Анализируемая ситуация касается сделки купли-продажи квартиры, где продавцом выступает гражданин Российской Федерации, а покупателем — лицо, имеющее двойное гражданство: Российской Федерации и Украины, которая в настоящее время отнесена к числу недружественных государств. Юридически значимым обстоятельством является то, что покупатель не скрывает наличие второго гражданства, уведомил об этом уполномоченный орган (УФМС) и в тексте договора, а также в заявлении на регистрацию указывает исключительно данные российского паспорта. Нотариус, удостоверяющий сделку, осведомлен о наличии у покупателя украинского паспорта.
Ключевым аспектом является правовой статус покупателя: с точки зрения российского законодательства, он прежде всего является гражданином РФ, что предоставляет ему полный объем прав, включая право на приобретение недвижимости в собственность. Наличие второго гражданства, в том числе государства, признанного недружественным, само по себе не ограничивает правоспособность такого лица как гражданина РФ. Уведомление миграционного органа о втором гражданстве является процедурой, установленной законом, и не создает никаких дополнительных правовых последствий, ухудшающих положение покупателя в гражданско-правовых сделках.
Основной правовой вопрос лежит в плоскости применимости специальных ограничений, введенных указами Президента РФ в ответ на недружественные действия иностранных государств. Данные ограничения направлены на сделки, одной из сторон которых прямо являются иностранные лица, связанные с недружественными странами, либо на сделки с лицами, находящимися под контролем таких государств. Поскольку покупатель является гражданином РФ и совершает сделку от своего имени как физическое лицо, а не как иностранец или юридическое лицо, зарегистрированное в таком государстве, формальные основания для распространения на него санкционных ограничений отсутствуют, при условии, что не установлено его фактическое нахождение под контролем недружественного государства.
Факт оплаты стоимости квартиры от юридического лица (организации) вводит в правоотношения дополнительный элемент. Это может рассматриваться как финансирование сделки третьим лицом, что не противоречит закону, однако требует проверки соблюдения валютного законодательства и законодательства о противодействии легализации доходов. Если юридическое лицо является резидентом РФ, то каких-либо существенных препятствий не возникает. Если же оплата поступает от нерезидента или от компании, имеющей признаки связи с недружественным государством, могут потребоваться дополнительные обоснования источника средств и цели платежа.
Роль нотариуса в данной сделке сводится к проверке дееспособности сторон, законности сделки и отсутствии запретов на регистрацию. Наличие второго гражданства у покупателя не является обстоятельством, которое нотариус обязан самостоятельно квалифицировать как основание для отказа в удостоверении сделки, если только это прямо не предусмотрено специальными нормативными актами. Нотариус не обязан сообщать в Росреестр о втором гражданстве покупателя, если это не предусмотрено формой заявления или законом, а также если такая информация не влияет на правовой статус лица как гражданина РФ в рамках данной сделки. Указание в договоре и заявлениях только данных российского паспорта юридически корректно, поскольку именно этот документ удостоверяет личность гражданина РФ при совершении сделки.
Согласно статье 6 Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации», Российская Федерация рассматривает гражданина РФ, имеющего также иное гражданство, только как гражданина РФ, за исключением случаев, предусмотренных международным договором или федеральным законом. Поскольку Украина не связана с РФ соответствующим договором, отменяющим этот принцип, покупатель, предъявивший при сделке только российский паспорт, признаётся исключительно российским гражданином. Наличие у него украинского гражданства не изменяет его правового статуса в рамках регистрации права собственности — он выступает как гражданин РФ, и какие-либо ограничения, установленные для иностранцев (или лиц с гражданством недружественных государств), на него не распространяются. Факт уведомления УФМС о втором гражданстве не влияет на квалификацию его правоспособности как покупателя недвижимости.
Гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом.
— Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», ст. 6
Основная норма, регулирующая договор купли-продажи недвижимости, — статья 549 ГК РФ. Она устанавливает, что по такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Никаких дополнительных требований к гражданству покупателя в этой статье не содержится. Поскольку покупатель де-юре является гражданином РФ, договор заключается на общих основаниях, и его действительность не зависит от наличия второго гражданства.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 549
Статья 551 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности. При этом закон не ставит регистрацию в зависимость от гражданства покупателя, если он признаётся субъектом права как гражданин РФ. Росреестр проверяет соответствие сделки закону, но не вправе отказывать в регистрации по причине наличия второго гражданства, если покупатель одновременно является гражданином РФ. Указание в договоре и заявлении только российского паспорта является правомерным, так как именно этот документ удостоверяет личность гражданина РФ при совершении регистрационных действий.
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
В части санкционного законодательства (указов Президента РФ) в предоставленном контексте норм нет. Такие указы (например, Указ от 01.03.2022 № 81 или от 05.08.2022 № 520) устанавливают ограничения на сделки с недвижимостью для лиц, связанных с недружественными государствами, но они применяются к иностранным лицам и лицам, находящимся под контролем таких государств. Поскольку покупатель является гражданином РФ, он не подпадает под эти ограничения как иностранец, а двойное гражданство само по себе не создаёт «контроля» со стороны недружественного государства в смысле указов. Следовательно, санкционные запреты на сделку не распространяются.
Поступление оплаты от юридического лица создаёт риск дополнительного контроля в рамках валютного законодательства, если это юрлицо является нерезидентом. Однако в контексте НПА норм о валютном контроле нет. В общем порядке, если деньги поступают от российского юридического лица, то ограничений не возникает. Если же юрлицо — иностранная организация, то потребуется проверка соблюдения Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» (ст. 9, 12). В отсутствие конкретных норм в исходных данных следует рекомендовать уточнить статус плательщика.
Нотариус, руководствуясь статьёй 54 Основ законодательства РФ о нотариате, обязан разъяснить сторонам смысл сделки и проверить, не противоречит ли она закону. Знание о втором гражданстве покупателя не даёт нотариусу оснований для отказа в удостоверении, так как закон не запрещает сделки с лицами, имеющими второе гражданство. Статья 55 Основ обязывает нотариуса проверять принадлежность отчуждаемого имущества продавцу, но не содержит обязанности проверять гражданство покупателя сверх данных российского паспорта. Нотариус не обязан сообщать в Росреестр о втором гражданстве, поскольку оно не влияет на правомерность сделки и закон не возлагает на нотариуса такой обязанности. Уведомление УФМС, сделанное покупателем, также не порождает дополнительных обязательств для нотариуса.
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 54
При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность этого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором отчуждение или залог имущества будет произведено в будущем.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 55
Таким образом, применимые нормы не содержат запретов и ограничений для совершения сделки в описанных обстоятельствах. Росреестр обязан зарегистрировать переход права собственности, если договор соответствует закону и отсутствуют иные основания для приостановления или отказа, прямо предусмотренные законом (например, статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», которая не была предоставлена в контексте, но в ней нет оснований, связанных с двойным гражданством).
