- Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Данное условие правомерно: стороны добровольно установили, что при расторжении по инициативе покупателя продавец вправе удержать плату за пользование жильём (аналог найма). Это компенсирует продавцу утрату возможности извлечения дохода из помещения за время, пока покупатель проживал в квартире. Таким образом, покупатель не вправе требовать возврата этой части цены, поскольку она рассматривается соглашением сторон как встречное предоставление за фактическое пользование.
Вместе с тем, условие о вычете платежей за найм не охватывает собой те расходы, которые покупатель нёс на содержание общего имущества многоквартирного дома (услуги ЖЭК). Плата за найм и плата за содержание жилья — разные по своей правовой природе обязательства. Если бы стороны намеревались включить в вычет также коммунальные и жилищные платежи, они должны были прямо указать это в договоре. Поскольку договор упоминает только «платежи как за найм», возврат этих сумм регулируется общими нормами о неосновательном обогащении.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Покупатель, не ставший собственником квартиры (право собственности к нему не перешло, так как договор с рассрочкой предполагает переход права только после полной оплаты, если иное не предусмотрено), не был обязан нести расходы на содержание общего имущества. Согласно жилищному законодательству, эта обязанность лежит на собственнике помещения.
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158
Следовательно, оплачивая услуги ЖЭК (содержание и текущий ремонт общего имущества), покупатель исполнял обязанность продавца как собственника. Продавец сберёг свои средства, которые он должен был бы потратить на эти же цели, поэтому он неосновательно обогатился за счёт покупателя на сумму таких платежей. Правила о неосновательном обогащении применяются и к требованиям о возврате исполненного по расторгнутому договору, если соглашением сторон не установлено иное.
Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1103
Поскольку договор не содержит условия о том, что покупатель принимает на себя бремя содержания общего имущества и что эти расходы не возвращаются при расторжении, — продавец обязан вернуть покупателю суммы, уплаченные последним за услуги ЖЭК по содержанию общедомового имущества. Вычет за найм и возврат коммунальных платежей — самостоятельные обязательства. Плата за найм компенсирует продавцу упущенную выгоду; возврат платы за содержание общего имущества устраняет неосновательное сбережение продавца.
В отношении последствий расторжения договора также следует учитывать, что по общему правилу, если исполнение по договору было неравноценным, применяются нормы о неосновательном обогащении. Здесь покупатель продолжал пользоваться квартирой, а продавец — удерживать часть денег в качестве найма. Это делает предоставление продавца (временное лишение возможности владения) и предоставление покупателя (оплата содержания чужого имущества) несбалансированными. Поэтому возврат оплаченных покупателем услуг ЖЭК восстанавливает эквивалентность.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 453
Таким образом, из анализа приведённых норм и условий договора следует, что:
- вычет из возвращаемой суммы платежей за найм правомерен, поскольку прямо предусмотрен соглашением сторон;
- расходы на содержание общего имущества (услуги ЖЭК) подлежат возврату покупателю продавцом, так как покупатель не был собственником и не обязан был их нести, а продавец неосновательно сберёг эти средства.
Никаких специальных норм о возврате коммунальных платежей при расторжении договора купли-продажи с рассрочкой в контексте не содержится, поэтому применены общие положения главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.
