- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
В силу статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу. В рассматриваемой ситуации вторым участником является несовершеннолетний ребенок, который не может самостоятельно реализовать свое преимущественное право покупки или отказаться от него. Продавец направил уведомления через нотариуса, что с формальной стороны соответствует правилу об извещении. Однако для несовершеннолетнего участника ключевое значение имеет то, каким образом может быть выражен его отказ от преимущественного права покупки, а также возможное неприобретение доли в установленный срок:
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Пункт 1: 'При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях'. Пункт 2: 'Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся о
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Поскольку ребенок является несовершеннолетним, его права и обязанности при совершении сделок реализуются законными представителями с учетом ограничений, предусмотренных статьей 28 ГК РФ. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки (в том числе отказ от преимущественного права покупки) совершают их родители, усыновители или опекуны. Однако к сделкам законных представителей с имуществом подопечного применяются правила статьи 37 ГК РФ, прямо требующие предварительного разрешения органа опеки и попечительства:
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Сам отказ от преимущественного права покупки со стороны несовершеннолетнего квалифицируется как сделка, влекущая отказ от принадлежащего подопечному права. Статья 37 ГК РФ прямо запрещает законному представителю совершать такие действия без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поскольку отказ от права преимущественной покупки означает, что ребенок не приобретает долю, которая могла бы увеличить его имущество, такой отказ прямо подпадает под запрет:
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Специальные нормы Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливают дополнительные требования к распоряжению недвижимым имуществом подопечного. Хотя отказ от преимущественного права покупки не является отчуждением самой недвижимости (ребенок остается собственником своей 1/2 доли), такой отказ может повлиять на состав имущества подопечного: утрачивается возможность увеличить долю. Поэтому закон прямо указывает, что любые сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества подопечного, требуют предварительного разрешения опеки. Однако в данном случае отказ от преимущественного права покупки — это не отчуждение, но он может быть приравнен к действию, уменьшающему имущество (по ст. 37 ГК РФ). Вместе с тем часть 2 статьи 20 48-ФЗ подчеркивает обязательность разрешения опеки для отчуждения недвижимости, а часть 3 устанавливает последствия его отсутствия:
Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Таким образом, для того чтобы отказ от преимущественного права покупки со стороны несовершеннолетнего был действительным, законному представителю (родителю или опекуну) необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Без такого разрешения отказ, данный представителем, может быть оспорен и признан недействительным. Если отказ не получен в установленный статье 250 ГК РФ месячный срок (или если опека не дала согласия на отказ), то несовершеннолетний считается не реализовавшим свое преимущественное право, но продавец не может автоматически продать долю постороннему лицу: отсутствие действительного отказа от имени ребенка влечет сохранение за ним преимущественного права покупки. Продавец в такой ситуации не вправе продать долю третьему лицу до тех пор, пока не будут соблюдены требования статьи 37 ГК РФ и 48-ФЗ — то есть либо законный представитель с разрешения опеки откажется от права, либо сам не приобретет долю. В противном случае сделка с посторонним лицом может быть оспорена.
