Анализ ситуации
Фактически, пользователь приобрёл квартиру с использованием собственных средств и ипотечного кредита, а впоследствии планирует направить остаток средств материнского (семейного) капитала на погашение части долга по этому кредиту. Уже на этапе покупки, то есть до фактического направления материнского капитала, в договор купли-продажи было включено условие о том, что доли в праве собственности на квартиру выделяются всем членам семьи, включая троих детей (по 1/5 каждому). На данный момент право собственности зарегистрировано в точном соответствии с этим условием: доли распределены между супругами и детьми.
Правовая квалификация ситуации заключается в том, что между сторонами возникли отношения, связанные с реализацией права на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, а именно — с использованием средств материнского капитала. При направлении этих средств на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотеки, на владельца сертификата (лицо, получившее материнский капитал) возлагается законное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (супругов и детей). Размер долей определяется по соглашению, а само такое оформление должно быть произведено в течение определенного срока после снятия обременения с жилья или перечисления средств капитала.
Юридически значимым в данной ситуации является то, что обязательство по выделению долей детям формально уже было выполнено на стадии покупки квартиры и зарегистрировано в Росреестре. При этом волеизъявление сторон было зафиксировано именно в тексте договора купли-продажи, а не в отдельном нотариальном соглашении. Теперь, когда планируется использовать остаток материнского капитала для погашения ипотеки, ключевое значение приобретает то, признается ли факт уже состоявшегося выделения долей надлежащим образом оформленным для целей, предусмотренных федеральным законом о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми. Также важно определить, возникает ли у пользователя необходимость заново или дополнительно фиксировать размер долей, если средства капитала будут фактически направлены на погашение того же кредита, который уже был учтен при первоначальном распределении долей. Сложность заключается в том, что на момент составления договора купли-продажи денежные средства материнского капитала еще не были использованы, и условие о выделении долей детям было включено в договор добровольно, а не в силу прямого требования закона, которое действует именно для случаев использования сертификата.
Согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения, а также на погашение обязательств по кредитному договору (договору займа), заключенному на приобретение жилья. В рассматриваемой ситуации остаток материнского капитала в размере 194 000 рублей планируется использовать, по всей видимости, именно на цели улучшения жилищных условий (например, на погашение ипотечного кредита). Поскольку квартира уже приобретена и зарегистрирована в общую долевую собственность, дополнительного выделения долей при направлении остатка средств на уже существующий объект не требуется — основное обязательство по оформлению долей на членов семьи уже исполнено на момент покупки.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Ключевым является вопрос о форме совершения сделки по выделению долей. В силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки обязательно лишь в случаях, прямо указанных в законе, либо по соглашению сторон. Договор купли-продажи квартиры, заключенный в простой письменной форме и прошедший государственную регистрацию, не требует нотариального удостоверения, если иное не установлено законом. Пункт договора, прямо предусматривающий выделение долей детям по 1/5, является частью этой сделки, а не отдельным соглашением, требующим нотариальной формы. Ни Федеральный закон № 256-ФЗ, ни другие акты из представленного контекста не содержат отдельного требования о нотариальном удостоверении условия о выделении долей в договоре купли-продажи. Следовательно, включение такого пункта в сам договор является допустимым и достаточным для возникновения прав детей на соответствующие доли.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 163
Согласно статье 244 ГК РФ имущество может находиться в общей долевой собственности, а порядок и условия ее возникновения определяются законом или соглашением участников. В данном случае квартира приобретена супругами в период брака, что по умолчанию предполагает режим совместной собственности, однако стороны вправе установить долевой режим. Указав в договоре купли-продажи доли: 2/5 — каждому из супругов, по 1/5 — каждому из трех детей, они реализовали соглашение всех участников, которое определяет доли. Это соглашение не требует отдельного нотариального акта, поскольку оно включено в договор, зарегистрированный в ЕГРН.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 244
Наконец, статья 245 ГК РФ устанавливает, что доли участников долевой собственности могут определяться соглашением всех участников. Такое соглашение достигнуто и зафиксировано в договоре купли-продажи, где прямо указаны доли всех членов семьи. Поскольку доли уже установлены и зарегистрированы, процедура «выделения» долей применительно к остатку материнского капитала не требуется: обязательство о наделении долями считается исполненным (доли уже принадлежат детям). Дополнительное нотариальное соглашение было бы необходимо лишь в том случае, если бы доли не были определены или требовалось изменить их размер после погашения ипотеки, но в данной ситуации изменение долей не планируется.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
— Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 245
В представленном контексте отсутствует специальная норма, обязывающая нотариально удостоверять соглашение о выделении долей в случае использования материнского капитала. Как правило, такое требование содержится в подзаконных актах (например, в Постановлении Правительства РФ № 862), однако их содержание в предоставленном блоке не раскрыто. Поэтому на основании имеющегося правового массива можно заключить: условие о выделении долей, включенное в договор купли-продажи, которое уже зарегистрировано, признается действительным и не требует дополнительного оформления при последующем направлении остатка средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.
