Применимое право регулируется как общими положениями гражданского законодательства о правоспособности и правомочиях собственника, так и специальными нормами, определяющими правовой режим сделок с участием иностранных граждан. Прежде всего, необходимо определить, имеются ли какие-либо законодательные ограничения по субъектному составу для продавца-иностранца при отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ.
Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» закрепляет принцип национального режима для иностранных лиц. В силу статьи 4 названного Закона иностранные граждане пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом или международным договором. Поскольку в рассматриваемой ситуации продавец (гражданка Украины) действует как собственник жилого дома, а не как приобретатель, и отчуждает имущество, которое уже законно находится в её собственности, изъятий из национального режима при продаже недвижимости гражданам РФ федеральным законом не предусмотрено. Это означает, что сам факт наличия у продавца иностранного гражданства не является препятствием для совершения сделки.
"1. Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации."
— Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», ст. 4
Далее, в полном соответствии с этим принципом, Гражданский кодекс РФ наделяет собственника всем объёмом правомочий, включая право распоряжения. Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; он вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать имущество. Поскольку на момент сделки продавец является собственником дома (обременения отсутствуют), а закон не содержит специального запрета на отчуждение недвижимости иностранцем, гражданка Украины вправе продать дом гражданам России. Нормы о равной правоспособности (ст. 22 ГК РФ) дополнительно подтверждают, что никаких ограничений по мотиву гражданства для распоряжения своим имуществом у неё не возникает.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— ГК РФ, ст. 209
Специальные нормы ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости также не содержат каких-либо условий, зависящих от гражданства сторон. Статья 549 ГК РФ определяет, что по такому договору продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателя. В силу статьи 218 ГК РФ право собственности у покупателя возникает из договора купли-продажи. Единственное формальное требование — договор должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение этой формы влечёт недействительность сделки. Если договор будет заключён в надлежащей форме, он будет действительным независимо от гражданства контрагентов.
"2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества."
— ГК РФ, ст. 218
"1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)."
— ГК РФ, ст. 549
Отдельно необходимо оценить, не затрагивает ли сделка земельный участок, на котором расположен дом, и не применяются ли здесь ограничения, установленные Земельным кодексом РФ. Поскольку продавец (гражданка Украины) отчуждает объект недвижимости, расположенный на территории РФ, ключевое значение имеет статья 15 ЗК РФ, которая устанавливает запрет для иностранных граждан на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особо территориях. Однако этот запрет адресован именно приобретателю (иностранному гражданину), а не продавцу. В данном случае продавец уже является собственником дома и земельного участка (если участок принадлежит ей на праве собственности), а покупатели — граждане РФ, для которых таких ограничений нет. Поэтому при продаже дома вместе с земельным участком нужно проверить, не относится ли этот участок к приграничным территориям. Если дом расположен вне таких территорий, ограничения ст. 15 ЗК РФ не применяются. Если же участок находится в пределах приграничных зон, то для иностранца-продавца препятствий нет, но для сделки по отчуждению гражданину РФ каких-либо дополнительных разрешений не требуется — запрет действует только на приобретение земли в собственность иностранцами.
"Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами."
— ЗК РФ, ст. 15
Процедура регистрации перехода права собственности регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Статья 14 Закона о регистрации устанавливает, что основанием для такой регистрации является договор купли-продажи, совершенный в соответствии с законодательством. Поскольку никаких специальных требований к личности продавца-иностранца для регистрации перехода права не установлено — регистрация проводится на общих основаниях при подаче договора и заявления. Документов, подтверждающих легальность пребывания продавца на территории РФ, Закон о регистрации не требует; достаточно нотариального удостоверения сделки (рекомендуется для иностранцев) и удостоверения личности (национальный паспорт с нотариальным переводом, если документ выдан на иностранном языке). Дополнительных разрешений со стороны государственных органов на сделку не требуется.
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;"
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Таким образом, анализ применимых норм показывает, что гражданство продавца само по себе не препятствует сделке купли-продажи дома. Основное внимание следует уделить земельному участку: если он относится к приграничным или особо охраняемым территориям (перечень утверждён Президентом РФ), то у иностранного собственника могут возникнуть сложности с владением, но не с отчуждением; покупатели-россияне в любом случае могут приобретать такие участки без ограничений. Рекомендуется также проверить, не содержит ли договор купли-продажи условий, противоречащих законодательству, и удостоверить сделку у нотариуса для упрощения последующей регистрации.
