Ситуация связана с договором купли-продажи земельного участка, а именно с необходимостью корректного заполнения его реквизитов: данных о праве собственности продавца на отчуждаемый объект. Эти сведения берутся из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает зарегистрированное право. Пользователь получил такую выписку, но столкнулся с трудностью идентификации в ней точных реквизитов регистрационной записи — даты и номера регистрации права.
Юридически значимым обстоятельством является то, что момент возникновения права собственности у продавца на земельный участок определяется датой внесения соответствующей записи в ЕГРН (дата государственной регистрации права). Эта запись имеет уникальный номер, который вместе с датой индивидуализирует юридический факт регистрации. В договоре купли-продажи обычно указываются данные о правоустанавливающем документе (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), а также сведения о государственной регистрации права самого продавца, чтобы однозначно идентифицировать его титул.
Путаница, возникшая у пользователя, связана с тем, что выписка из ЕГРН содержит несколько разных дат: дату постановки на кадастровый учёт (присвоение кадастрового номера) и дату регистрации каждого конкретного вещного права (собственности, аренды и т.д.). Для договора купли-продажи имеет значение именно дата и номер записи о регистрации права собственности продавца, а не дата постановки участка на кадастровый учёт. Кадастровый учёт лишь фиксирует характеристики самого объекта, а не правовой статус владельца.
В выписке из ЕГРН информация о зарегистрированных правах обычно содержится в нескольких разделах, включая раздел, посвящённый сведениям о собственнике. Графа «Номер регистрации» в соответствующем разделе действительно является тем самым реквизитом, который указывает на уникальный номер записи права. Однако пользователю необходимо убедиться, что эта графа относится именно к тому лицу (продавцу) и к тому праву (собственности), данные о котором будут указаны в договоре. Также следует обратить внимание на дату, расположенную рядом с этим номером — она и будет датой государственной регистрации права.
Таким образом, суть ситуации заключается в правильном толковании данных, содержащихся в полученной выписке из ЕГРН, и выборе из них тех реквизитов, которые юридически значимы для договора купли-продажи, то есть даты и номера записи о праве собственности продавца.
В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество, включая земельные участки, подлежит государственной регистрации. Именно момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является единственным юридически значимым фактом, подтверждающим наличие титула у продавца. В вашей ситуации для заполнения договора купли-продажи ключевое значение имеет не дата постановки участка на кадастровый учёт, а именно дата и номер записи о государственной регистрации права собственности продавца. Это прямо следует из нормы о возникновении прав на недвижимость.
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Применяя эту норму к вашей ситуации, отметим: кадастровый учёт (присвоение кадастрового номера и описание площади) лишь индивидуализирует участок как объект недвижимости, но не подтверждает, что продавец является его собственником. Право собственности возникает именно в момент государственной регистрации, запись о которой и фиксируется в разделе 2 выписки из ЕГРН. Следовательно, дата, которую юрист рекомендовал вам искать — это дата внесения записи о регистрации права за продавцом, а не дата постановки на кадастровый учёт.
Далее, переходя к реквизитам договора, установим, какая информация должна быть в нём отражена. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определённо установить не только сам объект, но и правовой статус продавца в отношении него. Номер и дата записи о регистрации права являются теми уникальными идентификаторами, которые подтверждают, что на момент сделки право продавца возникло и зарегистрировано в установленном порядке.
"1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 549
Хотя данная статья не перечисляет конкретные реквизиты для указания в договоре, она устанавливает, что передаётся именно «право собственности». Ваша задача — корректно идентифицировать то право, которое переходит. Идентификация права продавца в ЕГРН происходит именно по номеру и дате регистрационной записи. Поэтому графа «Номер регистрации» в разделе 2 выписки — это и есть тот самый реквизит, который вам нужен. Он уникален для каждой записи о праве. Дата, указанная рядом с этим номером в выписке, является датой государственной регистрации права продавца. Именно эту дату и этот номер следует указывать в договоре купли-продажи (например, в преамбуле, описывая правомочия продавца).
Наконец, проверим, какой орган и на основании каких данных фиксирует эту информацию, чтобы вы могли быть уверены в её достоверности. Выписка из ЕГРН — это официальный документ, предоставляемый Росреестром в порядке, установленном законом. Искать где-то на сайте иные сведения, помимо тех, что уже есть в выписке, не требуется, если вы заказали полноценную выписку о переходе прав или об основных характеристиках объекта (форма которой содержит раздел 2).
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к ф"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
Таким образом, данные из выписки являются официальными и достаточными. Ваше сомнение по поводу графы «Номер регистрации» напрасно: да, это именно тот номер, который вам нужен. Он обозначается как «Номер регистрации» и представляет собой уникальный цифровой код записи в ЕГРН. Дата регистрации — это календарная дата, которая стоит в той же строке таблицы раздела 2 выписки. Никакой иной информации, кроме той, что содержится в выписке, полученной из официального источника (сайт Росреестра, МФЦ), вам для заполнения договора не требуется.
