Применимое право регулирует отношения по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимость, когда все участники согласны на отчуждение. Анализ норм из предоставленного контекста позволяет определить требования к форме сделки, необходимость нотариального удостоверения, порядок регистрации и вопрос согласия сособственников.
Согласно ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе продать свою долю при соблюдении правил о преимущественном праве покупки. Учитывая, что в заданной ситуации все участники согласны, продавец может реализовать это право, но обязан исполнить процедуру, установленную ст.250 ГК РФ, даже при наличии общего согласия.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Статья 250 ГК РФ детализирует преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий. Если все участники в письменной форме откажутся от преимущественного права или не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе продать её любому лицу. Поскольку в условии все согласны, целесообразно получить от каждого участника письменный отказ, что снижает риск оспаривания сделки.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть про
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Форма договора купли-продажи доли должна соответствовать требованиям ст.160 и ст.434 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Однако для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость законом установлена обязательная нотариальная форма, что следует из ст.163 ГК РФ.
- Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, устан
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 160
- Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 434
Обязательность нотариального удостоверения для договора купли-продажи доли прямо вытекает из ст.163 ГК РФ, которая предписывает нотариальную форму в случаях, указанных в законе. В предоставленном контексте специальная норма, устанавливающая такое требование для отчуждения долей в праве общей собственности, отсутствует. Однако она содержится в п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При отсутствии этой нормы в исходных данных следует руководствоваться общим правилом ст.163 ГК: поскольку законом (218-ФЗ) для данного вида сделки предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность договора (п.3 ст.163).
- Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
- Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
- Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 163
Статья 8.1 ГК РФ дополнительно подтверждает, что сделка, подлежащая государственной регистрации, в случаях, предусмотренных законом, должна быть нотариально удостоверена. Поскольку переход права собственности на долю подлежит госрегистрации, данное положение усиливает вывод об обязательности нотариата.
Статья 8.1 ГК РФ устанавливает общие правила государственной регистрации прав на имущество, включая недвижимость. Пункт 3 указывает, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, подлежащие государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Пункт 2 определяет момент возникновения, изменения и прекращения прав с момента внесения записи в государственный реестр. Пункт 5 предусматривает проверку законности оснований регистрации. Эти положения релевантны для вопросов о форме договора, необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации перехода права на долю.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 8.1
Основы законодательства о нотариате закрепляют полномочия нотариуса удостоверять такие сделки. Согласно ст.53 Основ нотариус удостоверяет сделки, для которых обязательна нотариальная форма. Место удостоверения определяется ст.56 Основ: договор удостоверяется нотариусом любого нотариального округа в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимость. Для Красноярска это Красноярский край. Статья 55 Основ конкретизирует, что при удостоверении договоров об отчуждении имущества, права на которое подлежат госрегистрации, нотариус проверяет соответствующие сведения.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 53
Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 56
Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 55
Государственная регистрация перехода права на долю осуществляется на основании ст.131 и ст.251 ГК РФ в сочетании с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Согласно ст.251 ГК доля переходит к приобретателю с момента заключения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Однако для договора, подлежащего госрегистрации (как в данном случае), момент перехода определяется по п.2 ст.223 ГК: право возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, несмотря на соглашение сторон, переход права произойдёт только после внесения записи в ЕГРН.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Статья 21 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает требования к документам, представляемым для регистрации. В частности, документы должны быть нотариально удостоверены, если это предусмотрено законодательством, и содержать полные и разборчивые сведения о сторонах и объекте.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. ... в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3. Необходимые для
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 21
Что касается согласия остальных участников на продажу доли: ст.246 ГК не требует отдельного согласия, поскольку каждый участник вправе свободно распоряжаться своей долей, но с соблюдением преимущественного права покупки. Статья 157.1 ГК РФ регулирует общие правила о согласии на совершение сделки, если оно требуется по закону. В данном случае закон не устанавливает обязанности получить согласие сособственников на саму сделку, но предписывает процедуру извещения и отказа от преимущественного права. При наличии письменного отказа всех участников дополнительное согласие не требуется. Если же «все согласны» означает прямое одобрение сделки с конкретным покупателем, это можно оформить в виде согласия каждого участника, что не противоречит ст.157.1, но не является обязательным.
Статья 157.1 ГК РФ устанавливает общие правила о согласии на совершение сделки, если законом требуется согласие третьего лица. В частности, в п. 2 указано, что лицо, запросившее согласие, должно получить ответ в разумный срок; п. 3 требует определенности предмета сделки в предварительном согласии; п. 4 устанавливает, что молчание не считается согласием, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 157.1
Таким образом, из предоставленных норм следует, что договор купли-продажи доли должен быть удостоверен нотариально (ст.163 ГК, ст.53, 55, 56 Основ), после чего подаётся на государственную регистрацию (ст.131, 251 ГК, ст.21 218-ФЗ). Для соблюдения преимущественного права (ст.250 ГК) необходимо получить письменные отказы от остальных участников. Само по себе согласие участников на продажу дополнительно не требуется, но может быть включено в отказ от преимущественного права.
Забузова В. Е.Адвокат · Красноярск