- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
- Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникнов
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.451
Ключевое значение имеют специальные нормы о продаже товара в кредит и рассрочку. В силу ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Это означает, что продавец обладает обеспечительным механизмом — правом обратить взыскание на квартиру при неисполнении покупателем обязательства по оплате. В отсутствие просрочки платежа со стороны покупателя у продавца нет оснований расторгать договор или требовать возврата квартиры. При этом покупатель, напротив, не вправе требовать расторжения договора, ссылаясь на ст. 488 ГК РФ, которая регулирует последствия неисполнения обязательства покупателем, а не его право на отказ.
- В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
- Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспече
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.488
Статья 489 ГК РФ специально регулирует договор с рассрочкой платежа. Согласно п. 2 этой статьи, продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата товара только в том случае, если покупатель не производит очередной платеж, и только при условии, что сумма полученных от покупателя платежей не превышает половину цены товара. В рассматриваемой ситуации покупатель, напротив, добросовестно вносит платежи (просрочек не указано), а сумма уплаченного (415 000 рублей + 12 ежемесячных платежей) явно меньше половины цены квартиры. Но сама эта норма предоставляет право выбора именно продавцу, а не покупателю. Покупатель не имеет аналогичного права на односторонний отказ на основании ст. 489 ГК РФ, если продавец не нарушает договор.
- Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.489
Что касается последствий расторжения, то они закреплены в ст. 453 ГК РФ. Пункт 4 устанавливает общее правило: стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено до расторжения, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Поскольку в данной ситуации покупатель уже получил в собственность квартиру, а продавец получил часть денег, имущественное предоставление является неравноценным, но неосновательное обогащение не возникает, так как исполнение произведено в рамках договора. Если бы суд по каким-либо исключительным основаниям (например, существенное изменение обстоятельств) все же расторгнул договор, то по смыслу п. 4 ст. 453 ГК РФ покупатель не мог бы требовать возврата всей уплаченной суммы; напротив, продавец мог бы удержать часть средств в качестве платы за пользование квартирой, а покупатель — потребовать возврата квартиры обратно. Однако без расторжения договора этот механизм не применяется.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащени
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.453
Отдельно следует остановиться на процессуальном аспекте. Условия договора предусматривают расторжение по письменному соглашению сторон или по решению суда, что полностью соответствует ст. 450 ГК РФ. В силу ст. 450 ГК РФ и ст. 135 ГПК РФ для данной категории споров (расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с отказом покупателя) федеральным законом не установлен обязательный досудебный претензионный порядок, если сам договор его не предусматривает. В рассматриваемом договоре указано лишь на возможность расторжения по соглашению сторон, но не установлена обязанность направления письменного требования до обращения в суд. Следовательно, отсутствие официального письма покупателя не является препятствием для подачи иска, но и не создает у продавца обязанности реагировать. Более того, ст. 135 ГПК РФ предусматривает возврат искового заявления только в случае, если досудебный порядок установлен федеральным законом для данной категории споров, чего в данном случае нет (Закон о защите прав потребителей не применяется, так как продавец — физическое лицо, а не предприниматель). Таким образом, покупатель может подать иск, но его шансы на удовлетворение требований при отсутствии существенных нарушений со стороны продавца крайне малы.
- Судья возвращает исковое заявление в случае, если:
- истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.135
