Сдача квартиры в долевой собственности с уплатой налога самозанятым собственником
Анализ ситуации
Вы с сестрой являетесь собственниками квартиры в долевой собственности (1/3 и 2/3 доли соответственно) и планируете сдать её в аренду на 11 месяцев. Ваша сестра, являясь самозанятой, хочет взять на себя обязанность по уплате налога на весь доход от аренды.
Применимые правовые нормы
Требования к сдаче имущества в долевой собственности
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)
Распределение доходов от использования общего имущества
"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 248)
Особенности налогообложения для самозанятых
"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)
"Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 6)
Форма договора найма жилого помещения
"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674)
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674)
Выводы и рекомендации
Порядок оформления отношений между собственниками
-
Соглашение между собственниками - необходимо заключить письменное соглашение, в котором:
- Вы даете согласие на сдачу квартиры в аренду
- Определяется порядок распределения доходов с отступлением от принципа соразмерности долям
- Устанавливается, что вся арендная плата будет поступать сестре
- Фиксируется обязанность сестры уплачивать налог на профессиональный доход со всей суммы арендных платежей
-
Доверенность на управление - вы можете выдать сестре доверенность на заключение договора аренды и получение арендных платежей.
Оформление договора аренды
-
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме с указанием:
- Сестры как наймодателя (на основании доверенности или как уполномоченного лица)
- Срока аренды - 11 месяцев
- Размера арендной платы и порядка её внесения
-
Государственная регистрация - поскольку договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации.
Особенности для самозанятых
-
Оформление доходов - сестра должна отражать каждый платеж по аренде в приложении "Мой налог", формируя чек для арендатора.
-
Налоговая ставка - при сдаче жилья физическим лицам применяется ставка 4%.
-
Ограничения - сестра не должна иметь работников по трудовым договорам и ее доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Налоговые риски и их минимизация
- Риск: Налоговые органы могут расценить схему как получение вами дохода с последующим дарением сестре
- Минимизация: Четкое документальное оформление всех отношений между собственниками
- Риск: Признание договора аренды недействительным из-за отсутствия согласия всех собственников
- Минимизация: Наличие нотариально удостоверенного согласия на сдачу в аренду
Документы для подтверждения правомерности
- Соглашение между собственниками о порядке использования имущества
- Доверенность на управление имуществом
- Договор аренды с указанием получателя арендных платежей
- Чеки, сформированные в приложении "Мой налог"
Итоговые рекомендации
- Заключите письменное соглашение с сестрой о порядке сдачи квартиры в аренду и распределения доходов
- Оформите доверенность на сестру для заключения договора аренды и получения платежей
- Заключите письменный договор найма жилого помещения на 11 месяцев
- Зарегистрируйте договор в установленном порядке
- Сестре следует отражать все поступления от аренды в приложении "Мой налог" с формированием чеков
- Сохраняйте все документы для подтверждения правомерности распределения налоговой нагрузки
Для более детальной проработки документов и минимизации налоговых рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области налогообложения и недвижимости.
