- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Порядок представления документов для регистрации регламентирован Федеральным законом № 218-ФЗ. Статья 14 этого Закона устанавливает, что государственная регистрация осуществляется на основании заявления и документов. При личном обращении в Росреестр или МФЦ заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность. Временное удостоверение личности (справка о замене паспорта) является документом, удостоверяющим личность гражданина РФ на период оформления нового паспорта, однако на практике Росреестр может отказать в приеме документов, если в автоматизированной системе не будет подтверждена действительность такого удостоверения, либо потребуют предоставить копию старого паспорта, заверенную уполномоченным органом. Копия старого паспорта, не заверенная надлежащим образом, не является документом, удостоверяющим личность.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Статья 18 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что заявление и документы могут быть представлены лично. При личном обращении требуется представить документ, удостоверяющий личность. Административные регламенты Росреестра (которые не приведены в вашем контексте, но являются подзаконными актами) обычно требуют предъявления паспорта, а при его отсутствии — временного удостоверения личности. Однако отсутствие в контексте прямого указания на допустимость временного удостоверения для регистрации создает риск: Росреестр может отказать в приеме документов, сославшись на необходимость паспорта. Рекомендуется предварительно уточнить в конкретном отделении МФЦ или Росреестра, принимают ли они временное удостоверение.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке , установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Статья 21 Закона № 218-ФЗ требует, чтобы документы, представляемые для регистрации, отражали необходимую информацию. Документ, удостоверяющий личность, должен позволять однозначно идентифицировать заявителя. Временное удостоверение личности содержит ФИО, дату рождения, фотографию, подпись и срок действия. Оно выдается органом МВД и по своей природе является официальным документом. Однако закон не содержит прямого перечня документов, допустимых для регистрации, поэтому решение остается за правоприменителем. На практике Росреестр часто отказывает, если в удостоверении не указан СНИЛС или ИНН (хотя они не требуются для идентификации), но это формальный подход. Риск отказа высок.
- Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Особенности для долевого строительства. Статья 4 Федерального закона № 214-ФЗ определяет договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Вы являетесь участником долевого строительства. Для продажи квартиры необходимо сначала зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что прямо предусмотрено ст. 16 Закона № 214-ФЗ. Эта регистрация происходит на основании передаточного акта или иного документа о передаче объекта. При подаче заявления о регистрации вашего права собственности вы должны удостоверить личность. Если на этом этапе возникнут проблемы из-за временного удостоверения, то последующая продажа станет невозможна до получения нового паспорта.
- По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 4
- Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 16
Форма договора купли-продажи квартиры должна соответствовать требованиям ГК РФ. Согласно ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подпись на договоре должна быть собственноручной или аналогом, позволяющим определить лицо. Если договор подписывается в простой письменной форме, то удостоверение личности при подписании не требуется — достаточно того, что стороны идентифицируют друг друга. Однако для государственной регистрации перехода права потребуется явка сторон или их представителей с документами, удостоверяющими личность. Если же для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, то применяются иные требования.
- Договор может быть заключен в любой форме , предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. ... 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 434
Статья 160 ГК РФ устанавливает общие требования к письменной форме сделки. Для договора купли-продажи квартиры нотариальное удостоверение не является обязательным (закон не требует этого для всех случаев, за исключением договоров ренты или сделок с долями). Однако если стороны по обоюдному желанию решат удостоверить договор у нотариуса, то нотариус обязан установить личность на основании ст. 42 Основ законодательства о нотариате. Эта статья допускает установление личности не только по паспорту, но и по другим документам, исключающим любые сомнения. Временное удостоверение личности, выданное органом МВД, является таким документом. Нотариус может принять его, особенно в совокупности с копией старого паспорта, однако это останется на его усмотрение. Риск отказа нотариуса в удостоверении сделки по мотиву недостаточной идентификации личности существует.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой , шестой и десятой настоящей статьи.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 42
Таким образом, основная проблема — отсутствие прямого указания в приведенных нормах на допустимость временного удостоверения личности для регистрации прав. В контексте нет специальных норм, регулирующих этот вопрос (например, постановления Правительства или приказа Минэкономразвития). При этом риски для продавца и покупателя значительны: продавец может не получить деньги до регистрации или после отказа в регистрации; покупатель рискует заключить сделку, которая не пройдет регистрацию, и остаться без квартиры и денег. Практика Росреестра по этому вопросу не единообразна, поэтому настоятельно рекомендуется дождаться получения нового паспорта.
