Отчуждение доли в недвижимости налоговым нерезидентом РФ
Анализ ситуации
Вы являетесь налоговым нерезидентом РФ и владеете 50% долей объекта недвижимости, который сдается в аренду. Рассматриваются варианты отчуждения доли с минимизацией налоговых обязательств.
Налоговые обязательства нерезидента при продаже доли
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 224, пункт 3)
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 209)
При продаже доли нерезидент уплачивает НДФЛ по ставке 30% с дохода от реализации.
Дарение близким родственникам
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 18.1)
Дарение доли близким родственникам освобождается от налогообложения независимо от налогового статуса дарителя.
Порядок оформления дарения
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 574, пункт 3)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, пункт 1.1)
Доверенность на распоряжение имуществом
"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 185, пункт 1)
Оформление доверенности не изменяет собственника и не освобождает от налоговых обязательств при последующем отчуждении доли.
Риски налоговых претензий
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170, пункт 1)
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170, пункт 2)
Выводы и рекомендации
-
Дарение близким родственникам - наиболее оптимальный вариант, полностью освобождающий от налогообложения при подтверждении родства.
-
Продажа доли повлечет уплату НДФЛ по ставке 30% для нерезидента.
-
Доверенность не решает вопрос минимизации налогов, а лишь делегирует права распоряжения.
-
Обязательные требования:
- Нотариальное удостоверение договора дарения доли
- Соблюдение преимущественного права покупки других участников долевой собственности при продаже
- Государственная регистрация перехода права собственности
-
Документы для подтверждения родства: свидетельства о рождении, браке, другие документы, подтверждающие родственные связи в соответствии с Семейным кодексом РФ.
Для минимизации налоговых рисков рекомендую рассмотреть вариант дарения доли близким родственникам с соблюдением всех требований к форме сделки. В случае возникновения сложностей с подтверждением родства или оформлением документов из-за нахождения за границей, целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом и имущественном праве.
