Как потребовать выкупить долю за наличные, если заявка в ДомКлик, договор не составлен, а банк и сумма покупки не определены

Ситуация связана с отношениями общей долевой собственности на квартиру и намерением одного из сособственников продать свою долю. В центре правовой квалификации — институт преимущественного права покупки доли, предусмотренный для лиц, уже являющихся участниками общей долевой собственности на данное недвижимое имущество.

Пользователь, являясь сособственником, обладает преимущественным правом приобретения продаваемой доли на условиях, предложенных третьему лицу, и по цене, заявленной продавцом. Юридически значимым является то, что продавец (другой сособственник) уже предпринял фактические шаги по отчуждению своей доли: подана заявка в сервис «ДомКлик». Это может свидетельствовать о начале процедуры отчуждения, однако с точки зрения права определяющее значение имеет момент, когда продавец уведомил пользователя как сособственника о намерении продать долю. Заявка в цифровом сервисе банка сама по себе не равнозначна письменному уведомлению о продаже доли с указанием всех существенных условий (покупатель, цена, форма расчетов). Поскольку договор купли-продажи еще не составлен, оформленные правоотношения по купле-продаже отсутствуют — нет обязательств ни у продавца перед потенциальным покупателем, ни у пользователя как сособственника.

Неопределенность ключевых параметров сделки (банк, точная сумма покупки) создает правовую неясность: цена является существенным условием, и без её фиксации преимущественное право покупки не может быть реализовано, так как неясно, на каких условиях это право должно быть осуществлено (в чем именно состоит предложение, от которого пользователь вправе отказаться либо принять его). Кроме того, форма расчетов (наличные или безналичные) также юридически значима: пользователь желает оплатить долю наличными, что должно быть согласовано сторонами, так как расчеты между гражданами по сделкам с недвижимостью имеют ограничения, установленные законом.

Таким образом, на данный момент сложилась ситуация, когда существует намерение продавца продать долю, формально начатое через цифровой сервис, но без заключенного договора и без волеизъявления, облеченного в форму письменного уведомления, адресованного пользователю как сособственнику. Пользователь может заявить о намерении воспользоваться своим преимущественным правом, но обязанность продавца продать долю именно пользователю и именно за наличные возникает только после соблюдения установленной законом процедуры уведомления с указанием всех существенных условий сделки.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей, но при возмездном отчуждении (продаже) обязан соблюсти правила о преимущественном праве покупки, установленные статьёй 250 ГК РФ. Применительно к обстоятельствам: пользователь как собственник доли намерен её продать, однако его право ограничено необходимостью сначала предложить долю другим участникам. Подача заявки в сервис ДомКлик сама по себе не является исполнением этой обязанности, так как закон не приравнивает действия через электронный сервис к надлежащему извещению.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 246

Потребовать от другого участника долевой собственности выкупить долю за наличные вы не вправе — закон не обязывает сособственника приобретать долю, а предоставляет ему лишь преимущественное право покупки. Пока договор купли-продажи не заключён и письменное извещение с указанием всех существенных условий (включая точную цену и форму расчёта) другому сособственнику не направлено, процедура реализации преимущественного права не запущена, а заявка в ДомКлик не заменяет такое извещение. Вы можете реализовать своё право продать долю третьему лицу за наличные только после соблюдения порядка статьи 250 ГК РФ.

Рекомендуемые действия

• Прежде всего определите точную цену, за которую вы готовы продать свою долю, а также все существенные условия: форма расчёта (наличные), срок передачи денег и порядок передачи квартиры.
• Отзовите или приостановите заявку в ДомКлик до тех пор, пока преимущественное право другого сособственника не будет соблюдено — продажа через сервис без предварительного уведомления создаст риск признания сделки недействительной.
• Составьте и направьте другому участнику долевой собственности письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу, в котором укажите точную цену продажи, форму расчёта (наличные) и иные существенные условия; извещение вручите лично под расписку либо направьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
• Дождитесь истечения месячного срока с момента получения извещения другим сособственником или получите письменный отказ от преимущественного права покупки.
• Если другой сособственник согласится приобрести долю на предложенных условиях (за наличные), заключите с ним договор купли-продажи в нотариальной форме и обеспечьте фиксацию факта передачи наличных денег (банковская ячейка, нотариальный депозит или расписка).
• Если по истечении месяца ответа не поступит или сособственник откажется, вы вправе продать долю любому третьему лицу — в том числе через ДомКлик — по цене не ниже указанной в извещении; при продаже за наличные сделку также необходимо оформить нотариально с соблюдением порядка расчётов.

Документы и доказательства

• Подготовьте нотариально заверенный отказ сособственника от преимущественного права либо соберите доказательства надлежащего уведомления и истечения месячного срока (почтовые квитанции, уведомление о вручении, опись вложения) — без этого нотариус не удостоверит сделку с третьим лицом.
• При наличных расчётах сохраните расписку продавца в получении денег, а для надёжности проводите передачу наличных через банковскую ячейку или с использованием нотариального депозита счёта.

Когда нужен адвокат

• Для правильного составления извещения, максимально исключающего риск оспаривания, и для полного сопровождения сделки с наличными расчётами рекомендуется обратиться к адвокату до начала оформления документов.