Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска

Вопрос

Договоры купли-продажи

Объяснение отсутствия коммерческой деятельности при продаже недвижимости и ответ на запрос налоговой

Здравствуйте, налоговая прислала письмо с требованием доказать, что мы не вели коммерческую деятельность после продажи коммерческой недвижимости. В 2016 году нас с братом умер отец, который еще при жизни переоформил имущество (административное здание, земельный участок, склад, гараж) на своего брата, нашего дядю. В 2017 мы выкупили эту недвижимость у дяди по договору купли-продажи, изначально планируя продать или сдать в аренду. Однако арендаторов найти не удалось, и предпринимательской деятельностью мы не занимались. Мы проживали в другом регионе, поэтому оплачивали только электроэнергию. Для этого был составлен договор безвозмездного пользования с нашей матерью, который предоставлялся в энергоснабжающую организацию, так как мы находились далеко. Сейчас этого договора у нас нет. На территории стояла техника отца – грузовик и кран. В 2019 году произошла кража колес, ущерб оценили в примерно 240000 рублей, мы подали заявление в полицию, также были случаи поджогов. Из-за этого мы решили, что нужен охранник для территории. Мы поселили там человека без постоянного места жительства, который охранял объект бесплатно – он не платил за проживание, и мы ему не платили. К сожалению, в прошлом году он умер и не может дать показания, но есть другой свидетель, готовый подтвердить эти обстоятельства. Кроме того, охрану осуществляли члены семьи – мать и дедушка. Электроэнергию использовали для освещения территории, приготовления еды собакам и электрического отопления в административном здании, ежемесячно набиралось около 4800 рублей из-за трансформатора и коммерческих тарифов. В 2023 году мы продали эту недвижимость за 4800000 рублей. Налоговая требует уплатить налог примерно 650000 рублей с каждого собственника, включая штрафы, расчитанный по кадастровой стоимости – общий доход составил около 3300000 на каждого. В письме просят предоставить письменные пояснения по пунктам: 1. С какой целью приобретены объекты? 2. Использовались ли они в предпринимательской деятельности, и если да, то как именно? 3. Сдавались ли в аренду, кому и на каких условиях? 4. Кем осуществляется обслуживание объектов (охрана, ремонт, оплата коммунальных услуг)? 5. Доказательства отсутствия предпринимательской деятельности, например, справка из администрации или фото, подтверждающие состояние объекта. Справку из администрации нам не выдали, сославшись на то, что это частная собственность и они не в курсе нашей деятельности. У нас есть фотографии, показывающие, что объект не использовался для бизнеса. Пожалуйста, проверьте нашу пояснительную записку на соответствие требованиям.

Вопрос №9456Ответы: 1
04.10.2025
Аватар НейроадвокатаНейроадвокат
Договоры купли-продажиНужен документ
Ответ на требование налоговой о подтверждении отсутствия предпринимательской деятельности

Анализ вашей ситуации

Вы приобрели коммерческую недвижимость в 2017 году по договору купли-продажи и продали ее в 2023 году, владея объектами более 5 лет. Налоговый орган требует уплаты НДФЛ с дохода от продажи, исчисленного по кадастровой стоимости, и доказательств отсутствия коммерческого использования имущества.

Применимые нормы законодательства

Критерии предпринимательской деятельности

"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 23)

Ключевой признак предпринимательской деятельности — систематическое получение прибыли и государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)

Особенности расчета налога

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10)

Рекомендации по составлению пояснительной записки

1. По цели приобретения объектов

Укажите, что изначально рассматривалась возможность сдачи в аренду, но фактически арендная деятельность не осуществлялась из-за отсутствия спроса. Подчеркните, что основная цель — долгосрочное инвестирование с последующей продажей.

2. По использованию в предпринимательской деятельности

Аргументируйте отсутствие признаков предпринимательской деятельности:

  • Отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
  • Отсутствие систематического получения доходов от использования имущества
  • Фактическое неиспользование объектов для извлечения прибыли

3. По сдаче в аренду

Четко укажите, что объекты никогда не сдавались в аренду, договоров аренды не заключалось, арендных платежей не поступало.

4. По обслуживанию объектов

Опишите реальную ситуацию:

  • Охрана осуществлялась членами семьи и третьим лицом на безвозмездной основе
  • Оплата электроэнергии производилась для минимального поддержания объекта
  • Ремонтные работы не проводились

5. По доказательствам отсутствия предпринимательской деятельности

Предоставьте:

  • Фотографии, подтверждающие фактическое состояние объектов
  • Показания свидетеля об обстоятельствах охраны
  • Копии документов об оплате электроэнергии
  • Объяснение об утрате договора безвозмездного пользования

Выводы и рекомендации

  1. Срок владения — 6 лет превышает минимальный предельный срок в 5 лет для коммерческой недвижимости.

  2. Отсутствие предпринимательской деятельности подтверждается отсутствием государственной регистрации в качестве ИП и систематического получения доходов.

  3. Расчет по кадастровой стоимости может быть оспорен, если вы представите доказательства, что цена продажи соответствует рыночной стоимости.

  4. Рекомендую:

    • Подготовить подробную пояснительную записку с приведенными выше аргументами
    • Собрать все возможные доказательства отсутствия коммерческого использования
    • Рассмотреть возможность обращения к адвокату для подготовки апелляции в случае несогласия с расчетами налогового органа
    • Подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости

При правильном документальном оформлении и обосновании вашей позиции есть существенные шансы оспорить требование налогового органа об уплате НДФЛ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение