Между покупателем и продавцом возникли фактические отношения по купле-продаже недвижимого имущества — жилого дома. Юридически значимым обстоятельством является то, что стороны не заключили договор купли-продажи в письменной форме и не подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Сама по себе расписка, подтверждающая факт передачи денег, удостоверяет, что расчёт между сторонами произошёл, но она не приравнивается к договору купли-продажи недвижимости, так как не содержит всех существенных условий, требуемых для такого договора (в частности, не фиксирует согласованный предмет сделки, момент передачи дома и обязательства сторон по его передаче и оплате).
Ключевой аспект ситуации — отсутствие надлежащей формы сделки: договор купли-продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Поскольку ни того, ни другого не произошло, юридически сделка купли-продажи дома не считается заключённой. Факт передачи денег без оформления договора порождает неосновательное обогащение на стороне продавца, так как он получил средства без законных оснований — без согласованного обязательства передать дом в собственность. Покупатель, передумав на следующий день, по сути, заявил об отказе от намерения приобрести дом, что также свидетельствует об отсутствии окончательной согласованной воли сторон на совершение сделки.
Таким образом, в действиях сторон отсутствует юридически значимое волеизъявление на заключение договора купли-продажи недвижимости. Продавец не передал дом покупателю, покупатель не принял его, переход права собственности не регистрировался. Следовательно, правоотношения сторон не перешли в стадию исполнения договора, а остались на уровне неоформленного намерения, что делает передачу денег возвратной — они подлежат возврату как предоставленные без основания.
