жительства. Если вы хотите подать иск по месту своего жительства (Магнитогорск), необходимо проверить, не является ли продавец индивидуальным предпринимателем или не продал ли он гараж в рамках предпринимательской деятельности — тогда будет применяться Закон о защите прав потребителей и альтернативная подсудность.
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 30
