В соответствии со статьёй 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус обязан при совершении нотариального действия провести правовой анализ представленных документов и предупредить стороны о последствиях совершаемой сделки. Применительно к вашей ситуации это означает, что нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры у продавца, который мог быть участником программы материнского капитала, должен оценить законность сделки. Если продавец ранее использовал средства маткапитала на приобретение жилья (первоначальный взнос или погашение ипотеки), он обязан был оформить квартиру в общую собственность с супругом и детьми — в противном случае отчуждение имущества без согласия органов опеки может быть оспорено. Нотариус, анализируя документы, обязан выявить такие обременительные обстоятельства, если они следуют из правоустанавливающих документов (например, из договора купли-продажи или кредитного договора, где указано использование маткапитала). Если же продавец не предоставил никаких сведений и документов, подтверждающих использование маткапитала, нотариус не обязан самостоятельно запрашивать данные из Социального фонда (бывшего Пенсионного фонда) — такая проверка не входит в стандартный перечень нотариальных действий. Однако в силу той же статьи он должен разъяснить покупателю риски и порекомендовать запросить у продавца справку об отсутствии использования маткапитала или нотариальное обязательство. Важно: если из представленных документов (например, выписки ЕГРН или справки о регистрации) не следует, что квартира является предметом обязательства по выделению долей детям, нотариус вправе удостоверить сделку, так как его обязанность — анализировать лишь то, что ему представлено.
Нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и защите законных интересов, разъяснять права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства. Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 16
Статья 55 Основ регулирует более узкую проверку: при удостоверении договора об отчуждении недвижимости нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему. Это означает, что он обязан установить, что продавец действительно является собственником квартиры, что подтверждается записью в ЕГРН. В вашей ситуации такая проверка необходима: продавец из другого города может иметь в собственности квартиру в новостройке, и нотариус проверит выписку из ЕГРН или правоустанавливающий документ. Однако проверка того, использовал ли продавец маткапитал, выходит за рамки проверки принадлежности — это обстоятельство не влияет на статус собственника, а лишь на наличие дополнительных обязательств (по выделу долей детям). Если у продавца в ЕГРН нет отметки об обременении (например, залога в силу закона при ипотеке с маткапиталом), нотариус, действуя добросовестно, может не выявить факт использования маткапитала, так как это не отражается в реестре как отдельное обременение. Тем не менее, если продавец сам раскроет эту информацию или покупатель предоставит сведения (например, справку из Социального фонда), нотариус обязан провести правовой анализ на предмет законности сделки и при выявлении нарушения — отказать в удостоверении.
Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность этого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором отчуждение или залог имущества будет осуществляться в будущем.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 55
Что касается самой возможности использования маткапитала, то статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ устанавливает, что средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилья, в том числе на первоначальный взнос по ипотеке или её погашение. Для покупателя эта норма важна тем, что она подразумевает возникновение у продавца (получателя капитала) обязательства оформить квартиру в общую собственность с детьми и супругом. Если продавец нарушил это обязательство, любой заинтересованный орган, включая органы опеки, может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Но сам нотариус не проверяет соблюдение этого требования — закон не возлагает на него такую обязанность в явном виде. Однако, если покупатель попросит нотариуса включить в договор условие о том, что продавец подтверждает отсутствие использования маткапитала, нотариус предупредит стороны о юридических рисках. В контексте вашей ситуации: нотариус не проверяет факт использования маткапитала, если об этом нет информации в представленных документах, и не обязан запрашивать данные из Социального фонда. Росреестр также не осуществляет такую проверку — при регистрации перехода права собственности регистратор проверяет лишь наличие зарегистрированных обременений (например, ипотеки), но не проверяет, был ли использован маткапитал и соблюдено ли обязательство по выделу долей. Эта информация находится в распоряжении Социального фонда и может быть получена покупателем самостоятельно через запрос.
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
- Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору...
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Таким образом, ни нотариус, ни Росреестр не осуществляют специальную проверку использования маткапитала продавцом. Нотариус может выявить это только косвенно — если в документах есть упоминание о маткапитале (например, в кредитном договоре) или если покупатель предоставит соответствующую информацию. Для минимизации рисков вам, как покупателю, следует запросить у продавца справку из Социального фонда об отсутствии использования средств материнского капитала в отношении данной квартиры, либо нотариальное обязательство о том, что он не использовал маткапитал на её приобретение. Если продавец откажется, это может быть сигналом о возможных проблемах. Органы опеки могут предъявить иск, если выяснится, что продавец не выполнил обязательство по выделу долей детям, и в этом случае суд может признать сделку недействительной и обязать вернуть всё полученное по ней, что создаст серьёзные риски для вас как добросовестного приобретателя. Защититься можно только путём предварительной проверки — либо через получение от продавца подтверждающих документов, либо через нотариуса, включив в договор условие о подтверждении продавцом отсутствия неисполненных обязательств по маткапиталу (хотя нотариус не обязан это проверять, он может засвидетельствовать волю сторон).
