Следовательно, наличие у продавца справки о полной выплате пая подтверждает возникновение у него права собственности на гараж. Членская книжка лишь фиксирует его членство, но именно справка доказывает, что пай выплачен полностью. Поэтому продавец может распоряжаться гаражом, в том числе продать его, даже если его право не зарегистрировано в ЕГРН.
Однако гараж как недвижимая вещь (объект капитального строительства) подпадает под требование ст. 131 ГК РФ о государственной регистрации прав. Для перехода права собственности к покупателю необходима регистрация, и до этого момента собственником остаётся продавец. Ст. 131 ГК РФ:
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
Это означает, что простое переоформление членской книжки в кооперативе не порождает у покупателя права собственности. Членство в кооперативе и право собственности — разные категории: после выплаты пая право собственности возникает независимо от статуса члена кооператива, и дальнейшая смена членства не влечёт перехода права на объект.
Момент возникновения права у покупателя установлен п. 2 ст. 223 ГК РФ:
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Следовательно, покупатель станет собственником гаража только после внесения записи в ЕГРН. Регистрация возможна лишь при наличии у продавца зарегистрированного права или при подаче заявления обеими сторонами одновременно после совершения сделки. Если продавец не зарегистрировал своё право, покупателю придётся сначала зарегистрировать право продавца, а затем переход. Это дополнительная процедура, но она возможна.
Для осуществления такой регистрации необходимо заключение договора купли-продажи в письменной форме. Ст. 454 ГК РФ определяет договор купли-продажи как обязательство продавца передать вещь в собственность покупателя, а покупателя — уплатить цену. П.5 той же статьи отсылает к правилам о продаже недвижимости:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 5. К отдельным видам договора купли-продажи ... продажа недвижимости ... положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 454
Это подтверждает, что покупка гаража — недвижимости — опосредуется именно договором купли-продажи недвижимости, а не уступкой членского пая. Переоформление членской книжки без договора не создаёт обязательств и не является сделкой по отчуждению имущества.
Переход права собственности по такому договору подлежит государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ:
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Покупатель, передавший деньги и получивший гараж без регистрации, не становится собственником в отношениях с третьими лицами (например, при обращении взыскания на имущество продавца). Если продавец будет уклоняться от регистрации после получения денег, покупателю придётся обращаться в суд.
Отсутствие в справке о выплате пая данных о годе постройки и площади гаража напрямую не урегулировано приведёнными нормами. Однако для госрегистрации права покупателя потребуется идентификация объекта: его кадастровый номер, площадь, адрес. Если гараж не стоит на кадастровом учёте, регистрация невозможна. Справка без этих данных не позволит описать объект в договоре и заявлении. Вам необходимо получить от продавца и/или председателя кооператива документы, содержащие характеристики гаража (технический паспорт, выписку из реестра членов с указанием адреса и площади, либо решение правления о выделении именно этого помещения). Соответствующие нормы содержатся в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», но в предоставленном контексте ГК РФ они отсутствуют. Поэтому для устранения этого риска следует до заключения договора запросить у продавца или кооператива любые документы, индивидуализирующие объект (план, поэтажный план, справку с указанием площади и года постройки). Иначе регистрация будет приостановлена.
Таким образом, из анализа норм ГК РФ следует: продавец уже является собственником гаража (ст. 218), но переход права к покупателю требует госрегистрации (ст. 131, 223, 551), которая осуществляется на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 454). Переоформление членской книжки не заменяет регистрацию и не влечёт возникновения права собственности. Покупателю необходимо заключить договор купли-продажи, подать заявление о регистрации перехода права, а предварительно — убедиться в возможности постановки гаража на кадастровый учёт. Отсутствие данных о площади и годе постройки не упраздняет обязанность по регистрации, но создаёт практическое препятствие для её осуществления.
