Распоряжение долей в праве общей долевой собственности на дом, где одним из собственников является несовершеннолетний, подчиняется общим нормам гражданского законодательства, но с учётом особой защиты имущественных прав ребёнка. Прежде всего, следует оценить правомочия пользователя как собственника 3/4 долей. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, включая отчуждение имущества. Условие в договоре дарения от бабушки «дарение не для третьих лиц» не является законным ограничением права собственности — оно может рассматриваться лишь как волеизъявление дарителя, не порождающее обременения после перехода права. Закон не запрещает последующее отчуждение подаренной доли её новым собственником, поэтому данная пометка не препятствует продаже.
"1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Вместе с тем дом находится в общей долевой собственности, поэтому продажа любой из долей пользователя должна учитывать права остальных сособственников. В силу ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе продать свою долю, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки. Это означает, что пользователь может продать принадлежащую ей 1/4 долю, не испрашивая согласия дочери на само отчуждение, но обязана предложить эту долю сначала другим участникам общей собственности.
"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Механизм преимущественного права покупки детально прописан в ст. 250 ГК РФ. Поскольку продажа доли предполагается постороннему лицу, пользователь обязана в письменной форме известить всех остальных участников долевой собственности о намерении продать свою 1/4 долю с указанием цены и прочих условий. Остальными участниками в данном случае являются сама пользователь (в отношении оставшихся 3/4 долей она также является участником, но здесь речь идёт о продаже одной из её долей, поэтому преимущественное право возникает у дочери, а также, формально, у самой пользователя, но она не может сама у себя купить). Иными словами, приоритетное право выкупа принадлежит несовершеннолетней дочери как сособственнику 1/4 доли. Если в течение месяца со дня извещения дочь (через законного представителя) не приобретёт продаваемую долю, пользователь вправе продать её любому третьему лицу.
"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Особый статус несовершеннолетнего собственника регулируется ст. 60 Семейного кодекса РФ. Ребёнок имеет право собственности на имущество, в том числе на долю, приобретённую за счёт материнского капитала. Распоряжение имуществом ребёнка определяется Гражданским кодексом (ст. 26 и 28). Сама по себе продажа доли матери не является распоряжением имуществом дочери, однако дочь как участник долевой собственности наделена преимущественным правом покупки. При реализации этого права от имени дочи выступает её законный представитель — пользователь, что создаёт ситуацию конфликта интересов. Формально пользователь, решившая продать свою долю, одновременно представляет дочь при решении вопроса о покупке. Такая сделка может потребовать предварительного разрешения органа опеки и попечительства, поскольку отказ от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего или несовершение покупки может ухудшить имущественное положение ребёнка (появление постороннего соседа в доме, изменение режима пользования). В контексте ст. 60 СК РФ прямо не установлено такое требование, но с учётом положений ст. 26 и 28 ГК РФ (которые не приведены в контексте, но являются общеизвестными) сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего или невыгодные для него, подлежат контролю опеки. Поэтому рекомендуется при продаже доли получить согласие органа опеки и попечительства, особенно если покупателем выступает постороннее лицо, а не мать в интересах дочери.
"Ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного."
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Что касается ограничений, связанных с приобретением доли за счёт материнского капитала: законодательство не содержит прямого запрета на продажу доли, выделенной несовершеннолетнему, или продажу доли родителя, если доля ребёнка остаётся. Главное — не допустить ухудшения жилищных условий ребёнка. Поскольку дочь сохраняет свою 1/4 долю, формально её право пользования домом не прекращается. Однако появление нового участника может осложнить совместное проживание, что может быть расценено как нарушение прав ребёнка. При отсутствии специальной нормы в предоставленном контексте (аналоги ст. 37 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного не приведены) следует исходить из необходимости охраны интересов несовершеннолетнего. В подобных случаях суды и органы опеки часто требуют доказывания, что продажа не ущемляет право ребёнка на жильё (например, если он обеспечен другим жилым помещением, или вырученные средства будут направлены на улучшение жилищных условий).
Таким образом, продажа 1/4 доли из принадлежащих пользователю возможна, но при обязательном соблюдении преимущественного права покупки дочери (с возможным участием органа опеки) и с учётом того, что условие дарения «не для третьих лиц» правового значения не имеет. Рекомендуется перед продажей обратиться в орган опеки и попечительства для получения предварительного согласия на отказ от преимущественного права со стороны несовершеннолетнего собственника или на совершение сделки в целом.
