Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Нужен ли отказ от преимущественного права покупки от опеки при продаже 1/2 доли в комнате с несовершеннолетним собственником в коммунальной квартире, если уже отправлены уведомления через нотариуса

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от законного представителя ребенка получить в органе опеки предварительное разрешение на отказ от преимущественного права покупки вашей доли.
  2. 2
    Дождитесь, когда представитель предоставит вам нотариально удостоверенный отказ, основанный на разрешении опеки.
  3. 3
    Не заключайте договор с третьим лицом, пока не получите такой отказ — иначе сделка может быть оспорена.
  4. 4
    Если по истечении месяца отказ не получен и доля не выкуплена, не продавайте ее без подтверждения от опеки.
  5. 5
    Разъясните представителю, что для опеки нужны: проект договора купли-продажи, выписка из ЕГРН, копии паспорта и свидетельства о рождении ребенка.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенное извещение о продаже доли, направленное законному представителю несовершеннолетнего сособственника.
  • Письменное распоряжение (разрешение) органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
  • Нотариально удостоверенный отказ законного представителя от преимущественного права покупки на основании разрешения опеки.
  • Выписка из ЕГРН на комнату, подтверждающая долевую собственность продавца и несовершеннолетнего.
  • Копии документов, удостоверяющих личность несовершеннолетнего и его законного представителя.
  • Проект договора купли-продажи доли с третьим лицом для предоставления в орган опеки.

  • Срочно: первые шаги

    • Не заключайте договор купли-продажи с третьим лицом, пока не получите нотариальный отказ, основанный на разрешении опеки.
    • Разъясните представителю, что без разрешения опеки отказ от права покупки будет ничтожным.
    • Убедитесь, что представитель подал в опеку заявление с проектом договора, выпиской из ЕГРН и документами на ребенка.
    • Дождитесь письменного распоряжения опеки — только после него можно оформлять отказ у нотариуса.

  • Сроки и риски

    • Получите от законного представителя ребенка нотариальный отказ от преимущественного права покупки, основанный на разрешении органа опеки.
    • Без такого отказа не заключайте договор купли-продажи с третьим лицом — сделка может быть оспорена.
    • Если отказ не получен в месячный срок, не продавайте долю до получения разрешения опеки на отказ.
    • Разъясните законному представителю необходимость обращения в орган опеки по месту жительства ребенка.
    • При оспаривании сделки суд может перевести права покупателя на ребенка в течение года с момента, когда опеке стало известно о нарушении.
    • Учитывайте риск возврата доли ребенку и возврата цены покупателю при судебном переводе прав.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что нотариальное уведомление законного представителя ребенка заменяет разрешение опеки на отказ от преимущественного права покупки.
    • Не принимайте отказ от преимущественного права покупки от законного представителя ребенка без предъявления им письменного разрешения органа опеки.
    • Не продавайте свою долю третьему лицу, пока не получите нотариально удостоверенный отказ ребенка, основанный на разрешении опеки.
    • Не игнорируйте требование ст. 37 ГК РФ: отказ от права покупки уменьшает имущество ребенка и требует предварительного согласия опеки.
    • Не заключайте сделку с посторонним покупателем, если по истечении месяца отказ с разрешением опеки не получен — это сделает сделку оспоримой.
    • Не пытайтесь обойти опеку через молчание представителя ребенка: отсутствие покупки доли не снимает обязанность получить разрешение на отказ.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если орган опеки отказал в разрешении на отказ от преимущественного права покупки, а вы считаете отказ необоснованным.
    • Адвокат потребуется, если законный представитель ребенка уклоняется от обращения в опеку или навязывает невыгодные условия продажи.
    • Привлеките адвоката, если сделка уже заключена без разрешения опеки и возник спор о ее недействительности.
    • Помощь адвоката необходима при судебном оспаривании сделки по иску опеки, прокурора или представителя ребенка.
    • Обратитесь к адвокату для оценки рисков, если покупатель требует перевода на него прав и обязанностей по договору.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продавец владеет 1/2 долей в комнате, имеющей отдельный кадастровый номер, расположенной в коммунальной квартире. Второй участник долевой собственности на ту же комнату — несовершеннолетний ребенок, также владеющий 1/2 долей. Таким образом, между продавцом и несовершеннолетним сложились отношения общей долевой собственности именно на комнату как на самостоятельный объект недвижимости. Продавец намерен продать свою долю, предварительно направив другим собственникам (в данном случае — законному представителю ребенка) уведомление о продаже через нотариуса, что является стандартной процедурой для реализации преимущественного права покупки, установленного законом.

Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что один из сособственников — несовершеннолетний, чьи имущественные права находятся под особой защитой государства. При продаже доли в праве общей собственности на комнату законные представители ребенка (родители или опекуны) вправе либо реализовать преимущественное право покупки, либо отказаться от него. Однако в силу возраста ребенка такой отказ от права (отказ от приобретения доли) является юридически значимым действием, которое может влечь за собой уменьшение имущественной массы несовершеннолетнего. Поэтому действия законных представителей по отказу от преимущественного права покупки в отношении принадлежащей ребенку доли подлежат предварительному контролю со стороны органов опеки и попечительства.

Таким образом, ситуация затрагивает правоотношения, связанные с реализацией преимущественного права покупки доли в общей собственности (Гражданский кодекс), и правоотношения по защите прав несовершеннолетних при распоряжении их имуществом (Семейный кодекс). Суть вопроса сводится к тому, достаточно ли простого уведомления законного представителя ребенка для того, чтобы продавец мог беспрепятственно продать долю третьему лицу, или же требуется дополнительное разрешение (согласие) от органа опеки на сам факт отказа ребенка от приобретения доли.

Продавец, намереваясь реализовать свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на комнату, обязан соблюсти правила, установленные для отчуждения доли в общей собственности. Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при возмездном отчуждении доли — с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246

В силу статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу. В рассматриваемой ситуации вторым участником является несовершеннолетний ребенок, который не может самостоятельно реализовать свое преимущественное право покупки или отказаться от него. Продавец направил уведомления через нотариуса, что с формальной стороны соответствует правилу об извещении. Однако для несовершеннолетнего участника ключевое значение имеет то, каким образом может быть выражен его отказ от преимущественного права покупки, а также возможное неприобретение доли в установленный срок:

Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Пункт 1: 'При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях'. Пункт 2: 'Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся о
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250

Поскольку ребенок является несовершеннолетним, его права и обязанности при совершении сделок реализуются законными представителями с учетом ограничений, предусмотренных статьей 28 ГК РФ. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки (в том числе отказ от преимущественного права покупки) совершают их родители, усыновители или опекуны. Однако к сделкам законных представителей с имуществом подопечного применяются правила статьи 37 ГК РФ, прямо требующие предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

  1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28

Сам отказ от преимущественного права покупки со стороны несовершеннолетнего квалифицируется как сделка, влекущая отказ от принадлежащего подопечному права. Статья 37 ГК РФ прямо запрещает законному представителю совершать такие действия без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поскольку отказ от права преимущественной покупки означает, что ребенок не приобретает долю, которая могла бы увеличить его имущество, такой отказ прямо подпадает под запрет:

  1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37

Специальные нормы Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливают дополнительные требования к распоряжению недвижимым имуществом подопечного. Хотя отказ от преимущественного права покупки не является отчуждением самой недвижимости (ребенок остается собственником своей 1/2 доли), такой отказ может повлиять на состав имущества подопечного: утрачивается возможность увеличить долю. Поэтому закон прямо указывает, что любые сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества подопечного, требуют предварительного разрешения опеки. Однако в данном случае отказ от преимущественного права покупки — это не отчуждение, но он может быть приравнен к действию, уменьшающему имущество (по ст. 37 ГК РФ). Вместе с тем часть 2 статьи 20 48-ФЗ подчеркивает обязательность разрешения опеки для отчуждения недвижимости, а часть 3 устанавливает последствия его отсутствия:

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20

Таким образом, для того чтобы отказ от преимущественного права покупки со стороны несовершеннолетнего был действительным, законному представителю (родителю или опекуну) необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Без такого разрешения отказ, данный представителем, может быть оспорен и признан недействительным. Если отказ не получен в установленный статье 250 ГК РФ месячный срок (или если опека не дала согласия на отказ), то несовершеннолетний считается не реализовавшим свое преимущественное право, но продавец не может автоматически продать долю постороннему лицу: отсутствие действительного отказа от имени ребенка влечет сохранение за ним преимущественного права покупки. Продавец в такой ситуации не вправе продать долю третьему лицу до тех пор, пока не будут соблюдены требования статьи 37 ГК РФ и 48-ФЗ — то есть либо законный представитель с разрешения опеки откажется от права, либо сам не приобретет долю. В противном случае сделка с посторонним лицом может быть оспорена.

Направление через нотариуса уведомления о продаже доли законному представителю несовершеннолетнего сособственника не заменяет и не отменяет обязанности получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки. Такой отказ квалифицируется как сделка, влекущая отказ от принадлежащего подопечному права и уменьшающая его имущественную массу, поэтому без разрешения опеки он будет ничтожным, а последующая продажа доли постороннему лицу — оспоримой. Продавец не вправе завершить сделку с третьим лицом, пока законный представитель ребенка не представит нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, основанный на распоряжении органа опеки.

Рекомендуемые действия

  • Направить через нотариуса официальное извещение о намерении продать долю на имя законного представителя несовершеннолетнего с точным указанием цены и условий продажи — это запускает месячный срок для реализации права.
  • Потребовать от законного представителя ребенка обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего для получения предварительного разрешения на отказ от преимущественного права покупки.
  • Разъяснить законному представителю, что вместе с заявлением в опеку необходимо предоставить проект договора купли-продажи доли с третьим лицом, выписку из ЕГРН на комнату, копии финансово-лицевого счета и документов, удостоверяющих личность ребенка и представителя.
  • Дождаться получения законным представителем письменного распоряжения (разрешения) органа опеки и попечительства, на основании которого представитель сможет оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.
  • Если по истечении месячного срока со дня вручения извещения отказ, обеспеченный разрешением опеки, не получен и сама доля ребенком не куплена, не заключать сделку с третьим лицом до приведения ситуации в соответствие с требованиями ст. 37 ГК РФ — в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Последствия несоблюдения требований

  • Сделка по продаже доли постороннему лицу без распоряжения органа опеки на отказ от преимущественного права покупки ребенка может быть оспорена в суде по иску органа опеки, прокурора или законного представителя в течение одного года с момента, когда им стало известно о нарушении.
  • Несовершеннолетний сохранит за собой право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, что повлечет обратное отчуждение доли в пользу ребенка на тех же условиях и возврат уплаченной покупателем цены.

Когда нужен адвокат

  • Если законный представитель ребенка уклоняется от обращения в орган опеки и попечительства либо опека отказывает в выдаче разрешения, мотивируя это интересами ребенка, но продавец считает отказ необоснованным.
  • При возникновении спора о действительности извещения, толковании преимущественного права или при попытке законного представителя навязать невыгодные условия продажи доли под предлогом защиты прав ребенка.
  • Если сделка уже была заключена с нарушением порядка, а покупателю предъявлены требования о переводе прав или признании договора недействительным.