Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Договоры купли-продажи

Последовательность действий при покупке квартиры по доверенности с использованием ипотечного сервиса: как оформить договор и аккредитив

Добрый день! У меня есть доверенность от мамы на покупку недвижимости. Покупка планируется на вторичном рынке, оплата сразу через ипотечный сервис типа ДомКлик, деньги на моих счетах. Квартиру надо оформить на маму. Вопрос: какова последовательность действий? На кого оформлять договор купли-продажи и на кого открывать аккредитив? В доверенности сказано, что я могу покупать квартиру, но не уточнено, кто будет стороной в расчетах. Подскажите, чтобы не было проблем.

Вопрос №95296Ответы: 130.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите договор купли-продажи от имени матери, указав в преамбуле, что вы действуете на основании доверенности.descriptionДоговор купли-продажи по генеральной доверенности
  2. 2
    Оформите в банке покрытый безотзывный аккредитив: плательщиком укажите себя, бенефициаром — продавца, покупателем — мать.descriptionЗаявление на открытие покрытого безотзывного аккредитива для расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (свободная форма)
  3. 3
    Переведите деньги со своего счета на аккредитив до подачи документов в Росреестр.
  4. 4
    Подайте документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности на мать.descriptionЗаявление о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи (свободная форма)
  5. 5
    После получения выписки из ЕГРН банк перечислит деньги продавцу с аккредитива.
  6. 6
    Заранее согласуйте с продавцом и банком схему оплаты как третьим лицом во избежание отказа.

Документы и доказательства

  • Нотариальная доверенность от матери с правом покупки недвижимости (желательно с прямым указанием на оплату вашими средствами).
  • Договор купли-продажи, где покупателем указана мать, а вы — представитель по доверенности.
  • Платёжный документ об открытии покрытого безотзывного аккредитива (вы — плательщик, мать — покупатель).
  • Если банк потребует письменного подтверждения: Письменное подтверждение банка о допустимости оплаты третьим лицом (ст. 313 ГК РФ).
  • Если стороны захотят зафиксировать отношения займа/поручения: Договор займа или поручения между вами и матерью, подтверждающий передачу денег на покупку.
  • Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности на мать после сделки.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте доверенность: в ней должно быть прямо указано ваше право оплатить покупку за счет собственных средств.
    • В разделе расчетов договора пропишите, что оплата производится вами как третьим лицом (ст. 313 ГК РФ).

  • Сроки и риски

    • Регистрация перехода права собственности на мать займёт до 7–10 рабочих дней с даты подачи документов в Росреестр.
    • До регистрации права деньги на аккредитиве заблокированы — это защищает и вас, и продавца.
    • Основной риск: отказ продавца или банка принять оплату от вас как третьего лица, если в доверенности прямо не указано право платить за счёт собственных средств.
    • Чтобы избежать претензий, заранее письменно согласуйте порядок расчётов с продавцом и получите подтверждение банка о допустимости схемы.
    • Если продавец настаивает на личной оплате матерью, потребуется переоформить доверенность с явным правом платить за счёт поверенного — это может замедлить сделку.
    • Если возникнут споры о полномочиях: При возникновении споров о полномочиях целесообразна консультация адвоката для быстрой корректировки доверенности.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор купли-продажи от своего имени — покупателем должна быть указана мать.
    • Не открывайте аккредитив на своё имя как на покупателя — плательщиком укажите себя, а покупателем мать.
    • Не переводите деньги продавцу напрямую до регистрации права собственности на мать.
    • Не подавайте документы в Росреестр до открытия аккредитива и перевода на него средств.
    • Не игнорируйте требование банка о письменном подтверждении допустимости оплаты третьим лицом.
    • Не действуйте без предварительного согласования схемы расчётов с продавцом и банком.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации имеет место представительство по доверенности в сделке по приобретению недвижимости, где интересы будущего собственника (матери — доверителя) представляет другое лицо (сын — поверенный). Юридически значимым является то, что доверенность уполномочивает поверенного на покупку квартиры, но не содержит прямого указания на то, за чей счет производятся расчеты и кто может выступать плательщиком.

Правоотношения регулируются нормами о представительстве: все права и обязанности по сделке, совершенной поверенным в пределах предоставленных полномочий, возникают непосредственно у доверителя (матери). Это означает, что в договоре купли-продажи покупателем должна быть указана мать в лице поверенного, действующего на основании доверенности.

Ключевой проблемой является то, что доверенность не оговаривает возможность поверенного использовать для оплаты собственные денежные средства. В таких случаях, если поверенный перечисляет свои деньги, это может трактоваться не как исполнение поручения, а как предоставление займа или личное обязательство, что выходит за рамки полномочий. Это создает риск оспаривания сделки или неправильной квалификации расчетов.

В части расчетов через сервис (аккредитив или эскроу-счет) юридически значимо, что аккредитив должен быть открыт на имя того лица, которое является покупателем по договору и которое будет оплачивать квартиру — то есть на имя матери. Если счет открыт на имя поверенного, сервис и банк идентифицируют плательщика как самостоятельную сторону, что не соответствует конструкции представительства.

Последовательность действий должна учитывать два ключевых момента: идентификацию покупателя (мать) и источник финансирования (деньги поверенного). Юридически корректная схема требует, чтобы денежные средства были сначала переданы матерью поверенному или чтобы стороны оформили отношения займа (поверенный финансирует мать) — и только после этого мать (через представителя) производила оплату продавцу. Непосредственная оплата со счетов поверенного без подтверждения того, что он действует за счет и по поручению доверителя, несет риски признания недействительным перехода права или возникновения споров о принадлежности уплаченных сумм.

Согласно ст. 182 ГК РФ, сделка, совершённая представителем в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создаёт права и обязанности у представляемого. Применительно к вашей ситуации это означает, что договор купли-продажи квартиры должен быть заключён от имени вашей мамы (представляемого), а вы как поверенный лишь подписываете договор как её представитель. Покупателем в договоре и в ЕГРН будет мама, а не вы. Даже если оплачиваете квартиру вы лично, юридически стороной-покупателем остаётся мама, а вы действуете от её имени. Риск признания договора ничтожным по ст. 168 ГК РФ отсутствует, если вы чётко укажете в преамбуле договора, что действуете на основании доверенности от имени доверителя.

  1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, ... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182

Статья 185 ГК РФ определяет доверенность как письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами. В вашей доверенности прямо указано право на покупку недвижимости. Однако отсутствие упоминания о том, что вы можете быть плательщиком, не отменяет самой возможности оплаты со счетов поверенного. Доверенность на покупку по общему правилу включает в себя право совершать все юридически значимые действия для исполнения поручения, если иное не оговорено в тексте. Оплата покупной цены является неотъемлемой частью сделки купли-продажи, поэтому, если доверенность не запрещает вам производить расчёты лично, вы вправе это сделать. Тем не менее, для устранения рисков рекомендую дополнить доверенность прямым указанием на право оплачивать покупку за счёт собственных средств — это исключит возможные споры с продавцом или банком о надлежащем исполнителе.

Вы вправе оплатить квартиру собственными деньгами, действуя как представитель матери по доверенности. Договор купли-продажи заключается исключительно на имя матери (покупателя) – вы лишь подписываете его от её имени. Аккредитив открывается на имя продавца с указанием вас в качестве плательщика (третьего лица), а покупателем – матери, что полностью соответствует ст. 182 и 313 ГК РФ и не влечёт недействительности сделки.

Рекомендуемые действия

  • Заключите договор купли-продажи от имени матери, указав в преамбуле, что вы действуете на основании доверенности, а в разделе о расчётах – что оплата осуществляется вами как третьим лицом в порядке ст. 313 ГК РФ.
  • Оформите в банке покрытый безотзывный аккредитив: плательщиком укажите себя (с пометкой «за счёт средств третьего лица»), бенефициаром – продавца, покупателем по договору – мать.
  • Переведите денежные средства со своего счета на аккредитив и только после этого подавайте документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности на мать.
  • После получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности матери банк перечислит деньги продавцу с аккредитива.

Документы и доказательства

  • Нотариальная доверенность с правом покупки недвижимости (желательно дополнить её прямым указанием на право оплаты за счёт собственных средств представителя, чтобы исключить любые споры);
  • Договор купли-продажи, где чётко зафиксировано, что оплата производится третьим лицом;
  • Платёжный документ об открытии аккредитива с указанием вас как плательщика и матери как покупателя;
  • При необходимости – оформленный в простой письменной форме договор займа или поручения между вами и матерью, подтверждающий передачу денег на покупку.

Сроки и риски

  • Регистрация перехода права занимает до 7–10 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов; до этого момента деньги на аккредитиве заблокированы, что защищает обе стороны.
  • Основной риск – отказ продавца или банка принять исполнение от третьего лица, если доверенность не будет содержать прямого упоминания о праве оплаты. Во избежание претензий заранее согласуйте порядок расчётов с продавцом и получите письменное подтверждение банка о допустимости такой схемы.
  • Если продавец настаивает на личной оплате покупателем, потребуется переоформить доверенность с явным правом платить за счёт поверенного, что может замедлить сделку. В этом случае целесообразна консультация адвоката для быстрой корректировки доверенности.