- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 454
Факт того, что деньги на счёт матери поступили от сына, не нарушает существа договора купли-продажи, поскольку покупатель (мать) исполняет свою обязанность по уплате цены за счёт любых законно полученных средств. Сам по себе такой платёж не свидетельствует о ничтожности сделки. Однако это порождает вопрос о действительной воле сторон — не прикрывает ли эта цепочка иную сделку, например, куплю-продажу квартиры сразу на сына или дарение денег от сына матери с последующей передачей квартиры обратно. Здесь критичное значение имеет ст. 170 ГК РФ:
- Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 170
Если будет доказано, что стороны (сын и мать) не имели намерения создавать правовые последствия именно купли-продажи для матери (то есть, она не собиралась становиться реальным собственником, а лишь временным титульным владельцем), либо что эта сделка прикрывает иную (например, договор купли-продажи на имя сына с участием матери как посредника), то вся цепочка может быть признана ничтожной. Однако, если цель матери — реально приобрести квартиру в собственность, а цель сына — сделать ей подарок (финансирование покупки), и только затем мать принимает добровольное решение о дарении, то мнимости/притворности не возникает. Ключевой факт: материнская воля на моментальное дарение после регистрации права должна быть самостоятельной и не обусловленной первоначальной передачей денег.
Следующее звено — договор дарения. Ст. 572 ГК РФ устанавливает строгие требования к его безвозмездности:
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность... При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
В данном случае, если мать после получения квартиры дарит её сыну, то дарение является безвозмездным по своей сути. Однако если налоговая или суд установит, что дарение было обусловлено предварительным финансированием покупки (то есть, сын дал деньги на покупку квартиры в обмен на обещание матери впоследствии её подарить), то такой договор может быть признан притворным, прикрывающим куплю-продажу квартиры от матери сыну, либо иной возмездный договор. То есть, факт финансирования покупки сыном сам по себе не аннулирует дарение, но создаёт высокий риск признания всей схемы притворной сделкой, если будет доказана взаимосвязь между передачей денег и последующим дарением.
Перейдём к налоговым рискам. Общее правило по налогу на дарение установлено ст. 228 НК РФ. Однако здесь важна ст. 217 НК РФ, которая делает исключение для близких родственников. Статья 228 НК РФ отсылает к исключениям:
Статья 228 НК РФ устанавливает обязанность физических лиц самостоятельно исчислять и уплачивать налог с доходов, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности (пп. 2 п. 1), а также с доходов, полученных в порядке дарения от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, за исключением случаев, предусмотренных статьей 217 НК РФ (пп. 7 п. 1).
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
При дарении квартиры матерью сыну (близкий родственник) доход у одаряемого освобождается от налогообложения на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ (эта норма не приведена в контексте, но она является общеизвестным исключением из пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если бы дарение было между лицами, не являющимися близкими родственниками, одаряемый должен был бы уплатить 13% (30% для нерезидентов). В данной ситуации, при документальном подтверждении родства, прямого налога на дарение не возникает. Также необходимо учитывать, что у матери (дарителя) доход в виде переданного имущества не возникает. Налоговый риск состоит в другом: если схему признают притворной (например, притворная купля-продажа), то налоговая может доначислить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между ценой покупки квартиры и её кадастровой стоимостью (или фактической ценой, если она выше) для матери как продавца, а также потребовать уплаты налога на дарение с сына, если притворная сделка будет переквалифицирована в дарение между неродственниками (что невозможно, так как мать и сын — родственники). Более существенный риск — привлечение к ответственности за сокрытие реальной сделки купли-продажи квартиры с целью уклонения от налогообложения (например, если квартира была в собственности продавца менее минимального срока, и налог с продажи был бы обязателен, а схема направлена на его неуплату). В контексте из НПА нет нормы, прямо регулирующей ответственность за нарушение налогового законодательства в данном аспекте (например, ст. 122 НК РФ), поэтому для полного анализа налоговых рисков потребуется обратиться к соответствующим положениям НК РФ (налоговая ответственность за неуплату налога).
Рассмотрим альтернативные варианты. Пользователь упоминает договор процентного займа. Ст. 807 ГК РФ регулирует его:
- По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги... а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)... 5. Сумма займа или другой предмет договора займа, переданные указанному заемщиком третьему лицу, считаются переданными заемщику.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 807
Здесь возможна иная конструкция: сын даёт матери деньги по договору займа (процентного или беспроцентного). Затем мать покупает квартиру на своё имя за эти деньги. После этого, если мать желает передать квартиру сыну, она может подарить её, погасив тем самым свой долг (но это уже будет новация долга, а не просто дарение). Если же мать не возвращает заём, а дарит квартиру, это может быть расценено как отступное или новация, что также имеет свои риски (признание дарения притворным, прикрывающим возврат долга). Данная схема не решает главной проблемы: возникновение права собственности у сына напрямую. Договор уступки прав требования мог бы применяться, если бы сын сначала приобрёл право требования от продавца (например, по предварительному договору или задатку), а затем уступил бы это право матери, но здесь цель обратная — квартира должна перейти к сыну. Если же уступка прав применяется после покупки: мать уступает сыну право требования передачи квартиры от продавца (если договор ещё не исполнен) — это возможно, но после полного расчёта и передачи вещи уступка права теряет смысл, так как право собственности уже зарегистрировано за матерью. Более надежным способом является прямое заключение договора купли-продажи на имя сына, с обеспечением оплаты продавцу через счёт эскроу или напрямую со счёта сына. Если сын желает, чтобы мать также имела долю или была стороной сделки, можно рассмотреть договор купли-продажи с участием нескольких покупателей (мать и сын) с определением долей в праве, или договор, по которому мать выступает поручителем или финансовым агентом при расчёте. Для достижения конечной цели (собственность сына) наиболее прямой и юридически безопасный путь — купить квартиру сразу на имя сына, а мать может выступать дарителем денежных средств (путём дарения суммы покупки) или созаемщиком/залогодателем при ипотеке.
