Центральным для разрешения спора является вопрос о праве покупателя на односторонний отказ от договора. По общему правилу, закреплённому в ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон — только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В описанной ситуации продавец добросовестно передал квартиру, переход права собственности зарегистрирован, обременение установлено, а покупатель выплачивает рассрочку в соответствии с графиком. Сам по себе факт того, что покупатель «передумал», не образует существенного нарушения со стороны продавца. Следовательно, оснований для расторжения договора по требованию покупателя в судебном порядке на основании ст. 450 ГК РФ не имеется.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.450
Далее следует рассмотреть норму об изменении обстоятельств. По смыслу ст. 451 ГК РФ, договор может быть расторгнут судом в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Однако в данной ситуации покупатель не ссылается на какие-либо объективные и непреодолимые изменения внешней среды (например, потерю работы, болезнь, изменение семейного положения), которые он не мог предвидеть. Само по себе желание покупателя вернуть деньги спустя 12 месяцев, при отсутствии таких обстоятельств, не подпадает под условия, установленные ст. 451 ГК РФ. Следовательно, этот механизм расторжения также неприменим.
- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
- Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникнов
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.451
Ключевое значение имеют специальные нормы о продаже товара в кредит и рассрочку. В силу ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Это означает, что продавец обладает обеспечительным механизмом — правом обратить взыскание на квартиру при неисполнении покупателем обязательства по оплате. В отсутствие просрочки платежа со стороны покупателя у продавца нет оснований расторгать договор или требовать возврата квартиры. При этом покупатель, напротив, не вправе требовать расторжения договора, ссылаясь на ст. 488 ГК РФ, которая регулирует последствия неисполнения обязательства покупателем, а не его право на отказ.
- В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
- Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспече
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.488
Статья 489 ГК РФ специально регулирует договор с рассрочкой платежа. Согласно п. 2 этой статьи, продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата товара только в том случае, если покупатель не производит очередной платеж, и только при условии, что сумма полученных от покупателя платежей не превышает половину цены товара. В рассматриваемой ситуации покупатель, напротив, добросовестно вносит платежи (просрочек не указано), а сумма уплаченного (415 000 рублей + 12 ежемесячных платежей) явно меньше половины цены квартиры. Но сама эта норма предоставляет право выбора именно продавцу, а не покупателю. Покупатель не имеет аналогичного права на односторонний отказ на основании ст. 489 ГК РФ, если продавец не нарушает договор.
- Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.489
Что касается последствий расторжения, то они закреплены в ст. 453 ГК РФ. Пункт 4 устанавливает общее правило: стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено до расторжения, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Поскольку в данной ситуации покупатель уже получил в собственность квартиру, а продавец получил часть денег, имущественное предоставление является неравноценным, но неосновательное обогащение не возникает, так как исполнение произведено в рамках договора. Если бы суд по каким-либо исключительным основаниям (например, существенное изменение обстоятельств) все же расторгнул договор, то по смыслу п. 4 ст. 453 ГК РФ покупатель не мог бы требовать возврата всей уплаченной суммы; напротив, продавец мог бы удержать часть средств в качестве платы за пользование квартирой, а покупатель — потребовать возврата квартиры обратно. Однако без расторжения договора этот механизм не применяется.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащени
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.453
Отдельно следует остановиться на процессуальном аспекте. Условия договора предусматривают расторжение по письменному соглашению сторон или по решению суда, что полностью соответствует ст. 450 ГК РФ. В силу ст. 450 ГК РФ и ст. 135 ГПК РФ для данной категории споров (расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с отказом покупателя) федеральным законом не установлен обязательный досудебный претензионный порядок, если сам договор его не предусматривает. В рассматриваемом договоре указано лишь на возможность расторжения по соглашению сторон, но не установлена обязанность направления письменного требования до обращения в суд. Следовательно, отсутствие официального письма покупателя не является препятствием для подачи иска, но и не создает у продавца обязанности реагировать. Более того, ст. 135 ГПК РФ предусматривает возврат искового заявления только в случае, если досудебный порядок установлен федеральным законом для данной категории споров, чего в данном случае нет (Закон о защите прав потребителей не применяется, так как продавец — физическое лицо, а не предприниматель). Таким образом, покупатель может подать иск, но его шансы на удовлетворение требований при отсутствии существенных нарушений со стороны продавца крайне малы.
- Судья возвращает исковое заявление в случае, если:
- истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.135
