Можно ли внести задаток на публичных торгах за долю в квартире с материнского капитала, если в семье двое детей и торги проводит банк после банкротства собственника

В рассматриваемой ситуации семья с двумя детьми планирует участие в публичных торгах по продаже доли в квартире, которая реализуется в рамках процедуры банкротства одного из собственников. Для допуска к торгам требуется внести задаток на счет организатора торгов. Семья намеревается использовать для этих целей средства материнского (семейного) капитала, однако ключевой вопрос заключается в том, допускается ли такое целевое расходование капитала на стадии внесения обеспечительного платежа (задатка) до момента заключения договора купли-продажи.

Правовая квалификация ситуации включает несколько аспектов. Во-первых, отношения регулируются гражданским законодательством о задатке: задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и вносится до заключения основного договора, а не в счет оплаты приобретаемого имущества. Во-вторых, правоотношения по распоряжению средствами материнского капитала строго целевые — они могут быть направлены исключительно на улучшение жилищных условий в формах, прямо предусмотренных законом. Внесение задатка, будучи временным обеспечительным платежом, по своей правовой природе не является актом приобретения жилья (оплатой стоимости недвижимости), поэтому его оплата за счет материнского капитала может быть квалифицирована как нецелевое расходование средств, если только не соблюдены особые процедуры.

Юридически значимыми обстоятельствами в данной ситуации являются: точное указание в договоре о задатке и правилах торгов, что внесение задатка является обязательным условием участия; статус задатка как суммы, которая в случае победы участника засчитывается в счет цены договора, а при утрате (например, отказе победителя от подписания договора) не возвращается. Это создает риски, так как материнский капитал не может быть использован для покрытия возможных потерь — его расходование должно быть необратимо и строго целевым. Также значимо, что законодательство о материнском капитале требует направления средств непосредственно на оплату приобретаемого жилья по договору купли-продажи или иному правоустанавливающему документу, а задаток таким документом не является. При этом сам по себе факт, что выписка ПФР подтверждает возможность направления капитала на покупку жилья, не означает, что задаток может считаться частью такой покупки на этапе до заключения сделки.

В силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток на публичных торгах выполняет обеспечительную функцию, а не является платой за приобретаемое имущество. Внесение задатка подтверждает намерение участника заключить договор и не считается исполнением обязательств по оплате покупки — обязательство по уплате цены возникает только после признания участника победителем и подписания договора. Если торги не состоятся или участник не выиграет, задаток подлежит возврату, а не засчитывается в счёт стоимости жилья.

1. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 448

Правовой режим задатка не совпадает с целью, на которую закон разрешает тратить средства материнского капитала — приобретение жилого помещения. Согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства капитала могут быть направлены на приобретение жилья путём безналичного перечисления организации или лицу, отчуждающему жилое помещение, причём перечисление должно быть частью исполнения обязательств по сделке купли-продажи. Задаток же перечисляется организатору торгов (который может не являться продавцом) до заключения договора и на случай, если договор не будет заключён, подлежит возврату, а значит, не может считаться частью платы за жильё. Даже после выигрыша торгов задаток засчитывается в счёт цены, но до этого момента он не является оплатой приобретаемого объекта — это предварительное обеспечение.

Исходя из анализа законодательства, внести задаток для участия в публичных торгах напрямую средствами материнского капитала невозможно. Закон не относит обеспечительный платёж к приобретению жилья, а Пенсионный фонд перечисляет деньги только после предоставления заключённого договора купли-продажи или иного документа о приобретении права собственности. Попытка оплатить задаток маткапиталом будет признана нецелевым расходованием средств, что влечёт отказ в удовлетворении заявления о распоряжении и возложение рисков на семью.

Рекомендуемые действия

• Сформируйте сумму задатка из собственных накоплений или заёмных средств, поскольку только такой платёж гарантирует допуск к участию в торгах.
• После признания вас победителем и подписания договора купли-продажи доли в квартире подайте в Социальный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом для оплаты основного обязательства по договору.
• В заявлении укажите реквизиты для безналичного перечисления средств лицу, чьё право собственности вы приобретаете (конкурсному управляющему или организатору торгов, если он выступает продавцом).
• Заранее уточните в Социальном фонде исчерпывающий перечень документов, который потребуется предоставить вместе с договором и выпиской из ЕГРН.
• При использовании кредита на задаток подайте заявление на погашение основного долга и уплату процентов по этому кредиту средствами маткапитала уже после регистрации права собственности.
• Поскольку торги проводятся в деле о банкротстве, поручите адвокату провести юридическую экспертизу договора купли-продажи до его подписания, чтобы исключить риски оспаривания сделки и убедиться в законности условий перехода права собственности.