Налогообложение при обмене квартиры в рамках программы реновации
Анализ ситуации
В вашем случае происходит не стандартная продажа квартиры, а участие в программе реновации, что регулируется специальными нормами налогового законодательства. Вы владели исходной квартирой более 5 лет (с 1998 года), что в обычной ситуации давало бы освобождение от НДФЛ при продаже. Однако программа реновации предполагает особый порядок налогообложения.
Применимые налоговые нормы
Освобождение от НДФЛ при реновации
"доходы, полученные налогоплательщиком в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве в денежной форме в виде равноценного возмещения либо в натуральной форме в виде жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 41.1)
Данная норма прямо освобождает от налогообложения доходы, полученные в рамках программы реновации, как в денежной, так и в натуральной форме.
Учет срока владения при будущей продаже
"В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)
Это означает, что при расчете минимального срока владения для будущей продажи полученных квартир будет учитываться срок владения исходной квартирой с 1998 года.
Особенности договора мены
"По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 567)
"В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 568)
Выводы и рекомендации
По текущей сделке:
-
НДФЛ платить не нужно - получение двух однокомнатных квартир и денежной компенсации в рамках программы реновации полностью освобождается от налогообложения согласно пункту 41.1 статьи 217 НК РФ.
-
Оформление по единому договору мены не создает дополнительных налоговых обязательств, поскольку специальные нормы о реновации имеют приоритет.
При будущей продаже полученных квартир:
-
Срок владения будет исчисляться с 1998 года - это позволяет сразу же при продаже новых квартир применять освобождение от НДФЛ, так как общий срок владения превышает 5 лет.
-
Сохраните все документы:
- Договор купли-продажи исходной квартиры 1998 года
- Договор мены по программе реновации
- Документы на новые квартиры
Рекомендации:
- При подаче налоговой декларации за год получения новых квартир укажите операцию в рамках программы реновации с применением освобождения от налогообложения.
- При последующей продаже полученных квартир используйте право на освобождение от НДФЛ в связи с превышением минимального срока владения.
- Для полной уверенности в правильности заполнения налоговых документов рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.
